REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

2ème Chambre Contentieux

N° RG 22/02009 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LP3X

En date du : 05 janvier 2026

Jugement de la 2ème Chambre en date du cinq janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 novembre 2025 devant Lila MASSARI, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Lydie BERENGUIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 janvier 2026.

Signé par Lila MASSARI, présidente et Lydie BERENGUIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

Madame [U] [D]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Lucas TORRES, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Manon DEMINO, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDERESSES :

La S.A.S. BCP IMMO +

prise en la personne de son représentant légal

sis au siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Virginie LUCAS, avocat au barreau de TOULON

La S.C.P. ML ASSOCIES

prise en la personne de son représentant légal

sis au siège social [Adresse 3]

en sa qualité de mandataire judiciaire et de commissaire à l’exécution du plan de la société BCP IMMO + en redressement judiciaire

représentée par M^e Virginie LUCAS, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Virginie LUCAS – 0208

M^e Lucas TORRES – 1015

EXPOSE DU LITIGE

La société SAS BCP IMMO + exploite une agence immobilière.

Suivant contrat du 3 juin 2021, la SAS BCP IMMO + a mandaté [U] [D] pour la représenter auprès de sa clientèle et notamment procéder à la recherche de vendeurs, acheteurs, propriétaires et locataires, moyennant le versement de commissions.

Le mandat a pris fin le 14 janvier 2022.

Le paiement des commissions de [U] [D] a généré un désaccord entre les deux parties.

*

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2022, [U] [D] a assigné devant le tribunal judiciaire de TOULON la société SAS BCP IMMO +, aux fins de la voir notamment lui payer la somme de 5.208,34 euros au titre de la commission qui lui est due en application de l’article 10 de la convention liant les parties et 1.500 euros en réparation de son préjudice découlant de la résistance abusive.

Par un jugement du 13 janvier 2023, la 5ème chambre du tribunal judiciaire de TOULON s’est déclarée incompétente pour statuer sur les demandes des parties, renvoyé l’examen de ces demandes devant la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de TOULON, ordonné la transmission du dossier ainsi que d’une copie du présent jugement à la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de TOULON et a réservé les dépens.

*

Par jugement du Tribunal de commerce de TOULON en date du 17 octobre 2023, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’encontre de la SAS BCP IMMO+, et la SCP BR ASSOCIES, devenue ML ASSOCIES, a été désignée en qualité de mandataire judiciaire.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 13 décembre 2023, le Conseil de [U] [D] a déclaré la créance au passif échu et chirographaire de la SAS BCP IMMO+ entre les mains de la SCP BR ASSOCIES à hauteur de 18.072,92 € (au regard de l’intégralité des demandes dont était déjà saisie la Juridiction de céans).

C’est dans ce contexte que [U] [D] a attrait à la procédure la société ML ASSOCIES, mandataire judiciaire de la société BCP IMMO +, par exploit en date du 8 avril 2024.

Par une ordonnance de jonction du 12 novembre 2024, les deux procédures ont été jointes sous le numéro de RG 22/02009

*

Dans ses dernières écritures signifiées par RPVA le 22 janvier 2025, et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens, [U] [D] demande au tribunal de :

« VU le contrat de mandat d’agent commercial immobilier du 3 juin 2021 et son avenant du 12 juillet 2021,

VU les articles 1217 et suivants du Code civil,

VU l’article 1240 du Code civil,

VU les articles 696 et 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTER la SAS BCP IMMO+ de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles,

FIXER la créance de Madame [U] [D] au passif échu et chirographaire de la procédure collective de la SAS BCP IMMO+ à hauteur de de la somme de DIX HUIT MILLE

SOIXANTE-DOUZE EUROS ET QUATRE-VINGT-DOUZE CENTIMES (18.072,92 €), pour les causes suivantes :

—  7.500,01 € HT (5.208,34 € concernant la vente [K]/[S] + 2.291,67 € concernant la vente [C]/[O]) au titre de la commission qui lui est due en application de l’article 10 de la convention liant les parties,

—  7.000 € en réparation de son préjudice moral découlant de la résistance abusive opérée,

—  572,91 € en réparation de son préjudice financier découlant de la résistance abusive opérée,

—  3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER la SAS BCP IMMO+ aux entiers dépens.»

Par des conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 7 février 2025, et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens, la société SAS BCP IMMO +, prise en la personne de la SELARL ML ASSOCIES, en sa qualité de mandataire judiciaire et commissaire à l’exécution du plan de la société, demande au tribunal de :

« Vu l’article 1240 du Code Civil

Vu le décret 2015-1090 du 28 août 2015

Vu les pièces versées au débat.

CONSTATER l’accord sur le montant de la commission dans le cadre de la vente

[K]/[S] à verser à Madame [D] ;

LA DEBOUTER du reste de ses demandes ;

Et RECONVENTIONNELLEMENT :

CONSTATER l’acte de concurrence déloyale constitué par les détournements de clientèle réalisés par Madame [U] [D] au détriment de la Société

BCPIMMO+ ;

LA CONDAMNER à verser à la Société BCP IMMO+ la somme 10 000 € de dommages et intérêts issus du détournement de clientèle et fixé au montant de la rétrocession du mandataire sur la vente SCI SANDOLNAT/ [J] ;

LA CONDAMNER à verser à la Société BCP IMMO+ la somme 19 000 € de dommages et intérêts issus du détournement de clientèle et fixé au montant de la rétrocession du mandataire sur la vente du bien de Monsieur [W]

CONDAMNER Madame [U] [D] à verser à la société BCP IMMO + la somme de 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure

Civile.»

*

Par ordonnance de révocation en date du 4 février 2025, le juge de la mise en état a fixé la clôture de la procédure au 3 août 2025 et renvoyé la cause à l’audience de plaidoiries à juge unique du 3 septembre 2025 à 14 heures.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 janvier 2026.

SUR CE :

I/ Sur le paiement des commissions restant dues

Sur la commission relative à la vente [K]/[S]

Il est constaté l’accord des parties sur la commission d’un montant de 5.208,34 euros.

Par conséquent, la commission d’un montant de 5.208,34 euros sera due à [U] [D] par la SAS BCP IMMO +.

S’agissant de la commission liée à la vente [O]/[C] d’un montant de 2.291,67 €

[U] [D] fait valoir que cette somme correspond à sa commission sur les honoraires de l’agence BCP IMMO + obtenue suite à la vente du 25 juillet 2022 d’un bien immobilier acquis par Monsieur [C].

La société SAS BCP IMMO + conteste cette demande dans la mesure où Monsieur [C] est un client de l’agence, que le nom de [U] [D] n’apparait pas dans le compromis de vente et que l’acte authentique a été signé le 25 juillet 2022, soit plus de six mois après la démission de [U] [D].

[U] [D] verse aux débats :

— les échanges de mails pour démontrer son implication et son rôle dans la vente opérée,

— la facture adressée par la société BCP IMMO+ à Monsieur [O], vendeur qui assume les frais d’agence,

— la facture adressée par Madame [D] à la société BCP IMMO+, en paiement de ses honoraires.

Force est de constater que le mandat de vente unique partagé, versé aux débats par la défenderesse, n’indique pas le nom de [U] [D] en qualité de conseiller commercial.

Par ailleurs, il est mentionné dans le mandat d’agent commercial immobilier conclu le 3 juin 2021 entre [U] [D] et la société SAS BCP IMMO + (article 10) que :

« En cas de cessation du présent mandat et quelle qu’en soit la cause, l’agent commercial aura droit aux commissions dans les conditions définies à l’article 9 ci-dessus sur toutes les affaires qui seront définitivement conclues dans le délai raisonnable de six mois suivant la date de cessation définitive et seront la suite du travail de prospection effectué par lui pendant l’exécution de son mandat. ».

Or, la vente [O]/[C] a eu lieu le 25 juillet 2022, soit plus de six mois après la cessation du mandat conclu entre les parties.

Les seuls éléments versés aux débats par [U] [D] sont insuffisants pour justifier son intervention en qualité d’agent commercial et pour justifier le versement de la commission demandée.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

II/ Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

[U] [D] sollicite l’octroi d’une somme de 7.000 euros en réparation du préjudice subi en raison de la résistance abusive de la part de la société SAS BCP IMMO +.

Il convient de rappeler que la bonne foi procédurale des parties est toujours présumée et qu’il appartient en conséquence à la partie alléguant une résistance abusive de la part de la partie adverse d’apporter la preuve de cette mauvaise foi. En effet, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue par principe un droit ne pouvant le cas échéant dégénérer en abus, et ne devant dans cette situation donner lieu à réparation par l’allocation de dommages-intérêts, que dans les cas de malice ou de mauvaise foi s’objectivant en premier lieu par une erreur grossière équipollente au dol.

[U] [D] n’apporte pas la preuve que la résistance à ses demandes par la société SAS BCP IMMO + ait été abusive.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

III/ Sur la demande reconventionnelle portant sur la responsabilité délictuelle pour faute de l’agent immobilière [U] [D]

L’article 1240 du code civil prévoit que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.».

L’article 10 du décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce prévoit que le professionnel s’oblige :« Dans l’exercice de leurs activités, les personnes mentionnées à l’article 1er entretiennent entre elles des rapports de confraternité, dans le cadre d’une concurrence libre, saine et loyale.

Elles s’abstiennent de toutes paroles ou actions blessantes ou malveillantes, de toutes démarches ou manœuvres susceptibles de nuire à leurs confrères, les dénigrer ou les discréditer.

Elles évitent tout conflit avec leurs confrères qui puisse nuire aux intérêts des mandants et des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées.

Elles s’interdisent d’inciter les prospects ou les clients d’un confrère à rompre leurs relations commerciales avec ce dernier. Elles s’abstiennent de fournir des éléments d’appréciation erronés en vue de détourner la clientèle à leur profit.»

La société SAS BCP IMMO + allègue des faits de déloyauté de [U] [D] consistant dans le détournement de deux clients la SCI SANDOLNAT et Monsieur [W] qui ont dénoncé leurs mandats de vente au moment de la résiliation du mandat d’agent commercial de [U] [D] et ont transféré leurs biens immobiliers dans l’agence dans laquelle cette dernière a été mandataire immobilier ultérieurement.

Il n’est pas contesté que [U] [D] était en charge de la commercialisation de leurs biens immobiliers au sein de la société SAS BCP IMMO +.

Sur les mandats de la SCI SANDOLNAT

La société SAS BCP IMMO + verse aux débats :

Le mandat de vente unique n°0370 conclu le 27 octobre 2021 avec la SCI SANDOLNAT pour une villa club située [Adresse 6] à [Localité 7];Une attestation sur l’honneur de [V] [H] dans laquelle elle déclare avoir reçu la somme de 300 euros pour l’indication de deux biens à vendre situés [Adresse 4] à [Localité 7] qui ont abouti à des signatures ;Courrier du 22/03/2022 par lequel la SCI SANDOLNAT met fin au mandat de vente unique concernant le bien villa club ; Trois compromis de vente signés par la SCI SANDOLNAT qui avaient été placés sous mandat de la société IMMO + Une attestation sur l’honneur de Madame [J] confirmant la participation de [U] [D], mandataire immobilier au sein de IAD, à la vente d’un bien sis [Adresse 4] à [Localité 7] appartenant à la SCI SANDOLNAT.

La société SAS BCP IMMO + soutient que [U] [D] était proche d'[V] [H], fille des deux associés de la SCI SANDOLNAT et stagiaire au sein de la SAS BCP IMMO +, et que ces liens se sont confirmés au moment du départ de [U] [D] puisque, suite à ce départ, le mandat n°0370 a curieusement été dénoncé par la SCI SANDOLNAT, alors qu’au même moment trois autres biens de la SCI SANDOLNAT étaient sous offre ou en cours de compromis au sein de l’agence. Selon la SAS BCP IMMO +, ces faits témoignent des motivations de la dénonce du mandat litigieux et que leur origine est clairement imputables à [U] [D], d’autant que la société SAS BCP IMMO + a appris ultérieurement que la vente dudit bien en cause avait été réalisée par la demanderesse désormais mandataire immobilier au sein de l’IAD, concurrent direct de la société BCP IMMO + .

Pour autant, les seules pièces et faits relevés par la défenderesse sont insuffisants à démontrer un manque de loyauté de la part de [U] [D] dans la gestion de son mandat d’agent commercial immobilier, le client ne faisant que dénoncer dans son courrier du 22 mars 2022 le mandat de vente unique n°0370, ce qui relève des problématiques courantes à gérer pour une agence immobilière avec sa clientèle, et cela quand bien même que le client ait conclu des compromis de vente antérieurement avec l’agence.

Ensuite, il est certes constaté que la demande de résiliation du mandat de vente exclusif par la SCI SANDOLNAT auprès de la société SAS BCP IMMO + date du 22 mars 2022 et coïncide avec la période de départ de [U] [D] de l’agence. Il est également constaté que cette même cliente a conclu une vente d’un bien avec Madame [J] (attestation sur l’honneur versée aux débats par la défenderesse) par l’intermédiaire de [U] [D], mandataire au sein de l’IAD. Il s’en déduit que la SCI SANDOLNAT a a priori suivi [U] [D] dans l’agence immobilière IAD dans laquelle elle est devenue mandataire. Pour autant, il n’en demeure pas moins que ces faits sont insuffisants à démontrer un manque de loyauté de [U] [D] constitutif d’une faute engageant sa responsabilité délictuelle, le départ d’un client afin de suivre son agent commercial immobilier avec lequel il entretient une bonne relation commerciale et amicale faisant partie notamment de la vie des affaires sans que cela ne puisse justifier un manque de loyauté de l’agent commercial en cause.

Par conséquent, aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de [U] [D] sur les mandats de la SCI SANDOLNAT.

Sur le mandat n°0336 de Monsieur [W]

La société SAS BCP IMMO + verse aux débats :

Le mandat de vente unique n°336 conclu le 24 juin 2021 avec M [W] pour un bien sis [Adresse 8] à [Localité 5] ;Une annonce internet dudit bien du 31/03/2022 sur le site internet de l’agence IAD ;

La société SAS BCP IMMO + ne peut utilement soutenir au regard de ces seuls éléments dont le lien n’est par ailleurs pas démontré, que [U] [D] a détourné le mandat de la société BCP IMMO+.

Aucun manque de loyauté de [U] [D] constitutif d’une faute engageant sa responsabilité délictuelle n’est justifié.

*

Au regard des éléments qui précèdent, [U] [D] ne s’est pas rendue fautive d’un manque de loyauté auprès de la société SAS BCP IMMO +.

Par conséquent, la société SAS BCP IMMO + sera déboutée de sa demande de condamnation.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens. Les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

La société SAS BCP IMMO + qui succombe à la présente instance, supportera la charge des dépens et devra verser à [U] [D] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, à juge unique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

FIXE la créance de [U] [D] au passif échu et chirographaire de la procédure collective de la SAS BCP IMMO+ à hauteur de la somme de 5.208,34 euros concernant la commission de [U] [D] au titre de la vente [K]/[S] ;

DEBOUTE [U] [D] de sa demande portant sur la vente [C]/[O] ;

DEBOUTE [U] [D] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

DEBOUTE la société SAS BCP IMMO + de toutes ses demandes indemnitaires ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ;

FIXE au passif de la procédure collective de la société SAS BCP IMMO + la créance de [U] [D] à la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

FIXE au passif de la procédure collective de la société SAS BCP IMMO + les dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et signé en audience publique, et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,