TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

5ème chambre civile

Jugement n°

N° RG 25/01778 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NHE7

AFFAIRE :

[Adresse 11], pris en son syndic la SASU CITYA SABLIMMO

C/

Madame [C] [P] épouse [D]

Madame [J] [H] épouse [X]

JUGEMENT réputé contradictoire du 29 JANVIER 2026

Grosse exécutoire :

M^e Philippe CORNET

Copie :

M^e Julien MELCHIONNO

Madame [C] [P] épouse [D]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 29 JANVIER 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE MAISON CARREE

dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en son syndic la SASU CITYA SABLIMMO sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Didier CAPOROSSI, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [C] [P] épouse [D]

née le 21 Mars 1932 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Madame [J] [H] épouse [X]

née le 13 Octobre 1961 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Julien MELCHIONNO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Laurent CHOUETTE, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Lydie MAUCHAMP

Greffier : Christelle COLLOMP

DÉBATS :

Audience publique du 03 Décembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 JANVIER 2026 par Lydie MAUCHAMP, Président, assisté de Christelle COLLOMP, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [P] [C] épouse [D] et Madame [H] [J] épouse [X] sont propriétaires, des lots 87 et 109 dans la copropriété de l’immeuble MAISON CARREE situé [Adresse 3].

Le [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU CITYA SABLIMMO, aurait enregistré des impayés de Madame [P] [C] épouse [D] et Madame [H] [J] épouse [X].

Suivant exploit en date des 05 mars 2025 et 18 mars 2025, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE MAISON CARREE situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU CITYA SABLIMMO a assigné Madame [P] [C] épouse [D] et Madame [H] [J] épouse [X] devant le tribunal de céans aux fins de :

— condamner solidairement Madame [P] [C] épouse [D] et Madame [H] [J] épouse [X] à régler au syndicat des copropriétaires les sommes de :

—  4702,27 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 février 2025,

—  1006,80 euros au titre des frais nécessaires,

— le tout avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2024, date de la mise en demeure de payer,

—  1500 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions visées par le greffe le 03 décembre 2025, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE MAISON CARREE situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU CITYA SABLIMMO a demandé au tribunal de rejeter toutes les demandes formulées par Madame [J] [X], a actualisé sa créance à la somme de 4194,40 euros au titre des charges de copropriété dues au 25/11/2025 et a réitéré les termes de son assignation pour le surplus.

Par conclusions visées par le greffe le 03 décembre 2025, Madame [J] [X] née [H] a demandé au tribunal de :

— juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble MAISON CARREE situé [Adresse 3] n’a effectué aucune démarche amiable,

— juger que la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble MAISON CARREE situé [Adresse 3] de condamnation de Madame [H] [J] épouse [X] au titre des charges de copropriété impayées, irrecevable au visa de l’article 750-1 du code de procédure civile,

— juger que les charges de copropriété ne sont pas ventilées entre les charges dues par l’usufruitier et les charges dues par le nu-propriétaire,

— juger que le décompte de frais prétendument dus au syndicat des copropriétaires de l’immeuble MAISON CARREE situé [Adresse 3] ne constitue pas une créance certaine, liquide et exigible,

— juger que le procès-verbal d’assemblée générale du 02 juin 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021 est inopposable à Madame [J] [X] née [H] faute de notification de la convocation et du procès-verbal d’assemblée générale,

— juger que le procès-verbal d’assemblée générale du 22 juin 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022 et votant le budget prévisionnel de l’exercice 2024 est inopposable à Madame [J] [X] née [H] faute de notification de la convocation et du procès-verbal d’assemblée générale,

— juger que le procès-verbal d’assemblée générale du 23 mai 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2023 et votant le budget prévisionnel de l’exercice 2025 est inopposable à Madame [J] [X] née [H] faute de notification de la convocation et du procès-verbal d’assemblée générale,

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble MAISON CARREE situé [Adresse 3] de sa demande de condamnation au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 février 2025 ainsi que sa demande de condamnation au taux d’intérêt légal à compter du 18 octobre 2024,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble MAISON CARREE situé [Adresse 3] de sa demande de condamnation au titre des frais dits nécessaires pour un montant de 1006,80 euros,

— débouter plus amplement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble MAISON CARREE situé [Adresse 3] de toutes ses demandes de condamnation solidaire avec Madame [D] à quelque titre que ce soit,

— juger que Madame [J] [X] née [H] a procédé au règlement de la totalité des charges de copropriété au titre de l’année 2025,

— juger qu’il n’existe pas de solidarité concernant les éventuels dommages et intérêts et demandes d’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble MAISON CARREE situé [Adresse 3] à verser à Madame [J] [X] née [H] à la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’abus de droit,

— à titre subsidiaire,

— accorder à Madame [J] [X] née [H] les plus larges délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil,

En toutes hypothèses,

— condamner Madame [C] [D] née [P] à relever et garantir Madame [J] [X] née [H] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à quelque titre que ce soit,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble MAISON CARREE situé [Adresse 3] à verser à Madame [J] [X] née [H] à la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— juger que chacune des parties conservera à sa charge ses propres dépens.

A l’audience, à laquelle l’affaire a été renvoyée, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE MAISON CARREE situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU CITYA SABLIMMO représenté par son conseil, a procédé au dépôt de son dossier.

Madame [P] [C] épouse [D], n’a pas comparu à l’audience bien que régulièrement avisée de la date à laquelle l’affaire a été renvoyée.

