TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

PÔLE JCP – RÉFÉRÉ

Minute n° 26/00479

N° RG 26/00174 – N° Portalis DB3E-W-B7K-NX4A

AFFAIRE :

[U]

[Q]

C/

[G]

Grosse exécutoire : M^e Eric MARTINS-MESTRE, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie + attestation de fin de mission – case palais n° 166

Copie : M^e Jean-baptiste POLITANO, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie – case palais n° 323

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 19 MAI 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Madame [J] [B] [U] épouse [Q]

née le 09 Avril 1981 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par M^e Jean-baptiste POLITANO, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [P] [Q]

né le 01 Novembre 1976 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par M^e Jean-baptiste POLITANO, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [M] [G]

née le 15 Septembre 1987 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par M^e Eric MARTINS-MESTRE, avocat au barreau de TOULON – aide juridictionnelle totale n° C83137 2026 000909

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 février 2026

Date des débats : 07 Avril 2026

Date du délibéré : 19 Mai 2026

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 19 MAI 2026 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation en référé délivrée le 07 janvier 2026 à [M] [G] par [J] [U] épouse [Q] et [P] [Q] et les conclusions récapitulatives et responsives des demandeurs ainsi que les conclusions en réponse de la défenderesse, vers lesquelles il est renvoyé et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions,

A l’audience de renvoi contradictoire, [J] [U] épouse [Q] et [P] [Q], représentés par leur Conseil, maintiennent leurs demandes en validation du congé pour vente délivré le 10 avril 2025 à la date du 31 décembre 2025, d’expulsion immédiate d'[M] [G], de constatation de son statut d’occupante sans droit ni titre, et sollicitent sa condamnation à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle au montant actuel du loyer ainsi que sa condamnation à remettre tous les jeux de clés en sa possession des locaux loués, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard, outre 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leur demande d’expulsion, les demandeurs exposent dans leurs conclusions récapitulatives et responsives, que la défenderesse se maintient dans les lieux en dépit de la résiliation du bail par l’effet du congé, qu’ils considèrent d’ailleurs comme étant parfaitement régulier tant sur le fond que sur la forme. Ils expliquent que non seulement ce maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite relevant de la compétence du juge des référés, mais aussi que cette occupation leur cause un préjudice puisqu’elle fait obstacle à la réalisation de la vente du bien litigieux. Ils indiquent avoir trouvé un acquéreur et qu’un compromis de vente a été régulièrement signé. Toutefois, la réitération de la vente serait compromise par le maintien dans les lieux de la défenderesse, et font donc valoir que cette situation les expose à des conséquences financières particulièrement graves en raison de la remise en cause possible du compromis de vente.

A l’audience, les demandeurs déclarent qu'[M] [G] occupe toujours les lieux et que cela empêche l’aboutissement de la vente. Ils expliquent qu’ils sont actuellement en situation de surendettement et que cette vente leur permettrait de clôturer leurs dettes. Ils soulignent par ailleurs que la cave est indissociable du bien et que d’ailleurs la défenderesse utilise cette cave. Enfin, ils rappellent qu'[M] [G] n’a pas préempté dans les délais requis, y compris lorsqu’il y a eu une baisse du prix de vente.

[M] [G] a été représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions récapitulatives et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Aux termes de ses conclusions en réponse, [M] [G] sollicite qu'[J] [U] épouse [Q] et [P] [Q] soient déboutés de toutes leurs demandes, qu’elle estime infondées et injustifiées. A titre subsidiaire, elle sollicite que soit déclaré qu’il n’y a pas lieu à référé en raison des contestations sérieuses assortissant le présent litige. Elle sollicite également qu’il soit pris acte de son admission au bénéfice de l’aide juridictionnelle totale, et enfin que les requérants soient condamnées aux entiers dépens, distraits comme en matière d’aide juridictionnelle définitive.

A l’audience, la défenderesse indique qu’elle réside dans ce logement seule avec ses deux enfants depuis le 1er janvier 2020 et qu’elle paie toujours ses loyers. Elle ajoute qu’elle exerce comme aide à domicile et qu’elle bénéficie de l’aide juridictionnelle totale. Par ailleurs, elle sollicite que les demandeurs soient déboutés de leurs demandes, car elle estime que ce litige excède la compétence du juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé. Afin de soutenir cette demande de rejet, elle explique que l’avenant lui ayant été signifié en raison de la baisse du prix de vente, a fait courir un délai de péremption d’un mois. Or, elle attire l’attention sur la pièce n°4 des demandeurs, qui révèle que ceux-ci avaient déjà signé un compromis de vente avec des tiers bien avant la signification de l’avenant, sans respecter son droit de préemption.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail à usage d’habitation principale en date du 1er janvier 2020 pour des locaux non-meublés sis [Adresse 2], comprenant une terrasse, un balcon, une loggia ainsi qu’un jardin.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En outre aux termes de l’article 835 du même code, le juge peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

En outre, l’article 15 II de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. […]

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque. […]

En l’espèce, la lecture du dossier démontre qu’il existe deux contestations sérieuses majeures.

Tout d’abord, la validation du congé est demandée par les bailleurs, mais celle-ci est remise en question par la défenderesse en raison de discordances entre la description faite sur le bail et la description des lieux loués sur le congé pour vente en date du 10 avril 2025 et sur l’avenant au congé pour vente en date du 22 septembre 2025.

La défenderesse relève en effet à ce sujet, que le congé pour vente en date du 10 avril 2025 et l’avenant au congé pour vente en date du 22 septembre 2025 font apparaître une cave n°69 constituant un lot n°45, laquelle n’apparaît pas sur le contrat de bail, ce qui a pour conséquence d’entraîner, selon elle, l’annulation du congé pour défaut de conformité. [M] [G] invoque dès lors un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 12 mars 2020 (n°18-14.765).

En réponse, les demandeurs arguent que cette cave est indissociable du bien.

En outre, il est soutenu par la défenderesse que le congé doit également être annulé au motif que les bailleurs ont méconnu les dispositions de l’article 15 II de la loi du 06 juillet 1989. En effet, elle explique que l’avenant au congé, modifiant le prix de la vente à la baisse, qui lui a été signifié le 22 septembre 2025, a fait courir un nouveau délai d’un mois à son bénéfice afin qu’elle puisse éventuellement préempter. Or, elle note qu’un compromis de vente avait déjà été conclu entre les bailleurs et des tiers les 16 et 17 septembre 2025, soit antérieurement à l’expiration du délai laissé au locataire pour user de son droit de préemption.

Il apparaît que les demandes formées par la locataire et les bailleurs soulèvent ainsi des contestations sérieuses qui obligeraient le juge des référés à prendre une décision relative à l’existence d’un droit et de surcroît à apprécier et interpréter la validité d’actes juridiques. A ce titre, rendre une décision sur la validité du congé obligerait en l’espèce le juge des référés à se prononcer sur le fond du litige.

Ainsi, il résulte de ces éléments, au vu des débats et des pièces, que le juge des référés, juge de l’urgence et de l’évidence, n’est pas compétent pour connaître de ce litige.

En conséquence, [J] [U] épouse [Q] et [P] [Q] et [M] [G] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

[J] [U] épouse [Q] et [P] [Q], qui succombent à l’instance, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile et en équité il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. En revanche, la demande de distraction sera rejetée, étant rappelé que la procédure est orale et la représentation par avocat non obligatoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

DEBOUTONS [J] [U] épouse [Q] et [P] [Q] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTONS [M] [G] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNONSAngélique [U] épouse [Q] et [P] [Q] aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le greffier Le président