REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux

N° RG 25/03377 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NLAK

En date du : 21 mai 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du vingt et un mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 mars 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. LES VOILES 2018, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Mayriabel KERJAN, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. T.O. [I], dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Laura COTZA, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Laura COTZA – 274

M^e Mayriabel KERJAN – 1021

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 juin 2022, la SARL LES VOILES 2018 a donné à bail commercial à la SARL T.O [I] un local à usage de restaurant, cuisine, salle de séminaire, situé [Adresse 3] à [Localité 1] pour une durée de 9 ans moyennant un loyer de 2 500€ HT du 1er juin 2022 au 31 décembre 2022, 3 000€ HT du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, 3 500€ HT du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, soumis à indexation.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, la SARL LES VOILES 2018 a fait délivrer à la SARL T.O [I] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 22 536,84€ dont 218,34€ au titre des frais d’acte.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2025, la SARL LES VOILES 2018 a fait assigner la SARL T.O [I] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement de la somme de 30 612€ au titre des loyers et charges impayés, outre une indemnité d’occupation de 4 216,75€ par mois à compter du 28 février 2025, et une indemnité égale à 2% des sommes dues.

Par actes de commissaire de justice en date du 2 juin 2025, l’assignation a été dénoncée aux créanciers inscrits, la SAS BANQUE CIC EST et la SAS PM MISS CARNA.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 5 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des faits et moyens, la SARL LES VOILES 2018 demande au tribunal de :

— CONSTATER la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties à la date du 28 février 2025 ainsi que l’occupation, sans droit, ni titre, du local à usage commercial situé à [Adresse 4] par la société TO BISTROTSS ;

A titre subsidiaire,

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre la société LES VOILES 2018 et la SARL TO [I] pour manquement grave aux obligations contractuelles ;

En tout état de cause,

— ORDONNER à la SARL TO [I] de libérer le local situé [Adresse 5], de tous occupants de son chef, à compter de la signification de la décision à venir;

— ORDONNER, à défaut de le faire dans le délai imparti, l’expulsion de la SARL TO BISTROTSS de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meubles désigné par l’expulsé ou à défaut par la bailleresse, aux risques et périls de la société TO BISTROTSS ;

— CONDAMNER la SARL TO [I] au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par retard passé le délai imparti pour libérer les lieux après signification de la présente décision et ce pendant une durée de six mois ;

— CONDAMNER la SARL TO [I] à payer à la SARL LES VOILES 2018 la somme de 48.803,10 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au 30 Novembre 2025 avec intérêts au taux légal depuis le 27 janvier 2025 ;

— ACTER que la société TO [I] reconnait devoir la somme de 30.612 euros au titre des loyers et charges impayés envers la société LES VOILES 2018 aux termes de ses dernières conclusions ;

— CONDAMNER la SARL TO [I] à payer à la SARL LES VOILES 2018 la somme mensuelle de 4.216,75 euros au titre de l’indemnité d’occupation majoré des charges à et ce, jusqu’à la parfaite libération des lieux

— CONDAMNER la SARL TO [I] à payer à la SARL LES VOILES 2018 une indemnité égale à 2% par mois du montant des condamnations qui seront prononcées à son encontre, conformément aux stipulations contractuelles ;

— CONDAMNER la SARL TO [I] à payer à LES VOILES 2018 la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de droit.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 17 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des faits et moyens, la SARL T.O [I] demande au tribunal de :

Octroyer à la SARL T.O [I] des délais de paiement sur 24 mois à compter de la décision à intervenir et dire que la somme de 30 612€ sera payable en 24 mois, soit à hauteur de 1 275,50€ par mois ;Suspendre à ce titre la réalisation et les effets de la clause résolutoire ;Dire que la réalisation et les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant ce délai et que, si la dette est intégralement réglée dans les délais impartis, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir produit d’effet ;Laisser à chaque partie la charge des frais avancés pour sa défense et les dépens.

Par ordonnance du 1er juillet 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure au 19 février 2026 et fixé l’affaire pour être plaidée à l’audience du 19 mars 2026.

A l’issue de l’audience du 19 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le paiement des arriérés de loyers et de charges

L’article L.145-41 du code de commerce dispose dans son alinéa 1 que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le contrat de bail stipule que le bail sera résilié de plein droit, un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, à défaut de paiement du loyer, comme en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail.

S’il est admis que le commandement délivré pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant, il est néanmoins constant que, compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, le commandement, pour être valable, doit être délivré de bonne foi et être suffisamment explicite en précisant la nature des sommes réclamées afin que le locataire soit à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil :

«  Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier…"

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Toutefois, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du Code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, la SARL LES VOILES 2018 a fait délivrer à la SARL T.O [I] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 22 536,84€ dont 218,34€ au titre des frais d’acte.

Il n’est pas contesté que la SARL T.O [I] n’a pas effectué le règlement de la somme de 22 318,50€ due à titre principal dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer le 27 janvier 2025. Les conditions nécessaires à l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 février 2025 sont donc réunies.

Toutefois, la SARL T.O [I] demande l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle produit un tableau d’amortissement de prêt démontrant que les échéances mensuelles de 594,94€ prendront fin en avril 2026, une photographie de 8 chèques (7 de 150€ et 1 de 200€) datant de 2025, une attestation de l’expert-comptable en date du 17 février 2026 expliquant qu’une seule salariée est embauchée par la SARL T.O [I] et enfin un procès-verbal d’assemblée générale en date du 19 janvier 2026 actant la démission de l’un des deux gérants. Alors que le montant des loyers et charges impayés s’élève à la somme de 48 803,10€ pour la période d’octobre 2024 à novembre 2025, ces seuls éléments, en l’absence du moindre début de remboursement de la dette, ne permettent pas de garantir que la SARL T.O [I] serait désormais en mesure de payer régulièrement son loyer et en même temps de rembourser sa dette, même étalée sur 24 mois.

Il y a donc lieu de débouter la SARL T.O [I] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

La SARL T.O [I] étant sans droit ni titre depuis le 27 février 2025, il sera fait droit à la demande d’expulsion, sous astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupation du local sans droit ni titre cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en condamnant la SARL T.O [I] à payer une somme mensuelle de 4 216,75€ au titre de l’indemnité d’occupation majorée des charges, à compter du 27 février 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les demandes de condamnation au paiement des impayés

Il est constant que la SARL T.O [I] reste devoir une somme de 48 803,10€ à la SARL LES VOILES 2018 au 30 novembre 2025.

La SARL T.O [I] sera donc condamnée à payer, en deniers ou quittances, une somme de 48 803,10€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 novembre 2025, assortie des intérêts au taux légal depuis le 27 janvier 2025 sur la somme de 22 318,50€ réclamée par commandement de payer signifié à cette date, et depuis le 5 décembre 2025, date de signification des dernières conclusions, pour le surplus.

Sur l’indemnité de retard

L’article 15 du bail commercial stipule que, en cas de retard dans le paiement des loyers ou toute autre somme due, le preneur sera redevable d’une indemnité égale à 2% par mois du montant des sommes dues TVA en sus.

Le bailleur est donc fondé à demander de condamner la SARL T.O [I] à lui verser une indemnité égale à 2% par mois du montant des condamnations qui seront prononcées à son encontre, conformément aux stipulations contractuelles.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

En l’espèce, la SARL T.O [I] succombant, elle est condamnée aux dépens et à payer une somme de 2 000€ à la SARL LES VOILES 2018 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et la résolution du bail commercial liant les parties au 27 février 2025 ;

DEBOUTE la SARL T.O [I] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE la SARL T.O [I] à restituer le local objet du bail commercial du 13 juin 2022 dans un délai de deux mois à compter du présent jugement, sous astreinte de 100€ par jour de retard, pendant six mois ;

AUTORISE la SARL LES VOILES 2018 à procéder à l’expulsion de la SARL T.O [I] ou de tous occupants de son chef du local donné à bail commercial, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT qu’il sera procédé, conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation des personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

CONDAMNE la SARL T.O [I] à payer à la SARL LES VOILES 2018, en deniers ou quittances, une somme de 48 803,10€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 novembre 2025, assortie des intérêts au taux légal depuis le 27 janvier 2025 sur la somme de 22 318,50€, et depuis le 5 décembre 2025 pour le surplus ;

FIXE à la somme de 4 216,75€ l’indemnité d’occupation majorée des charges due à compter du 27 février 2025 ;

CONDAMNE la SARL T.O [I] à payer à la SARL LES VOILES 2018 une somme de 4 216,75€ par mois au titre de l’indemnité d’occupation majorée des charges, à compter du 30 novembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

CONDAMNE la SARL T.O [I] à payer à la SARL LES VOILES 2018 une indemnité égale à 2% par mois du montant des condamnations mises à sa charge ;

CONDAMNE la SARL T.O [I] à payer à la SARL LES VOILES 2018 une somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL T.O [I] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute autre demande.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE