Tribunal Judiciaire de Toulon, 4e chambre, 11 mai 2026, n° 22/06082

TJ Toulon 11 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulon, 4e ch., 11 mai 2026, n° 22/06082
Numéro(s) :	22/06082
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	20 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nadège CARRIEREChristophe DELMONTE

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/06082 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LZHB

En date du : 11 mai 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du onze mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 mars 2026 devant Elsa VALENTINI, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 mai 2026.

Signé par Elsa VALENTINI, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [B] [O] [P], né le 15 Novembre 1981 à [Localité 1] (76), de nationalité Française, Militaire, demeurant [Adresse 1]

Madame [Z] [S] [M] [C], née le 07 Novembre 1977 à [Localité 2] (50), de nationalité Française, Militaire, demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par M^e Christophe DELMONTE, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

SCCV [Localité 3] LES CIGALES, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Nadège CARRIERE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Grosses délivrées le :

à :

M^e Nadège CARRIERE – 24

M^e Christophe DELMONTE – 0114

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 17 janvier 2019, Monsieur [J] [P] et Madame [Z] [C] ont acquis, sous le régime de la vente en état futur d’achèvement (VEFA), auprès de la SCCV [Localité 3] LES CIGALES, le lot n°76 de l’ensemble immobilier [Adresse 3] à [Localité 3] correspondant à une villa mitoyenne à étage, de type 5, avec un garage, un parking, un balcon, une terrasse ainsi qu’à la jouissance exclusive et privative du jardin attenant.

Il était prévu une livraison au plus tard le 31 décembre 2020.

La livraison est finalement intervenue le 11 avril 2022, avec plusieurs réserves.

Par courrier du 6 mai 2022, les acquéreurs ont dénoncé de nouvelles réserves constatées après la livraison.

Par acte du 22 novembre 2022 assignant la société [Localité 3] LES CIGALES, suivi de conclusions notifiées le 28 mai 2024, Monsieur [P] et Madame [C] demandent au tribunal de céans de :

— DEBOUTER la SCCV [Localité 3] DES CIGALES de l’intégralité de ses demandes,

— CONDAMNER la SCCV [Localité 3] DES CIGALES à payer à Madame [C] et Monsieur [P] la somme de 22.102,58 € à titre d’indemnités en raison du retard de livraison du bien immobilier vendu en VEFA

— CONDAMNER la SCCV [Localité 3] DES CIGALES à payer à Madame [C] et Monsieur [P] la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice moral subi

— CONDAMNER la SCCV [Localité 3] DES CIGALES à lever l’ensemble des réserves indiquées dans le procès-verbal de livraison du 11 avril 2022 et dans le courrier adressé par Madame [C] et Monsieur [P] en date du 6 mai 2022, le tout sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir

— CONDAMNER la SCCV [Localité 3] DES CIGALES au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la SCCV [Localité 3] DES CIGALES aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 29 août 2024, la SSCV [Localité 3] LES CIGALES demande au tribunal de :

A titre principal

— DEBOUTER Monsieur [P] et Madame [C] de l’intégralité de leurs demandes

— CONDAMNER Monsieur [P] et Madame [C] à régler à la SCCV [Localité 3] LES CIGALES la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Nadège CARRIERE

A titre subsidiaire

— DEBOUTER Monsieur [P] et Madame [C] de leurs demandes au titre de l’assurance habitation, de l’abonnement de gaz, des intérêts de prêt, des assurances emprunteurs, des frais de stockage de la cuisine et des charges de copropriétés

— LIMITER toute indemnisation au titre des frais locatifs à la somme de 12.170,50 €

— DEBOUTER Monsieur [P] et Madame [C] de leur demande au titre du préjudice moral

— DEBOUTER Monsieur [P] et Madame [C] de leur demande de condamnation à lever les réserves sous astreinte

A tout le moins

— REDUIRE à de plus justes proportions le montant de l’indemnisation au titre du préjudice moral

— REDUIRE le montant de l’astreinte à de plus justes proportions

— REDUIRE à de plus justes proportions la demande formée au titre des frais irrépétibles

— STATUER ce que de droit sur les dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens qu’elles développent.

Le juge de la mise en état a clôturé la procédure au 20 septembre 2025 et renvoyé l’affaire pour être plaidée à l’audience du 20 octobre 2025.

En raison de l’absence du magistrat, l’ordonnance de clôture a été révoquée et fixée au 11 février 2026 avec renvoi à l’audience de plaidoirie du 11 mars 2026.

L’affaire a été retenue à l’audience du 11 mars 2026 et et mise en délibéré au 11 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le retard dans la livraison

L’article 1611 du code civil dispose que :

“Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu”.

En l’espèce, les demandeurs considèrent que la responsabilité de la SCCI [Localité 3] LES CIGALES est engagée du fait du retard dans la livraison.

