TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 72A

N° RG 24/03530

N° Portalis DBX4-W-B7I-TFR6

JUGEMENT

N° B 24/

DU : 31 Octobre 2024

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ACADEMIADES OCCITANES sis 4 rue Anna Politkovskaia 31200 TOULOUSE, représentée par son syndic en exercice la S.A.S. CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES

C/

[P] [D]

[V] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 31 Octobre 2024

à la SELARL CLF

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le jeudi 31 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Jean-Paul THEBAULT, Vice Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assisté de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition au 22 octobre 2024, puis prorogée au 31 octobre 2024, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ACADEMIADES OCCITANES sis 4 rue Anna Politkovskaia 31200 TOULOUSE, représentée par son syndic en exercice la S.A.S. CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES 9 Impasse Borderouge, TSA 10072 31000 TOULOUSE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Nathalie REITAN de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [D]

demeurant 14 LE THEIL – 23160 AZERABLES

non comparant, ni représenté

Madame [V] [H]

demeurant 694 ROUTE DES CARROZ – 73270 BEAUFORT

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [D] et Madame [V] [H] sont propriétaires indivis du lot n°87 (appartement T1) dans la RESIDENCE ACADEMIADES OCCITANES, sise 4, Rue Anna Politkovskaia, 31200 TOULOUSE.

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de ACADEMIADES OCCITANES, sis 4, Rue Anna Politkovskaia, 31200 TOULOUSE, agissant par la S.A.S. CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, a fait délivrer à Monsieur [P] [D] et Madame [V] [H] plusieurs mises en demeure de payer. En vain.

Une tentative de médiation en avril 2024 n’a pas abouti.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires ACADEMIADES OCCITANES, sis 4, Rue Anna Politkovskaia, 31200 TOULOUSE, agissant par la S.A.S. CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, a fait assigner Monsieur [P] [D] et Madame [V] [H] en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par actes de commissaire de justice du 19/06/2024 et du 20/06/2024.

A l’audience du 09/09/2024, le syndicat des copropriétaires ACADEMIADES OCCITANES, sis 4, Rue Anna Politkovskaia, 31200 TOULOUSE, agissant par la S.A.S. CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise sa créance principale pour demander de condamner Monsieur [P] [D] et Madame [V] [H] à lui régler la somme de 1531,98 € avec les intérêts au taux légal à compter du 31/07/2023 ; de les condamner à lui verser également les sommes de 50,00 € au titre du remboursement des frais de médiation et de 1200,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les dépens de l’article A.444-32 du code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires ACADEMIADES OCCITANES, sis 4, Rue Anna Politkovskaia, 31200 TOULOUSE indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées au 02/09/2024 (1531,98 €), en ce compris les frais de recouvrement pré-contentieuxn arrêtés au 30/05/2024 (534,00 €).

Bien que convoqués par actes de commissaire de justice signifié à l’étude le 19/06/2024 pour Mme [H] et à domicile le 20/06/2024 pour M. [D], Monsieur [P] [D] et Madame [V] [H] ne sont ni présents ni représentés.

Le jugement, insusceptible d’appel, sera rendu par défaut.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 16 et 68 (2ème alinéa) du code de procédure civile, si, bien que régulièrement assigné, le défendeur ne comparaît pas, le demandeur ne peut, en son absence, modifier ou accroître ses prétentions sans que cette modification lui soit spécialement notifiée dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance.

En l’espèce, le syndicat n’a pas signifié aux défendeurs de conclusions d’actualisation qu’il ne produit d’ailleurs pas aux débats. Ses demandes d’actualisation de sa créance principale sont donc irrecevables nonobstant la mention “à parfaire au jour de l’audience” contenue dans l’assignation qui ne permet pas au défendeur défaillant de connaître le montant exact de la somme qui lui est réclamée.

Toute demande excédant celles mentionnées dans l’assignation est donc irrecevable.

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires ACADEMIADES OCCITANES, sis 4, Rue Anna Politkovskaia, 31200 TOULOUSE justifie que Monsieur [P] [D] et Madame [V] [H] sont bien propriétaires indivis du lot n°87 (appartement T1) au sein de la copropriété.

Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 23/03/2022, du 21/03/2023 et du 19/03/2024, notifiés à Monsieur [P] [D] et Madame [V] [H] par lettres recommandées avec avis de réception, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à Monsieur [P] [D] et Madame [V] [H] ; et un extrait du compte de copropriété daté du 30/05/2024.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [P] [D] et Madame [V] [H] restent débiteurs des sommes suivantes au titre des charges de copropriété : 694,48 €.

Monsieur [P] [D] et Madame [V] [H] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires ACADEMIADES OCCITANES, sis 4, Rue Anna Politkovskaia, 31200 TOULOUSE la somme totale de 694,48 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20/06/2024.

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

— sur les frais de relance :

Il n’est pas nécessaire de multiplier les mises en demeure, de sorte que seule la mise en demeure du 31/07/2023 doit être comptabilisée au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires ACADEMIADES OCCITANES, sis 4, Rue Anna Politkovskaia, 31200 TOULOUSE a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de suivi du dossier (2 x 216,00 €).

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de M. [D] et de Mme [H] à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

— sur les frais de médiation :

Une médiation a été engagée par le syndicat alors qu’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, qui est sans frais, restait ouverte.

Les frais de médiation resteront donc à sa charge, les débiteurs n’ayant pas à supporter le coût du choix de leur créancier.

Monsieur [P] [D] et Madame [V] [H] seront donc condamnés uniquement au paiement de la somme de 42,00 € au titre des frais pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 20/06/2024.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [P] [D] et Madame [V] [H], partie perdante, supporteront la charge des dépens. Aucun motif ne commande de déroger au principe qui prévoit que partie des droits proportionnels dus à l’huissier poursuivant restent à la charge du créancier. Les dépens n’incluront donc pas les dépens de l’article A.444-32 du code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.

Monsieur [P] [D] et Madame [V] [H] seront enfin condamnés à verser au syndicat des copropriétaires ACADEMIADES OCCITANES, sis 4, Rue Anna Politkovskaia, 31200 TOULOUSE une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard à la qualification du jugement, rendu en dernier ressort, il n’y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [P] [D] et Madame [V] [H] à verser au syndicat des copropriétaires ACADEMIADES OCCITANES, sis 4, Rue Anna Politkovskaia, 31200 TOULOUSE, agissant par la S.A.S. CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, les sommes de :

—  694,48 € au titre des charges et provisions impayés au 30/05/2024 (appel provisionnel sécurité incendie inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 20/06/2024,

—  42,00 € au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 20/06/2024 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [D] et Madame [V] [H] à verser au syndicat des copropriétaires ACADEMIADES OCCITANES, sis 4, Rue Anna Politkovskaia, 31200 TOULOUSE, agissant par la S.A.S. CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires ACADEMIADES OCCITANES, sis 4, Rue Anna Politkovskaia, 31200 TOULOUSE, agissant par la S.A.S. CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, de ses autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [P] [D] et Madame [V] [H] aux dépens, qui n’incluront pas les dépens de l’article A.444-32 du code de commerce.

La greffière, Le juge