TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e COUËDO

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e MOULIN

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/04392 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWSZ6

N° MINUTE :

Assignation du :

4 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 14 Novembre 2024

DEMANDERESSE

SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Localité 2] [Localité 16], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 14]

représentée par Maître Mathieu COUËDO, avocat au barreau de PARIS,vestiaire #E0775

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. MOUTARD-PICHOT, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 12]

[Localité 13]

représenté par Maître Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0837

Décision du 14 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/04392 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWSZ6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président

Madame Anita ANTON, Vice-président

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Président

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 19 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Madame ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 9] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est régi par un règlement de copropriété et un état descriptif de division des 8 janvier 1964 et 10 février 1972.

Il comprenait initialement deux bâtiments A et B, le premier sur la [Adresse 17], le second sur la [Adresse 18]. Une scission de copropriété est intervenue le 23 juin 2010, le bâtiment B sis [Adresse 11] s’étant constitué en copropriété distincte et autonome.

En 2013, la Société Civile Immobilière du [Localité 3] a fait l’acquisition de différents lots de copropriété qui seront réunis pour devenir le lot 43, constituant un local commercial en rez-de-chaussée et sous-sol.

Par un procès-verbal du 21 février 2018, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Localité 16] a confié la gestion de l’immeuble à Madame [S] [D] épouse [P], en qualité de syndic bénévole, pour une durée d’un an renouvelable.

La Société Civile Immobilière du 13ème arrondissement de Paris a sollicité du président du tribunal judiciaire de Paris la désignation d’un administrateur judiciaire. Maître [C] [Z] a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire par une première ordonnance du 31 août 2020.

Toutefois, des copropriétaires se sont réunis le 4 septembre 2020 et ont désigné la société Moutard-Pichot en qualité de syndic « pour la durée de l’année qui se poursuivra jusqu’à l’assemblée générale statuant sur les comptes de l’année 2020 ».

Décision du 14 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/04392 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWSZ6

Par une nouvelle ordonnance en date du 15 avril 2021, Maître [C] [Z] a été de nouveau désignée en qualité d’administrateur judiciaire.

Suivant convocation en date du 17 juin 2021, Maître [C] [Z] a convoqué les copropriétaires du [Adresse 7] à une assemblée générale devant se tenir uniquement par correspondance le vendredi 23 juillet 2021, aux fins de délibérer sur l’ordre du jour suivant :

— Désignation du bureau de séance (article 24 de la loi du 10 juillet 1965),

— Désignation du syndic, fixation de la durée de son mandat (article 25, 25-1 de la loi du 10 juillet 1965),

— Candidature de la société MPA,

— Candidature de la société COGEVA PM,

— Ouverture d’un compte bancaire séparé (article 25, 25-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Cette assemblée s’est tenue par correspondance le 23 juillet 2021.

La société MPA a été désignée en qualité de syndic de l’immeuble pour une durée d’un an se terminant le 23 juillet 2022.

Par lettre du 24 décembre 2021, la société MPA a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale extraordinaire qui s’est tenue le 20 janvier 2022.

Par exploit d’huissier de justice délivré le 4 avril 2022, la Société Civile Immobilière du 13ème arrondissement de Paris a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8]) devant le tribunal judiciaire de Paris et forme les demandes suivantes:

« Vu les articles 10-1, 17 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 9 et 11 du décret du 17 mars 1967,

Vu le règlement de copropriété de l’immeuble,

DECLARER la Société Civile Immobilière du [Localité 1] arrondissement de [Localité 16] recevable dans l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions et la déclarer fondée ;

Y faire droit.

En conséquence,

ANNULER l’assemblée générale extraordinaire en date du 20 janvier 2022 ;

ANNULER la résolution 4 et par suite les résolutions 4-2 et 4-4 ;

ANNULER la résolution 5 et par suite les résolutions 5-1, 5-2, 5-3, 5-4 ;

ANNULER la résolution 6 ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

DIRE que la requérante sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais et honoraires de cette procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] aux entiers dépens dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Mathieu Couëdo, Avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à payer à la Société Civile Immobilière du [Localité 3] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8]) a constitué avocat mais n’a pas conclu en défense.

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 novembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 19 septembre 2024.

À l’issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 14 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 20 janvier 2022 versé aux débats que la Société Civile Immobilière du [Localité 3] était absente lors de l’assemblée générale et n’y était pas représentée.

Le procès-verbal de cette assemblée lui a été notifié le 3 mars 2022 et l’assignation a été délivrée le 4 avril 2022.

La Société Civile Immobilière du [Localité 1] Arrondissement de [Localité 16] ayant agi dans le délai de forclusion imparti par l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, son action est recevable.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 20 janvier 2022 pour défaut de mandat du syndic

La Société Civile Immobilière du 13ème Arrondissement de Paris soutient que l’assemblée générale du 20 janvier 2022 doit être annulée dès lors que l’assemblée générale du 23 juillet 2021, aux termes de laquelle la société MPA a été désignée en qualité de syndic, serait actuellement contestée devant le tribunal et dès lors que, si la nullité de cette assemblée était prononcée, la société MPA se trouverait dépourvu de mandat lui permettant de convoquer utilement l’assemblée générale extraordinaire du 20 janvier 2022.

En droit, il est constant que tant qu’une procédure en annulation du mandat du syndic est en cours, celui-ci peut valablement convoquer une assemblée générale mais que si la nullité est prononcée, le syndic n’a plus qualité pour convoquer et les assemblées successivement convoquées par le syndic deviennent annulables, en raison de l’effet rétroactif de cette nullité (ex. : 3ème Civ., 30 janvier 2007, pourvoi n° 05-19.475, 3ème Civ., 24 avril 2007, pourvoi n° 06-13.813, 3ème Civ., 8 juin 2011, pourvoi n° 10-20.231).

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juillet 2021 n’ayant pas été annulée judiciairement, notamment en ce qu’elle a désigné la société MPA en qualité de syndic de l’immeuble, ce moyen de droit ne pourra qu’être rejeté.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 20 janvier 2022 pour irrégularité du procès-verbal d’assemblée

La Société Civile Immobilière du [Localité 1] Arrondissement [Localité 15] soutient que :

— le procès-verbal indique que l’assemblée générale a été tenue en tenant compte de « 4 copropriétaires réunissant 960 sur 1157 tantièmes, ainsi que de l’absence d’un copropriétaire, réunissant 197 tantièmes, à savoir : SCI 13 AP (197) »,

— la copropriété est constituée de 6 copropriétaires et non de 5, la SCI MG ayant vendu ses lots et un autre propriétaire étant venu en ses lieu et place,

— l’assemblée ne peut régulièrement délibérer en l’absence de convocation et de présence d’un copropriétaire.

En droit, aux termes de l’article 14 du décret précité du 17 mars 1967, il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les noms et domicile de chaque copropriétaire ou associé :

— présent physiquement ou représenté ;

— participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique;

— ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

Dans le cas où le copropriétaire ou l’associé est représenté, la feuille de présence mentionne les noms et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

La feuille de présence doit contenir les éléments suffisants pour permettre d’identifier les copropriétaires qui ont assisté à la réunion et qui y ont été représentés (ex. : 3ème Civ., 21 juin 2006, n° 05-15.752, publié au bulletin), l’omission de mentions obligatoires de ladite feuille de présence ne rendant annulable l’assemblée générale qu’en l’absence d’éléments suffisants pour permettre l’identification des copropriétaires présents ou représentés et de contrôler les résultats des votes (ex. : 3ème Civ., 28 janvier 2021, n° 19-17.906).

Les irrégularités affectant cette feuille de présence ne sont pas causes de nullité si celle-ci comporte tous les éléments nécessaires pour identifier les copropriétaires présents ou représentés et si elle permet de contrôler les énonciations du procès-verbal (ex. : Cour d’appel de Versailles, 4ème chambre, 31 mars 2014, n° RG 12/05325).

L’annulation est encourue dès lors que la reconstitution du sens du vote n’est pas possible, « sauf à se livrer à des supputations » et qu’il n’est pas possible de déterminer avec certitude le vote de chaque copropriétaire opposant d’après la feuille de présence (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 27 mars 2019, n° RG 17/01718).

C’est également en ce sens que l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967, ajouté par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, dispose que : «L’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’ assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’ assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté ».

En l’espèce, il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 20 janvier 2022 (pièce n° 17 de la Société Civile Immobilière du [Localité 3]), qui fait foi jusqu’à preuve contraire des constatations qui y sont faites ou des mentions qui y figurent (ex. : Civ. 3ème, 17 septembre 2013, n° 12-21.070 ; 13 septembre 2018, 17-23.292), que l’assemblée générale a été tenue en tenant compte de « 4 copropriétaires réunissant 960 sur 1157 tantièmes, ainsi que l’absence d’un copropriétaire, réunissant 197 tantièmes, à savoir : SCI 13 AP (197) ».

Or, la Société Civile Immobilière du 13ème Arrondissement de Paris, qui prétend que la copropriété serait composée de 6 copropriétaires et non de 5 et par conséquent que l’assemblée ne peut régulièrement délibérer en l’absence de convocation et de présence d’un copropriétaire et que le procès-verbal serait entaché d’une irrégularité formelle, produit uniquement aux débats à cet égard un extrait de matrice cadastrale (pièce n° 15 de la Société Civile Immobilière du 13ème Arrondissement de Paris) pour lequel elle précise que la SCI MG a vendu ses lots et qu’un autre propriétaire est venu en ses lieu et place.

A cet égard, ce seul extrait de matrice cadastrale, dont le tribunal ne peut s’assurer qu’il fait état d’une situation à jour à la date de l’assemblée générale contestée, est insuffisant pour contredire les mentions figurant au procès-verbal ou pour considérer qu’un copropriétaire, dont la Société Civile Immobilière du 13ème Arrondissement de Paris ne précise pas l’identité, n’aurait pas été régulièrement convoqué.

Dans ces conditions et dans le cadre de l’appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui sont soumis, le tribunal considère qu’il n’est pas établi qu’un copropriétaire n’aurait pas été convoqué à l’assemblée générale des copropriétaires en date du 20 janvier 2022.

En conséquence, ce moyen sera rejeté.

Sur la demande d’annulation de la résolution 4 relative aux travaux de réfection de la toiture et par suite des résolutions accessoires 4-2 et 4-4

La Société Civile Immobilière du [Localité 3] soutient que :

— le projet de résolution 4 relative aux travaux de réfection de la toiture figurant dans la convocation à l’assemblée générale n’est pas conforme aux exigences du décret du 17 mars 1967,

— l’entreprise qui a été choisie pour réaliser ces travaux « Auito Entreprise [R] [E] » n’est pas celle dont le devis avait été présenté en annexe de la convocation ; le devis de l’entreprise choisie n’a donc pas été joint à la convocation et donc n’a pas été soumis au préalable aux copropriétaires,

— cette irrégularité manifeste entraîne la nullité de la résolution,

— le procès-verbal précise que Monsieur [R] [E] intervient en qualité d’entrepreneur individuel alors que la consultation du registre du commerce révèle qu’une entreprise individuelle au nom de Monsieur [R] [E] a été radiée le 31 décembre 2020 (SIREN 421 080 326) et qu’une entreprise individuelle au nom de Monsieur [R] [E] est inscrite au Registre du commerce et des sociétés de Bobigny sous le numéro 508 134 053,

— ces deux entreprises individuelles avaient pour objet tous travaux de maçonnerie et pose de carrelage de sorte que cette entreprise n’a donc aucune compétence en matière de toiture,

— le syndic n’a pas présenté les assurances, notamment décennale, de cette entreprise et les copropriétaires n’ont pas souhaité souscrire une assurance dommages-ouvrage comme la loi l’impose (résolution 4-3),

— cette résolution 4 est irrégulière, comme non conforme à la convocation et aux exigences de l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

En droit, selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967, l’ordre du jour contenu dans la convocation doit être suffisamment précis et non équivoque pour permettre aux copropriétaires de connaître de façon explicite les questions qui seront débattues et notamment les points susceptibles de faire difficulté lors de la discussion et du vote.

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ».

L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 disposait : « La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats de fournitures, prévue par le 2ème alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande d’une pluralité de devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises ».

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 dispose : « Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I – Pour la validité de la décision :(…)

3o/ Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux. »

Lorsque l’assemblée générale est convoquée pour voter sur l’exécution de travaux, le devis les concernant doit être notifié en même temps que l’ordre du jour, la simple référence à ce document dans la convocation étant insuffisante (3ème Civ., 22 mars 2000, n° 98-12.779).

En l’espèce, la convocation à l’assemblée générale du 20 janvier 2022 est rédigée comme suit :

« 4 TRAVAUX DE REFECTION DE LA TOITURE (Majorité art.24)

PROJET DE RESOLUTION

Après examen des devis et discussion entre copropriétaires, l’assemblée adopte la résolution suivante :

Réalisation des travaux de

Par l’entreprise

Pour un montant de

Date de démarrage et durée des travaux

4.1 DELEGATION DE POUVOIR AU CONSEIL SYNDICAL (Majorité art.24)

PROJET DE RESOLUTION

Après décompte des votes, l’assemblée générale décide de mandater le conseil syndical pour choisir la société et vote un budget d’un montant de … € HT pour.

4.2 HONORAIRES SYNDIC (Majorité art.24)

PROJET DE RESOLUTION

Honoraires de syndic pour gestion administrative du dossier : 3% HT sur montant des travaux HT

4.3 SOUSCRIPTION D’UNE DOMMAGE OUVRAGES (Majorité art.24)

PROJET DE RESOLUTION

Souscription d’une police dommage ouvrages : (travaux inférieurs à 000 € TTC) :

Prime d’un montant de

4.4 APPEL DE FONDS (Majorité art.24)

PROJET DE RESOLUTION

Date d’exigibilité des fonds pour financer les travaux :

X% le

X% le

X% le

X% le » (pièce n°16 de la Société Civile Immobilière du [Localité 3]).

Deux devis étaient joints à la convocation :

— un devis de la société CP Etoile pour un montant total de 37.844,69 euros TTC

— un devis de la SARL Zeneli pour un montant total de 56.080,08 euros TTC.

L’assemblée générale des copropriétaires du 20 janvier 2022 a adopté les résolutions suivantes :

« 4. TRAVAUX DE REFECTION DE LA TOITURE

Article 24, Majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 charges communes :

Résolution :

Après examen des devis et discussion entre copropriétaires, l’assemblée adopte la résolution suivante :

Réalisation des travaux de toiture

Par l’entreprise Auito Entreprise [R] [E]

Pour un montant de 15.695 € TTC

Date de démarrage Avril 2022

[…]

Cette résolution est adoptée à la majorité art. 24

4.1 DELEGATION DE POUVOIR AU CONSEIL SYNDICAL (MAJORITE ART.24)

Article 24, Majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 charges communes :

Résolution

Après décompte des votes, l’assemblée générale décide de mandater le conseil syndical pour choisir la société et vote un budget d’un montant de … € HT pour.

Ce point n’a pas fait l’objet d’un vote

4.2 HONORAIRES SYNDIC

Article 24, Majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 charges communes :

Résolution

Honoraires de syndic pour gestion administrative du dossier : 3% HT sur montant des travaux HT

[…]

Cette résolution est adoptée à la majorité art. 24

4.3 SOUSCRIPTION D’UNE DOMMAGE OUVRAGES

Article 24, Majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 charges communes :

Résolution

Souscription d’une police dommage ouvrages : (travaux inférieurs à 000 € TTC) :

Prime d’un montant de

[…]

Cette résolution est rejetée à la majorité art. 24

4.4 APPEL DE FONDS

Article 24, Majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 charges communes :

Résolution

Date d’exigibilité des fonds pour financer les travaux :

50 % le 01/03/2022

50 % le 02/05/2022

[…]

Cette résolution est adoptée à la majorité art. 24 » (pièce n° 17 de la Société Civile Immobilière du [Localité 3]).

Le devis de l’entreprise retenue pour réaliser les travaux de toiture n’a donc pas été communiqué avant l’assemblée générale.

Aucun autre élément n’était joint à la convocation à l’assemblée générale permettant d’apprécier les conditions essentielles des trois projets concurrents, deux devis seulement établis par d’autres entreprises ayant été joints à la convocation.

Dans ces circonstances, il y a lieu de constater que l’obligation de communication des conditions essentielles du contrat conformément aux dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 n’a pas été respectée.

Au surplus, il est constant que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats impose, lorsque plusieurs devis ont été notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, qu’ils soient soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 9 mars 2022, n° 21-12.658, publié au bulletin), ce qui n’a pas été le cas en l’espèce des devis concurrents des entreprises CP Etoile et Zeneli.

Il convient donc d’annuler la résolution 4 de l’assemblée générale extraordinaire du 20 janvier 2022.

La Société Civile Immobilière du [Localité 1] Arrondissement [Localité 15] sollicite l’annulation des résolutions accessoires 4-2 et 4-4.

Les résolutions 4-2 et 4-4 sont respectivement relatives au vote par l’assemblée générale :

— des honoraires de syndic pour la gestion administrative du dossier, arrêtés en application d’un pourcentage du montant des travaux d’une part,

— et des appels de fonds pour financer les travaux, d’autre part.

La résolution 4 relative aux travaux de réfection de toiture étant annulée, il y a lieu de faire droit à la demande de la Société Civile Immobilière du [Localité 3] et d’annuler, par voie de conséquence, les résolutions 4-2 et 4-4.

Sur la demande d’annulation de la résolution 5 relative à l’étude structure et par suite des résolutions accessoires 5-1,5-2, 5-3, 5-4

La Société Civile Immobilière du [Localité 1] Arrondissement de [Localité 16] soutient que :

— le projet de résolution 5 relative à l’étude structure figurant dans la convocation à l’assemblée générale n’est pas conforme aux exigences du décret du 17 mars 1967,

— aucun document ne permet d’éclairer les copropriétaires sur d’éventuels travaux de structure,

— le syndic n’a pas expliqué en préambule les difficultés qui semblent imposer cette « étude structure »,

— le procès-verbal d’assemblée ne précise d’ailleurs pas quel bureau spécialisé a été choisi et quel serait le coût de cette intervention, le vote d’un budget maximum délégué au conseil syndical ne permettant pas de remplir cette condition essentielle d’information des copropriétaires,

— les copropriétaires n’ont donc pas été mis en mesure d’apprécier la nécessité de cette intervention, ni les modalités techniques et financières de l’opération.

En droit, selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967, l’ordre du jour contenu dans la convocation doit être suffisamment précis et non équivoque pour permettre aux copropriétaires de connaître de façon explicite les questions qui seront débattues et notamment les points susceptibles de faire difficulté lors de la discussion et du vote (ex. : Cour d’appel de Versailles, 4ème chambre – 2ème section, 2 novembre 2023, n° RG 21/01930 ; Cour d’appel de Montpellier, 5ème chambre civile, 22 mai 2020, n° RG 17/01966).

En l’espèce, la convocation à l’assemblée générale du 20 janvier 2022 est rédigée comme suit :

« 5. ETUDE STRUCTURE (Majorité art. 24)

PROJET DE RESOLUTION

Après discussion entre copropriétaires, l’assemblée adopte la résolution suivante :

Réalisation d’une étude structure par un bureau spécialisé

5.1 DELEGATION DE POUVOIR AU CONSEIL SYNDICAL (majorité art. 24)

PROJET DE RESOLUTION

Après décompte des votes, l’assemblée générale décide de mandater le conseil syndical pour choisir la société et vote un budget de 5.000 euros HT pour

5.2 HONORAIRES SYNDIC (majorité art. 24)

PROJET DE RESOLUTION

Honoraires de syndic pour gestion administrative : 3% HT sur montant des travaux HT

5.3 APPELS DE FONDS (majorité art. 24)

PROJET DE RESOLUTION

Date d’exigibilité des fonds pour financer les travaux :

100% le " (pièce n°16 de la Société Civile Immobilière du [Localité 3]).

L’assemblée générale des copropriétaires du 20 janvier 2022 a adopté les résolutions suivantes :

« 5. ETUDE STRUCTURE

Article 24, Majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 charges communes :

Résolution :

Après discussion entre copropriétaires, l’assemblée adopte la résolution suivante :

Réalisation d’une étude structure par un bureau spécialisé.

[…]

Cette résolution est adoptée à la majorité art. 24

5.1 DELEGATION DE POUVOIR AU CONSEIL SYNDICAL

Article 24, Majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 charges communes :

Résolution :

Après décompte des votes, l’assemblée générale décide de mandater le conseil syndical pour choisir la société et vote un budget de 5.000 euros HT pour

[…]

Cette résolution est adoptée à la majorité art. 24

5.2 HONORAIRES SYNDIC

Article 24, Majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 charges communes :

Résolution :

Honoraires de syndic pour gestion administrative : 3% HT sur montant des travaux HT

[…]

Cette résolution est adoptée à la majorité art. 24

5.3 APPELS DE FONDS

Article 24, Majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 charges communes :

Résolution :

Date d’exigibilité des fonds pour financer les travaux :

100% le 01/02/2022

[…]

Cette résolution est adoptée à la majorité art. 24 » (pièce n° 17 produite par la Société Civile Immobilière du [Localité 3]).

Aucun autre élément n’était joint à la convocation à l’assemblée générale.

L’ordre du jour contenu dans la convocation ne permet pas aux copropriétaires de connaître de façon explicite les raisons ou difficultés justifiant qu’une étude structure soit réalisée, ni de déterminer précisément quel en serait l’objet ou l’étendue, et par conséquent les questions susceptibles d’être débattues ou les points susceptibles de faire difficulté, lors de la discussion et du vote.

Dans ces circonstances, il y a lieu de constater que la convocation n’est pas suffisamment précise et non équivoque pour permettre aux copropriétaires de connaître de façon explicite les questions qui seront débattues et notamment les points susceptibles de faire difficulté lors de la discussion et du vote de la résolution 5, conformément aux dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

Par conséquent, il convient d’annuler la résolution 5 de l’assemblée générale extraordinaire du 20 janvier 2022.

La Société Civile Immobilière du [Localité 1] Arrondissement de [Localité 16] sollicite l’annulation des résolutions accessoires 5-1, 5-2, 5-3 et 5-4.

Les résolutions 5-1 à 5-3 sont respectivement relatives au vote par l’assemblée générale :

— délégation de pouvoir au conseil syndical pour choisir la société chargée de réaliser l’étude structure,

— des honoraires de syndic pour la gestion administrative du dossier arrêtés sur un pourcentage du montant des travaux,

— et des appels de fonds pour financer les travaux.

La résolution 5 relative à l’étude structure étant annulée, il y a lieu de faire droit à la demande de la Société Civile Immobilière du [Localité 3] et d’annuler, par voie de conséquence, les résolutions 5-1, 5-2 et 5-3.

En revanche, aucune résolution 5-4 n’ayant été adoptée par l’assemblée générale extraordinaire du 20 janvier 2022, la Société Civile Immobilière du [Localité 3] sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution 5-4.

Sur la demande d’annulation de la résolution 6 relative à la provision procédure

La Société Civile Immobilière du [Localité 1] Arrondissement de [Localité 16] soutient que :

— le projet de résolution 6 relative à la provision procédure figurant dans la convocation à l’assemblée générale n’est pas conforme aux exigences du décret du 17 mars 1967 ;

— aucune précision n’est apportée ni dans la convocation ni dans le procès-verbal à ce sujet,

— aucun rappel des procédures en cours n’est fait par le syndic, de sorte que la condition essentielle d’information des copropriétaires n’est pas remplie,

— les copropriétaires n’ont donc pas été en mesure d’apprécier la nécessité de ce budget ni son utilité.

En droit, selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967, l’ordre du jour contenu dans la convocation doit être suffisamment précis et non équivoque pour permettre aux copropriétaires de connaître de façon explicite les questions qui seront débattues et notamment les points susceptibles de faire difficulté lors de la discussion et du vote.

En l’espèce, la convocation à l’assemblée générale du 20 janvier 2022 est rédigée comme suit :

« 6. PROVISION PROCEDURE (Majorité art. 24)

PROJET DE RESOLUTION

Après discussion entre copropriétaires, l’assemblée adopte la résolution suivante :

Appel d’une provision pour procédure à hauteur de 5.000 € HT »

L’assemblée générale des copropriétaires du 20 janvier 2022 a adopté la résolution suivante :

« 6. PROVISION PROCEDURE

Article 24, Majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 charges communes :

Résolution

Après discussion entre copropriétaires, l’assemblée adopte la résolution suivante :

Appel d’une provision pour procédure à hauteur de 5.000 € HT […]

Cette résolution est adoptée à la majorité art. 24 » (pièce n°17 de la Société Civile Immobilière du [Localité 3]).

L’ordre du jour contenu dans la convocation ne permet pas aux copropriétaires de connaître de façon explicite les raisons ou difficultés justifiant la nécessité d’appeler une provision pour procédure, ni quelle procédure serait précisément concernée, et par conséquent les questions susceptibles d’être débattues ou les points susceptibles de faire difficulté lors de la discussion et du vote.

Dans ces circonstances, la convocation n’est pas suffisamment précise et non équivoque pour permettre aux copropriétaires de connaître de façon explicite les questions qui seront débattues et notamment les points susceptibles de faire difficulté lors de la discussion et du vote de la résolution 6, conformément aux dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

Par conséquent, il convient d’annuler la résolution 6 de l’assemblée générale extraordinaire du 20 janvier 2022.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Mathieu Couëdo, Avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8]) sera condamné à verser la somme de 1.500 euros à la Société Civile Immobilière du [Localité 3] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il sera fait droit à la demande de la Société Civile Immobilière du [Localité 3] de dispense de toute participation aux frais de la présente procédure, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

La Société Civile Immobilière du [Localité 1] Arrondissement de [Localité 16] sera déboutée du surplus de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE la Société Civile Immobilière du [Localité 1] Arrondissement de [Localité 16] recevable en la forme en ses demandes ;

DEBOUTE la Société Civile Immobilière du [Localité 3] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 20 janvier 2022, pour défaut de mandat du syndic ;

DEBOUTE la Société Civile Immobilière du [Localité 1] Arrondissement de [Localité 16] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 20 janvier 2022 pour irrégularité du procès-verbal d’assemblée ;

ANNULE les résolutions 4, 4-2 et 4-4 de l’assemblée générale extraordinaire du 20 janvier 2022 ;

ANNULE les résolutions 5, 5-1, 5-2 et 5-3 de l’assemblée générale extraordinaire du 20 janvier 2022 ;

DEBOUTE la Société Civile Immobilière du [Localité 3] de sa demande d’annulation de la résolution 5-4 de l’assemblée générale extraordinaire du 20 janvier 2022 ;

ANNULE la résolution 6 de l’assemblée générale extraordinaire du 20 janvier 2022 ;

DISPENSE la Société Civile Immobilière du [Localité 1] Arrondissement de [Localité 16] de toute participation aux frais de la présente procédure dans les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8]) aux entiers dépens de l’instance dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Mathieu Couëdo, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8]) à verser la somme de 1.500 euros à la Société Civile Immobilière du [Localité 2] [Localité 16] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement;

DEBOUTE la Société Civile Immobilière du [Localité 1] Arrondissement de [Localité 16] du surplus de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 16] le 14 Novembre 2024.

Le Greffier Le Président