Madame [H] [J] épouse [X], représentée par son conseil a procédé au dépôt de ses conclusions.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS

—  Sur la procédure

Par application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statue sur le fond; le juge vérifie si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la demande est recevable et bien fondée.

— Sur la tentative de règlement amiable

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose que « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage ».

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE MAISON CARREE situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU CITYA SABLIMMO reconnaît l’absence de tentative de règlement amiable préalable mais précise qu’elle n’est pas obligatoire.

Le décret n°2023-357 du 11 mai 2023 (article 1) a rétabli l’article 750-1 du code de procédure civile, qui est applicable aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023 et pour les litiges n’excédant pas 5000 euros ou pour ceux visés aux articles R211-3-4 et R211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

En l’espèce, l’ensemble des demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE MAISON CARREE situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU CITYA SABLIMMO s’élèvent à une somme dont le montant est au-dessus de la somme de 5000 euros, donc la tentative de règlement amiable préalable n’est pas obligatoire.

En conséquence, les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE MAISON CARREE situé [Adresse 3] sont recevables.

— Sur les convocations à l’assemblée générale

En l’espèce, les convocations et PV d’AG ont été notifiés à Madame [C] [D], usufruitière et Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE MAISON CARREE situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU CITYA SABLIMMO produit les preuves de convocation aux AG 2024 et 2025 conformément aux dispositions des articles 20 et 21 du règlement de copropriété.

— Sur les charges et frais de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges »

Aux termes de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 (…)

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.»

Aux termes de l’article 14-1 de la même Loi « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges. Les décisions d’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Ainsi, la demande en paiement des charges sur la base de comptes approuvés au cours d’une assemblée qui n’a pas été annulée doit être honorée. Il n’appartient pas au juge de s’assurer que la décision de l’assemblée générale n’est plus susceptible d’aucune remise en cause en exigeant du demandeur la démonstration de ce que les délais de recours ont couru à l’égard du défendeur, voire de l’ensemble des copropriétaires et qu’aucun d’eux n’en a sollicité ni obtenu l’annulation, étant précisé que les délais de notification et de recours n’ont pas d’effet suspensif.

En l’espèce, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE MAISON CARREE situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU CITYA SABLIMMO a produit à l’appui de ses prétentions les pièces suivante :

— mandat de syndic,

— relevé de propriété

— décompte des charges échues et des frais, arrêté au 19/02/2025,

— fiche d’immeuble,

— titre de propriété,

— mise en demeure du 18/10/2024,

— PV AG du 02/06/2022, 22/06/2023,

— décompte individuel de charges 2022,

— PV AG 23/05/2024,

— décompte individuel de charges 2023,

— appel de fonds 2024, du 01/01/2025,

— règlement de copropriété,

— décompte du 24/09/2025,

— appel de fonds du 01/04/2025 au 30/06/2025, du 01/07/2025 au 30/09/2025, du 01/10/2025 au 31/12/2025, du 01/10/2025 au 31/12/2025,

— régularisation des charges 2024,

— PV AG 26/07/2025,

— décompte du 25/11/2025,

— convocation AG 2024, AG 2025.

En application des textes susvisés et des pièces communiquées, l’action en paiement des charges de copropriété est recevable, régulière et bien fondée.

En conséquence, Madame [P] [C] épouse [D] et Madame [H] [J] épouse [X] n’ayant justifié ni du paiement des charges exigibles, ni de l’extinction de son obligation seront solidairement condamnées au paiement de la somme de 4194,40 euros au titre des charges de copropriétés dues au 25 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2025.

S’agissant des frais de recouvrement, il sera fait droit à la demande à hauteur du montant du coût de la mise en demeure soit 45,60 euros.

— Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Madame [H] [J] épouse [X] ne propose aucun montant pour solder sa dette et ne produit aucune pièce justificative concernant sa situation.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de Madame [H] [J] épouse [X].

— Sur la demande reconventionnelle

Ayant fait droit à la demande principale du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE MAISON CARREE situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU CITYA SABLIMMO il convient de débouter Madame [H] [J] épouse [X] de sa demande de dommages et intérêts.

—  Sur les demandes accessoires

Il convient de débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE MAISON CARREE situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU CITYA SABLIMMO de sa demande au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Madame [P] [C] épouse [D] et Madame [H] [J] épouse [X] au paiement d’une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [P] [C] épouse [D] et Madame [H] [J] épouse [X], qui succombent, seront in solidum condamnées aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes les demandes formulées par Madame [H] [J] épouse [X] ;

DECLARE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE MAISON CARREE situé [Adresse 3] recevable en ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [C] épouse [D] et Madame [H] [J] épouse [X] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE MAISON CARREE situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU CITYA SABLIMMO :

—  Une somme en principal de 4194,40 euros (QUATRE MILLE CENT QUATRE VINGT QUATORZE EUROS ET QUARANTE CENTIMES) au titre des charges de copropriété dues au 25 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2025 ;

— Une somme de 45,60 euros (QUARANTE CINQ EUROS ET SOIXANTE CENTIMES) au titre des frais ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [C] épouse [D] et Madame [H] [J] épouse [X] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE MAISON CARREE situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU CITYA SABLIMMO, une somme de 1000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile :

DEBOUTE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE MAISON CARREE situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU CITYA SABLIMMO de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE Madame [H] [J] épouse [X] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [H] [J] épouse [X] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE MAISON CARREE situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU CITYA SABLIMMO du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [C] épouse [D] et Madame [H] [J] épouse [X] aux entiers dépens ;

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le 29 janvier 2026.

LE GREFFIER LE JUGE