Ils font valoir que celle-ci était prévue par l’acte de vente au plus tard au 31 décembre 2020 mais n’est intervenue que le 11 avril 2022, soit avec 466 jours de retard.

En réponse aux arguments de la SSCV [Localité 3] LES CIGALES, ils soutiennent que le cahier des conditions générales de vente dont celle-ci se prévaut ne leur est pas opposable. Ils relèvent que la défenderesse ne démontre pas qu’ils ont eu connaissance de ces conditions générales, ni qu’ils les ont acceptées et signées. Ils affirment n’en avoir jamais eu connaissance. Ils soulignent que l’acte de vente notarié n’en fait pas mention.

Les requérants estiment que les causes légitimes de retard dont se prévaut la SSCV [Localité 3] LES CIGALES n’ont pas le caractère de la force majeure. A cet égard, ils concèdent que la situation sanitaire liée au COVID 19 pourrait avoir le caractère de la force majeure mais ils indiquent que cette crise n’a causé qu’un retard de 2 mois du 16 mars 2020 au 11 mai 2020, comme l’indique la défenderesse.

Enfin, ils contestent que ce soit leur refus de la livraison qui est la cause du retard. Ils estiment que leur refus était légitime et nécessaire puisque le bien était inhabitable. Ils soulignent au surplus que ce refus est intervenu en octobre 2021 alors que la livraison était prévue au plus tard le 31 décembre 2020.

La SCCV [Localité 3] LES CIGALES indique que l’acte de vente du 1er février 2019 stipule que les acquéreurs ont eu connaissance et accepté le cahier des conditions générales de vente. Elle considère donc que celui-ci leur est opposable.

Elle se prévaut des causes suspensives légitimes de délai suivantes :

— La clause suspensive de l’article 5.4 alinéa 6: “toute découverte dans le sous-sol susceptible de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation”

La défenderesse fait état de la découverte en juillet 2020 d’un bassin de filtration d’eau situé en tréfonds du terrain ce qu’elle n’aurait pu anticiper lors de la vente. Elle indique que cela a entraîné plusieurs mois d’expertise et de négociations avec l’ASL voisine ; qu’un accord d’enlèvement de cet équipement est finalement intervenu le 25 janvier 2021 après vote en assemblée ; que les travaux d’enlèvement ont débuté le 10 février et se sont terminés le 27 mars 2021.

Elle estime que cette cause légitime de suspension couvre plus de 7 mois de report de livraison.

Elle expose qu’elle a également dû attendre que les travaux d’enlèvement du bassin de filtration soient achevés avant d’entreprendre l’exécution des VRD et des réseaux intérieurs à l’opération.

Elle se prévaut également de la découverte le 29 novembre 2020 d’un réseau d’eaux usées ancien en amiante ce qui a engendré un retard d’un mois minimum, aux dires de la société INGEMAT, maître d’oeuvre de l’opération.

— La clause suspensive de l’article 5.4 alinéa 9 s’agissant des “retards imputables aux compagnies cessionnaires (E.D.F -G.D.F – P.T.T Compagnie des Eaux …)”

La SCCV [Localité 3] LES CIGALES fait valoir que ENEDIS est intervenue avec retard, soit début juin 2021, alors que son intervention était prévue le 8 février 2021.

Elle estime que cela justifie un report de livraison de 4 mois.

— La clause suspensive de l’article 5.4 alinéa 1 : “Les intempéries prises en compte par les Chambres Syndicales Industrielles du Bâtiment ou la Caisse du Bâtiment et des Travaux Publics, empêchant les travaux ou l’exécution des “Voies et Réseaux Divers” (VRD) selon la réglementation des chantiers du bâtiment”

La défenderesse fait valoir que la société INGEMAT a comptabilisé 17 jours d’intempéries qui a eux-seuls neutralisent également une partie du retard de livraison entre le 13 décembre 2019 et le 4 décembre 2020.

— Un cas de force majeure

La société SCCV [Localité 3] LES CIGALES expose que la crise du COVID 19 a conduit à l’arrêt du chantier du 16 mars 2020 au 11 mai 2020 et qu’à cette interruption s’ajoutent plusieurs semaines supplémentaires pour une reprise totale et effective du chantier.

La société SCCV [Localité 3] LES CIGALES considère qu’au regard de ces éléments elle n’a commis aucune faute. Elle souligne qu’elle a alerté les acquéreurs du retard prévisible dès le 6 juin 2020 puis le 19 novembre 2020. Elle fait valoir que la livraison prévue le 21 octobre 2021 n’a pas eu lieu du fait de la seule volonté des acquéreurs qui ont refusé une livraison avec réserves.

S’agissant du cahier des conditions générales, il est mentionné dans l’acte de vente en date du 1er février 2019 qu’il a été adressé aux acquéreurs par courrier recommandé avec accusé de réception, signé le 28 janvier 2019 par Monsieur [P] et le 26 janvier 2019 par Madame [C]. De plus, cet acte notarié précise s’agissant notamment de cette pièce (p.7) :

“L’ACQUEREUR déclare et reconnait :

— Avoir bien eu communication des pièces ainsi notifiées et avoir obtenu toutes explications utiles à leur sujet (…)

— Adhérer au cahier des charges, dont les conditions font partie intégrante de la présente vente”.

Dès lors, il est établi que les acquéreurs ont eu connaissance du cahier des conditions générales et en ont accepté les termes. Par conséquent, les clauses suspensives qui y sont prévues leur sont opposables.

Afin de justifier que les retards sont le fait de causes légitimes au sens du cahier des conditions générales, la défenderesse verse au débat une attestation de la société INGEMAT, maître d’oeuvre. Celle-ci vise plusieurs causes au retard, à savoir :

— une différence de sol entre le rapport du géotechnicien Sol Essais et la présence plus importante et régulière de veines rocheuses sur la totalité des sous-sols

— la présence d’un bassin de filtration d’eau de l’ASL mitoyenne + report subséquent de l’intervention des concessionnaires comme ENEDIS

— crise sanitaire liée au COVID 19

— présence d’un réseau d’eau usées ancien en amiante

— intempéries.

Il sera observé que la légitimité du retard de deux mois lié à la crise sanitaire n’est pas contesté, il en sera donc tenu compte.

S’agissant des intempéries, elles font bien partie des causes légitimes justifiant une suspension du délai de livraison selon le cahier des conditions générales applicables en l’espèce. L’attestation mentionnée est accompagnée d’un tableau précisant les 17 jours d’intempéries, la cause (précipitation, vent …) et le jour concerné. Dès lors, les acquéreurs ont été mis en mesure de vérifier les dires du maître d’oeuvre concernant les conditions météorologiques. Aucune contestation n’est faite sur ce point. Par conséquent, il y a lieu de retenir une suspension de 17 jours pour le délai de livraison.

Les autres délais retenus par le maître d’oeuvre ne sont justifiés par aucune pièce versée au débat. Ils ne peuvent être que rejetés.

Sur le refus des acquéreurs de recevoir le bien le 21 octobre 2021, il sera observé que le vendeur ne prouve pas qu’à cette date le bien était achevé. Les pièces produites au débat par les demandeurs tendent à démontrer le contraire. D’ailleurs, à cette date, la SCCV [Localité 3] LES CIGALES n’a nullement contesté ce refus et s’est engagé à lever le “plus grand nombre de réserves” (courrier du 10 décembre 2021).

Dès lors ce refus n’est pas fautif et ne peut servir à justifier le retard pris entre le 21 octobre 2021 et le 11 avril 2022.

Ainsi, en retranchant 77 jours pendant lesquels le délai de livraison a été suspendu pour causes légitimes, il sera retenu un retard fautif de 389 jours.

La responsabilité de la SCCV [Localité 3] LES CIGALES est donc engagée à ce titre.

Sur le préjudice

a) Le préjudice financier

Monsieur [P] et Madame [C] sollicitent la somme de 22.102, 58 euros au titre de leur préjudice financier, comprenant :

— le loyer brut ainsi que la location d’un garage, dans l’attente de la livraison pour un loyer de 850,87 € mensuel

— les charges de copropriétés

— les 2 assurances des 2 prêts contractés pour l’achat de la maison

— l’abonnement gaz

— les intérêts d’emprunts

— l’assurance habitation de la maison

— le gardiennage de la cuisine, à raison de 50 euros/semaine.

S’agissant des frais locatifs, la défenderesse estime que seule la somme de 12.170, 55 euros est justifiée. Elle souligne que la livraison prévue en octobre 2021 a été refusée par les acquéreurs. Elle fait également valoir que les demandeurs ne communiquent pas les éventuelles régularisations de charges et conclut au débouté sur ce point.

Il n’est pas sérieusement contestable que le retard dans la livraison de la maison a obligé les acquéreurs à se loger ailleurs et donc à s’acquitter d’un loyer et de charges. Il ressort des pièces produites que leur loyer s’élevait à la somme de 850, 87 euros par mois charges comprises.

Ainsi, pour un retard fautif de 389 jours, soit 13 mois, ce poste de préjudice s’élève à la somme de 11.061, 31 euros.

En ce qui concerne les assurances pour les prêts, la SCCV [Localité 3] LES CIGALES s’oppose à la demande faisant valoir qu’il n’est pas démontré que les prêts pour lesquels des justificatifs sont produits ont effectivement été affectés au paiement du solde du prix, ni que le report de livraison aurait engendré un coût supplémentaire quant aux assurances emprunteurs.

Dans la mesure où le paiement de ces cotisations serait intervenu même si le bien avait été livré dans les temps, il n’y a pas de préjudice financier lié au retard. Il ne sera pas fait droit à cette demande.

S’agissant de l’abonnement au gaz, la défenderesse s’oppose à la demande estimant que ce n’est pas une dépense en lien avec le report de livraison.

En effet, il s’agit d’une dépense dont tout locataire ou propriétaire est tenu de s’acquitter. La demande sera rejetée.

Pour ce qui est des intérêts emprunteurs, la SCCV [Localité 3] LES CIGALES conclut également au débouté considérant qu’il n’est pas démontré un surcoût engendré par le report de la livraison.

En effet, aucune pièce ne justifie d’un tel préjudice en lien avec le retard dans la livraison. Il ne sera pas fait droit à cette demande.

S’agissant de l’assurance habitation, la défenderesse s’oppose à la demande estimant que cette dépense n’est pas liée avec le report de livraison.

En effet, là encore il n’est pas démontré que le retard dans la livraison a engendré un surcoût alors même que les acquéreurs auraient dû s’acquitter de ses côtisations dans tous les cas.

Enfin, pour ce qui est des frais de stockage de cuisine, la SCCV [Localité 3] LES CIGALES relève qu’ils concernent la période du 1er novembre 2021 au 10 avril 2022, soit postérieurement au refus de livraison des acquéreurs. Elle conclut au débouté.

Comme cela a été développé précédemment, le refus des acquéreurs n’est pas fautif. Dès lors, le stockage de la cuisine dans un garde meuble est bien un préjudice en lien direct et certain avec le retard dans la livraison. Il convient d’intégrer ces frais dans le préjudice financier, soit la somme de 1.150 euros suivant les deux factures versées au débat.

Au total, il sera alloué aux demandeurs la somme de 12.211, 31 euros au titre du préjudice financier.

b) Le préjudice moral

Les requérants sollicitent la somme de 30.000 euros au titre de leur préjudice moral. Ils font valoir que Madame [C] a accouché en septembre 2022 après avoir vécu sa grossesse dans des conditions de stress important en lien avec le retard pris dans la livraison.

La défenderesse conclut à une réduction de cette demande. Ils relèvent que les arrêts de travail de Madame [C], produits au débat par les demandeurs, démontrent que ceux-ci sont liés à un retard de croissance du foetus dont rien ne démontre qu’il soit imputable au retard dans la livraison.

En effet, les arrêts de travail intervenus durant la grossesse de Madame [C], qui sont versés au débat, n’établissent pas qu’ils sont liés au retard dans la livraison.

Néanmoins, il est raisonnable d’admettre qu’il existe un préjudice lié au fait de ne pas savoir quand la maison qu’on a achetée sera finalement livrée alors qu’on s’apprête à accueillir un enfant.

Au regard de cet élément, de la durée du retard et des différents reports, il sera alloué à chacun des demandeurs la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral.

Sur la levée des réserves

L’article 1642-1 alinéa 1 du code civil dispose que :

“Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents”.

Monsieur [P] et Madame [C] demandent la condamnation de la SCCV [Localité 3] LES CIGALES à lever les réserves mentionnées dans le procès-verbal de livraison du 11 avril 2022 et dans leur courrier du 6 mai 2022, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

La défenderesse conclut au débouté considérant que toutes les réserves ont été levées comme l’indique le rapport [G] en date du 10 avril 2024.

Il ressort de ce rapport qu’il ne subsiste qu’une seule réserve, à savoir la réserve 34 concernant la non finalisation de la terrasse. Les demandeurs ne produisent aucun justificatif de nature à démontrer que les autres réserves dont ils se prévalent ont persisté après la date de ce rapport du 10 avril 2024.

Par conséquent, la société SCCV [Localité 3] LES CIGALES sera condamné à lever cette réserve sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un mois après la signification du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la société SCCV [Localité 3] LES CIGALES, succombante, sera condamnée aux entiers dépens de la présente procédure.

Elle sera également condamnée à payer à Madame [C] et à Monsieur [P] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

CONDAMNE la SCCV [Localité 3] LES CIGALES à payer à Madame [Z] [C] et à Monsieur [J] [P] la somme de 12.211, 31 euros au titre du préjudice financier ;

CONDAMNE la SCCV [Localité 3] LES CIGALES à payer à Madame [Z] [C] et à Monsieur [J] [P] la somme de 2.000 euros chacun au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la SCCV [Localité 3] LES CIGALES à lever la réserve n° 34 suivant le procès-verbal de livraison du 11 avril 2022, à savoir la non finalisation de la terrasse, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

CONDAMNE la SCCV [Localité 3] LES CIGALES à payer à à Madame [Z] [C] et à Monsieur [J] [P] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCCV [Localité 3] LES CIGALES aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de toutes les demandes plus amples ou contraires.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,