TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

, [Adresse 1]

, [Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/90

RG n° : N° RG 25/01027 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CRMY

MMH – MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

C/

,

[Z]

JUGEMENT DU 10 Mars 2026

DEMANDEUR(S) :

,

[Localité 2] HABITAT

SIRET : 783 329 774 00161

Agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur, [D], [J], domicilié audit siège.,

[Adresse 2],

[Localité 3]

comparante en la personne de mMe, [R], [P], chargée de recouvrement et munie d’un pouvoir

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur, [S], [Z],

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 4]

comparant

Madame, [V], [F],

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 4]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 13 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée le :

à : MMH – MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 07 mars 2022, l’office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle MEURTHE ET MOSELLE HABITAT (ci-après MEURTHE ET MOSELLE HABITAT) a consenti à Mme, [V], [F] et M., [S], [Z] un bail portant sur un logement situé, [Adresse 5], à, [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 487,32 euros et une provision mensuelle sur charges de 63,10 euros, outre 1,21 euros mensuels de prestation télévisuelle.

Par actes de commissaire de justice du 04 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à M., [S], [Z] et Mme, [V], [F] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail, leur faisant également commandement de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 04 juin 2025.

Par exploits de commissaire de justice en date du 04 août 2025, dénoncés le 05 août suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT a fait assigner M., [S], [Z] et Mme, [V], [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement et d’assurance,

ordonner l’expulsion des locaux de M., [S], [Z] et Mme, [V], [F] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autoriser le bailleur à reprendre possession des lieux après évacuation des biens mobiliers s’y trouvant,

condamner solidairement M., [S], [Z] et Mme, [V], [F] à lui payer :

« la somme principale de 12 349,16 euros, avec intérêts de droit, ce conformément aux dispositions légales, celles des clauses générales du contrat de location liant le demandeur et le défendeur,

« les loyers impayés entre la date de la citation et la date de la décision à intervenir,

« une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer plus charges récupérables normalement dues pour ce logement pour son occupation jusqu’au départ définitif des lieux, soit 1 953,32 euros au 17 juillet 2025, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L..442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement des défendeurs et à chaque fois que la législation l’autorisera,

« une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer,

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 23 septembre 2025, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT, représenté par Mme, [X], [Q], munie d’un pouvoir, a actualisé la somme principale à 16 420,52 euros selon décompte arrêté au 22 septembre 2025.

M., [S], [Z] n’a pas contesté devoir la somme sollicitée. Il a fait valoir la présence dans le logement d’infiltrations et de moisissures et l’existence de problèmes d’étanchéité pour justifier le défaut de paiement des loyers. Il a précisé que son fils avait quitté les lieux en raison de problèmes de santé. Il a sollicité l’autorisation de suspendre le paiement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux de réparation.

L’examen de l’affaire a donc été renvoyé au 9 décembre 2025 pour permettre à M., [S], [Z] de produire l’ensemble de ses pièces justificatives à l’audience de renvoi et d’en adresser une copie à MEURTHE ET MOSELLE HABITAT.

A l’audience du 09 décembre 2025, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT, représenté par sa chargée de recouvrement munie d’un pouvoir, a actualisé la somme principale à 5 758,37 euros selon décompte arrêté au 08 décembre 2025.

M., [S], [Z] a indiqué qu’il n’avait pas transmis de pièces. Il a précisé vivre seul dans le logement depuis décembre 2024.

L’affaire a fait l’objet d’un ultime renvoi en vue de la communication de ses pièces par M., [S], [Z].

A l’audience du 13 janvier 2026, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT, représenté par sa chargée de recouvrement munie d’un pouvoir, a maintenu ses demandes et actualisé la somme principale à 6 071,99 euros selon décompte arrêté au 12 janvier 2026,

Mme, [V], [F], citée à étude, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 05 août 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

La demande est en conséquence recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties (article 4.5. des conditions particulières) prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par actes de commissaire de justice du 04 avril 2025, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT a fait délivrer à M., [S], [Z] et Mme, [V], [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6 505,30 euros en principal.

Les défendeurs n’établissent pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois imparti.

A l’audience, M., [S], [Z] a fait valoir l’existence de désordres qui selon lui affecteraient le logement pour justifier le défaut de paiement des loyers.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire ne peut refuser de payer le loyer en invoquant l’exception d’inexécution liée à l’insalubrité ou l’indécence du logement que lorsqu’il se heurte à une impossibilité totale d’utiliser les lieux.

En outre, si M., [S], [Z] fait état de la présence d’infiltrations et de moisissures dans le logement, il ne produit aucune pièce de nature à corroborer ses déclarations.

Ainsi, aucun élément n’est versé aux débats pour démontrer que le logement est inhabitable, seule condition permettant au locataire de revendiquer l’exception d’inexécution liée à l’insalubrité ou l’indécence du logement.

En conséquence, au vu de ces éléments, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 05 juin 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

M., [S], [Z] et Mme, [V], [F] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

M., [S], [Z] soutient que Mme, [V], [F] a quitté les lieux. Toutefois, il n’est versé en procédure aucun élément pour en justifier. En toute hypothèse, il apparaît que Mme, [V], [F] n’a pas donné congé régulièrement au bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte d’huissier ou par acte remis en main propre contre récépissé ou émargement. Elle sera donc également concernée par la mesure d’expulsion.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement, et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant M., [S], [Z] et Mme, [V], [F] à payer à MEURTHE ET MOSELLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant actualisé de 618,50 euros, APL à régulariser le cas échéant, le montant visé dans l’assignation comprenant un supplément de loyer solidarité (SLS) régularisé en décembre 2025.

L’indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration, en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation.

Elle sera due à compter de janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Le contrat (article 4.6 des conditions particulières) prévoyant expressément la solidarité entre les preneurs, les défendeurs seront condamnés selon cette modalité.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi qu’un décompte actualisé de l’arriéré locatif.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 12 janvier 2026, que M., [S], [Z] et Mme, [V], [F] restent devoir la somme de 6 071,99 euros à cette date au titre des loyers et charges, échéance de janvier 2026 non incluse.

M., [S], [Z] ne conteste pas le montant de cet arriéré locatif.

Non comparante, Mme, [V], [F] n’apporte par définition aucun élément pour contester cette somme tant dans son principe que dans son quantum.

En conséquence, M., [S], [Z] et Mme, [V], [F] seront condamnés solidairement à payer à MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 6 071,99 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle de suspension du paiement du loyer

Il résulte de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. (…)

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, M., [S], [Z] n’est pas fondé à solliciter une suspension du paiement du loyer en vertu d’un bail qui s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 05 juin 2025 par le jeu de la clause résolutoire.

Il ne justifie par ailleurs aucunement des désordres allégués.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M., [S], [Z] et Mme, [V], [F] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. M., [S], [Z] et Mme, [V], [F] seront condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera fixée à 80 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable la demande de l’office public de l’habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 05 juin 2025 ;

DIT qu’à défaut par M., [S], [Z] et Mme, [V], [F] d’avoir libéré le logement situé, [Adresse 6] dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M., [S], [Z] et Mme, [V], [F] à l’office public de l’habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT à la somme de 618,50 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE solidairement M., [S], [Z] et Mme, [V], [F] à payer à l’office public de l’habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT cette indemnité d’occupation, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration, en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation ;

CONDAMNE solidairement M., [S], [Z] et Mme, [V], [F] à payer à l’office public de l’habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 6 071,99 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 12 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 non incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE M., [S], [Z] de sa demande de suspension du paiement du loyer ;

CONDAMNE in solidum M., [S], [Z] et Mme, [V], [F] à payer à l’office public de l’habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M., [S], [Z] et Mme, [V], [F] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge