N° RG 26/00706 – N° Portalis DB3E-W-B7K-N3RT

Minute n° 26/00191

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

ORDONNANCE DE REFERE

du : 17 Avril 2026

N° RG 26/00706 – N° Portalis DB3E-W-B7K-N3RT

Présidente : Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente

Assistée de : Agathe CHESNEAU, Greffier

Attachée de justice : [F] [N]

Entre

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE ROBESPIERRE,

situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [Localité 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulon sous le numéro 308 174 523, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise elle-même en la personne de son représentant légal en exercice,

Représenté par M^e Noémie BONDIL, avocat au barreau de TOULON

Et

DEFENDEURS

Madame [I] [P] [H],

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [S] [P] [H],

demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par M^e Anaïs GUENOUNE, avocat au barreau de TOULON

Débats :

Après avoir entendu à l’audience du 03 Avril 2026, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosses délivrées le : 17 avril 2026

à : M^e Noémie BONDIL – 1004

M^e Anaïs GUENOUNE – 298

Copie au dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par courrier du 25 novembre 2025, le Cabinet Foncia, syndic de l’immeuble en copropriété LE ROBESPIERRE sis [Adresse 4] à [Localité 1], cadastré CI [Cadastre 1], a informé M. [S] [P] [H] et Mme [I] [P] [H], propriétaires de l’immeuble contigu, cadastré CI [Cadastre 2], que des travaux de ravalement de façade de la copropriété étaient programmés au début du mois de janvier et que, dans ce cadre, il était nécessaire qu’ils facilitent le passage des artisans dans leur jardin pour la pose des échafaudages et les préparatifs techniques liés au chantier.

Le 13 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE ROBESPIERRE (ci-après le syndicat des copropriétaires) a mandaté un commissaire de justice aux fins de constater les conditions d’accès au pignon Sud de son immeuble.

Déplorant l’absence de suite favorable donnée à sa demande et invoquant le caractère indispensable des travaux à réaliser sur sa façade pour traiter les fissures affectant les garde-corps maçonnés dont il indique qu’elles menacent la sécurité des personnes, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure les époux [H], par courrier du 3 février 2026, de donner leur accord sous huitaine afin d’éviter que les travaux à réaliser sur le pignon Sud ne prennent du retard.

Autorisé à assigner à heure indiquée par ordonnance présidentielle du 23 mars 2024,le syndicat des copropriétaires a, par acte de commissaire de justice du 25 mars 2026, assigné M. [S] [P] [H] et Mme. [I] [P] [H] à l’audience se tenant le 3 avril 2026 à 8h30 devant le juge des référés afin d’entendre :

— autoriser le syndicat des copropriétaires et tout intervenant de son chef à pénétrer sur la parcelle sise [Adresse 5] à [Localité 2], cadastrée CI [Cadastre 2] appartenant aux requis aux fins de procéder aux travaux de ravalement du pignon SUD de la façade de l’immeuble [Adresse 6] sur une période maximale de 30 jours ouvrables, hors intempéries,

— condamner in solidum les requis à laisser l’accès et le passage à leur propriété sise [Adresse 5], à [Localité 3], cadastrée CI [Cadastre 2], afin de réaliser les travaux de ravalement du pignon SUD de la façade de l’immeuble [Adresse 6], en ce compris la pose des échafaudages et la réalisation des préparatifs techniques liés au chantier, dans un délai de 5 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamner in solidum les requis à lui verser la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts, à titre provisionnel, pour résistance abusive,

— condamner in solidum les requis à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du procès-verbal de constat.

A l’audience du 3 avril 2026, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes initiales et sollicité le débouté des prétentions adverses.

Par conclusions notifiées par RPVA le 2 avril 2026 ayant été reprises à l’audience, M. [S] [P] [H] et Mme. [I] [P] [H] demandent au juge des référés de :

— autoriser le syndicat des copropriétaires et tout intervenant de son chef à pénétrer sur leur parcelle a parcelle sise [Adresse 5] à [Localité 4], cadastrée CI [Cadastre 2] appartenant à M. [S] [P] [H] et à Mme. [I] [P] [H] aux fins de procéder aux travaux de ravalement du pignon SUD de la façade de l’immeuble LE ROBESPIERRE sur une période maximale de 30 jours ouvrables, hors intempéries contre une indemnisation de 3 000 euros,

— subsidiairement, autoriser le syndicat des copropriétaires et tout intervenant de son chef à pénétrer sur la parcelle sise [Adresse 5] à [Localité 4], cadastrée CI [Cadastre 2] appartenant à M. [S] [P] [H] et à Mme. [I] [P] [H] aux fins de procéder aux travaux de ravalement du pignon SUD de la façade de l’immeuble [Adresse 6] sur une période maximale de 30 jours ouvrables, hors intempéries en respectant une prise en charge quotidienne du nettoyage complet du passage et des projections, 2 fois par jour puis 1 fois par jour lorsque les travaux n’occasionneront plus de projections de, déplacer la tonnelle et de protéger le bougainvillier, et la prise en charge par la copropriété de la remise en état d’une parte de la façade d’environ 60m2,

— débouter en toute hypothèse le syndicat de ses autres demandes et de le condamner à leur verser la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il est renvoyé à la note d’audience et aux conclusions déposées par les parties pour l’exposé de leurs moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’octroi d’un tour d’échelle et ses conditions de mise en oeuvre

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le tour d’échelle apparaît comme le droit, pour le propriétaire d’un mur ou d’un bâtiment contigu au fonds voisin, de poser, le long de ce mur ou de ce bâtiment, les échelles nécessaires à la réparation, et généralement de faire au long et en dehors de ces ouvrages, tous les travaux indispensables en introduisant sur le fonds voisin les ouvriers, leurs outils, leurs échelles.

Compte tenu de l’atteinte au droit de propriété résultant de l’autorisation de tour d’échelle, celle-ci ne peut être accordée, à titre temporaire, par le juge des référés que s’il est démontré que :

— les travaux sont indispensables pour la conservation d’une construction existante ou l’achèvement d’une construction neuve ;

— les travaux ne peuvent être effectués par un autre moyen technique que par le passage sur le fonds voisin, même au prix d’une dépense supplémentaire, sauf si cette dépense est disproportionnée au regard de la valeur des travaux à effectuer ;

— la gêne occasionnée doit être la moindre possible, ne pas excéder les inconvénients normaux du voisinage et ne pas être disproportionnée par rapport à l’intérêt des travaux, les éventuels dommages engendrés par eux devant donner lieu à indemnisation.

En l’espèce, au soutien de sa demande d’accès provisoire à la parcelle contigüe appartenant aux époux [H], le syndicat des copropriétaires expose qu’il n’existe aucun autre moyen de réaliser les travaux de ravalement de façade du pignon Sud de son immeuble sans passer sur le terrain voisin compte tenu de la configuration des lieux ; que ces travaux sont nécessaires à la conservation de l’immeuble et doivent être réalisés sans délai au regard de la présence de différentes fissures, notamment sur le pignon Sud ; que les travaux ont déjà été réalisés sur les autres pignons et que la façade Sud est la dernière devant être traitée, courant avril 2026, sur une durée estimée à 10 jours, montage et démontage de l’échafaudage inclus ; qu’une reprise ultérieure du chantier entrainerait un surcoût significatif des travaux.

Les défendeurs indiquent qu’ils conditionnent leur accord, à titre principal, à l’octroi d’une indemnisation de 3000 euros destinée à compenser les contraintes particulières résultant des travaux (poussière, projections, utilisation de leur entrée etc.), et subsidiairement à la prise en charge par le syndicat des copropriétaires des travaux suivants :

— nettoyage quotidien des saletés et projections résultant du chantier,

— déplacement de leur tonnelle et protection du bougainvillier situé à proximité,

— remise en état d’une partie de la façade d’une surface de 60m².

Il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 13 janvier 2026 que les travaux de ravalement de façade confiés à la société I PEINT PRO sont en cours de réalisation sur la façade côté rue au moyen d’un échafaudage tubulaire avec filet de protection, et qu’il n’existe aucun espace entre la limite séparative des deux fonds et le pignon Sud de l’immeuble du syndicat des copropriétaires permettant d’éviter d’empiéter sur le fonds des défendeurs pour accéder à cette façade.

Les pièces versées aux débats attestent du caractère nécessaire de ces travaux pour la conservation de l’immeuble et la sécurité des usagers en présence de larges fissures visibles en façade au niveau des garde-corps du bâtiment de la copropriété.

Il est relevé que les époux [H] ne contestent pas, sur le principe, qu’ils doivent à leur voisin le passage sur leur fonds le temps strictement nécessaire à la mise en oeuvre des travaux sollicités, mais que leur contestation porte sur l’indemnisation leur revenant consécutivement au trouble de jouissance engendré par cette intervention. Or l’existence d’un droit à réparation du fait de la gêne occasionnée ne fait pas obstacle à l’octroi d’un tour d’échelle.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que la gêne occasionnée par la mise en oeuvre des travaux, telle qu’elle ressort des comptes-rendus de chantier produits (mise en place des échafaudages et des protections) soit disproportionnée par rapport à l’intérêt des travaux. Le tour d’échelle est dû.

La demande d’indemnisation forfaitaire, à hauteur de 3000 euros, formée par les époux [H], avant tout dommage, et hors le cadre d’une provision, se heurte à des contestations sérieuses ne permettant pas d’y faire droit. Il en est de même de la demande tendant à la prise en charge par le propriétaire du fonds voisin de la réfection d’une partie de leur façade ; une telle demande ne peut s’analyser que comme une demande de réparation portant sur un préjudice futur incertain.

S’agissant de la demande portant sur le nettoyage régulier des alentours du chantier, le déplacement de la tonnelle et la protection du bougainvillier en limite parcellaire, il est rappelé que la préservation du site sur lequel le tour d’échelle s’exerce relève de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et des intervenants mandatés par ce dernier. Il devra réparer les éventuels dommages engendrés par la mise en oeuvre des travaux. La prescription de mesures relevant de la maîtrise d’oeuvre excède les pouvoirs du juge des référés au regard des critères prévus par les articles 834 et 835 précités. Il n’y a lieu à référé de ce chef.

Il ne sera donc fait droit qu’à la demande de tour d’échelle sous la forme d’un droit d’accès et de passage sur la parcelle CI [Cadastre 2] octroyé au syndicat des copropriétaires et à tout intervenant de son chef pendant une période de 10 jours ouvrables, durée strictement nécessaire selon les déclarations du demandeur, hors intempéries, afin de réaliser les travaux de ravalement du pignon Sud de la façade de l’immeuble LE ROBESPIERRE, en ce compris la pose des échafaudages et la réalisation des préparatifs techniques liés au chantier.

Les époux [H] sont par conséquent condamnés à laisser l’accès et le passage à leur propriété sise [Adresse 5], à [Localité 3], cadastrée CI [Cadastre 2], au syndicat des copropriétaires et à tout intervenant de son chef à cette fin pour une telle durée, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de deux mois passé le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision.

Sur l’octroi d’une provision pour résistance abusive

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le syndicat des copropriétaires allègue subir une situation périlleuse du fait du refus opposé sans motif légitime, ni sérieux, par les propriétaires du fonds voisin dans le cadre de la mise en oeuvre des travaux urgents de ravalement de sa façade. Il soutient que le chantier en cours est retardé et désorganisé au regard du planning initialement prévu par la faute des défendeurs. Il sollicite, à titre provisionnel, la somme de 5000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Les époux [H] font valoir que les travaux envisagés entrainent de nombreuses nuisances, tant au stade du nettoyage de la façade par karcher qu’au stade de la peinture (poussières, projections, etc.) et que leur refus par mail du 18 janvier 2026 reprenant les propositions adressées au syndic restées sans réponse ne permet pas de caractériser une résistance abusive de leur part.

En l’espèce, les comptes-rendus de chantier démontrent que les travaux ont pu se poursuivre sur les autres façades et aucun élément ne vient justifier d’une intervention devant être réalisée dans un ordre précis. L’existence d’un retard ou d’une désorganisation du chantier imputable au refus des défendeurs se heurte à des contestations sérieuses.

Il est en outre relevé que les inquiétudes formulées par mail du 18 janvier 2026 n’ont pas donné lieu à réponse de la part du syndic ou de la maîtrise d’oeuvre quant aux précautions devant être prises dans le cadre du tour d’échelle sollicité, notamment à l’égard de la pergola et du bougainvillier implantés le long du pignon Sud de l’immeuble objet des travaux de ravalement de façade. Le courrier de mise en demeure du 3 février 2026 ne précise pas davantage les mesures envisagées pour limiter au stricte nécessaire la gêne occasionnée, qu’il s’agisse de la durée d’intervention ou des mesures de protection prévues du fait de la configuration des lieux. Ce flou entretenu sur les conditions de mise en oeuvre du tour d’échelle face aux objections formulées par les époux [H] constitue un obstacle sérieux à la caractérisation d’une faute imputable à ces derniers.

La demande de provision formulée au titre de dommages-intérêts se heurte ainsi à des contestations sérieuses dans la caractérisation de la faute, mais aussi du préjudice, ne permettant pas d’y faire droit.

Il n’y a lieu à référé.

Sur les frais du procès

Chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, elles conserveront chacune la charge de leurs propres dépens.

Il n’y a lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Autorisons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], sis [Adresse 4] à [Localité 1] et tout intervenant de son chef à pénétrer sur la parcelle sise [Adresse 5] à [Localité 1], cadastrée CI [Cadastre 2], appartenant à M. [S] [P] [H] et Mme. [I] [P] [H] aux fins de procéder aux travaux de ravalement du pignon Sud de la façade de l’immeuble LE ROBESPIERRE sur une période maximale de 10 jours ouvrables, hors intempéries,

Condamnons M. [S] [P] [H] et Mme. [I] [P] [H] à laisser l’accès et le passage à leur propriété sise [Adresse 5] à [Localité 1] au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE ROBESPIERRE sis [Adresse 4] à [Localité 1] et tout intervenant de son chef afin de réaliser les travaux de ravalement du pignon Sud de la façade de l’immeuble LE ROBESPIERRE, d’une durée de dix jours ouvrables hors intempéries en ce compris la pose des échafaudages et la réalisation des préparatifs techniques liés au chantier, dans le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision, puis sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de deux mois,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la provision sollicitée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE ROBESPIERRE au titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

Disons n’y avoir lieu à référé pour le surplus,

Disons que chaque partie conservera la charge des dépens par elle engagés,

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT