TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 5AA

N° RG 24/02126

N° Portalis DBX4-W-B7I-S7UK

JUGEMENT

MINUTE N°B24/

DU : 13 Novembre 2024

S.A. HLM DES CHALETS

C/

[B] [Y]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Novembre 2024

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée le 13/11/24 à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 13 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. HLM DES CHALETS,

dont le siège social est sis 29 BOULEVARD GABRIEL KOENIGS

BP 3148

31027 TOULOUSE CEDEX

représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [B] [Y],

APPT 101

38 RUE CHARLES GOUNOD

31200 TOULOUSE

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 18 octobre 2016, la SA HLM DES CHALETS a donné à bail à Madame [B] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au n°101, 38 rue Charles Gounod, 31200 TOULOUSE pour un loyer mensuel de 304,41 euros et une provision sur charges mensuelle de 53,74 euros.

Le 21 juillet 2022, la SA HLM DES CHALETS a fait signifier à Madame [B] [Y] un commandement de cesser les troubles, à savoir des nuisances sonores, des dégradations dans les parties communes et un défaut d’entretien du logement ayant conduit à une infestation de nuisibles.

Le 11 mars 2024, la SA HLM DES CHALETS a fait établir un constat de commissaire de justice.

Par acte d’huissier en date du 25 avril 2024, la SA HLM DES CHALETS a ensuite fait assigner Madame [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse pour obtenir :

— la résiliation judiciaire du bail à compter de l’assignation,

— son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— la suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 398,45 euros,

— sa condamnation au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris la sommation du 21 juillet 2022 et le constat d’huissier du 11 mars 2024.

A l’audience du 12 septembre 2024, la SA HLM DES CHALETS, représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL, maintient les demandes de son assignation. Elle expose que Madame [B] [Y] manque à son obligation de jouissance paisible depuis plusieurs années, notamment par le biais de nuisances sonores diurnes et nocturnes et d’incivilités, de jets d’objets au sol, de dépôt d’ordures dans les escaliers, de dégradations dans les parties communes, d’un défaut d’entretien dans son logement et de prolifération d’insectes nuisibles dans son appartement. La SA HLM DES CHALETS indique qu’aucune de ses démarches visant à rétablir une jouissance paisible n’a eu d’effet durable sur la locataire.

Convoquée par acte d’huissier signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 25 avril 2024, Madame [B] [Y] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

L’article 1224 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat tacitement reconduit après le 1er octobre 2016, dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1228 du code civil pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

En matière de baux d’habitation, l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 liste les obligations du locataire, notamment :

— De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

— D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

— De répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— De prendre à sa charge l’entretien courant du logement ;

— De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

En cas de manquement suffisamment grave à l’une ou l’autre de ces obligations essentielles du locataire, le juge peut ainsi résilier le contrat ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant un délai au locataire pour exécuter ses obligations.

En l’espèce, l’un des voisins de Madame [B] [Y], Monsieur [T] [G], a écrit à 12 reprises au bailleur entre le 09 septembre 2020 et le 29 juin 2022 pour signaler des nuisances en provenance de l’appartement de Madame [B] [Y]. Il évoque dans ses courriers la présence dans l’immeuble de personnes sans domicile fixe invitées par Madame [B] [Y], celles-ci insultant les voisins, urinant et laissant des déchets ou des mégots dans les parties communes ; des altercations violentes et bruyantes entre Madame [B] [Y] et les personnes qu’elle invite à son domicile ; des jets d’objet au sol, y compris dans les parties communes de l’immeuble, et des déplacements de meubles et claquements de porte dans la nuit. Il justifie par ailleurs avoir dû faire intervenir la police municipale à plusieurs reprises en septembre 2020, en raison de tapage nocturne.

Ces éléments sont confirmés par la pétition signée par cinq voisins, dont Monsieur [T] [G], et par le constat de commissaire de justice du 11 mars 2024, où trois voisins ayant souhaité garder l’anonymat ont décrit les mêmes nuisances à l’huissier de justice. Ils sont encore confirmés par le courrier émanant de Madame [B] [Y] elle-même le 30 septembre 2021, dans lequel celle-ci reconnaît avoir « hébergé une personne qui a pu nuire à la tranquillité de [s]on voisinage » et avoir cessé les nuisances sonores dont on la tient pour responsable.

Par ailleurs, la pétition signée par les voisins dénonce une « odeur néfaste et nauséabonde » qui se dégage de l’appartement de Madame [B] [Y] et deux voisins ont fait état auprès du commissaire de justice de la présence de « blattes » venant de chez elle. L’entreprise 3C PROTECTION, intervenue pour une désinsectisation de l’immeuble et notamment de l’appartement de Madame [B] [Y] le 03 mai 2022, a signalé une « grosse infestation sur l’ensemble de l’appartement », avec la présence d’insectes morts, et a joint des photos de l’appartement, démontrant un défaut d’entretien.

Les nuisances sonores répétées, l’introduction de personnes étrangères à l’immeuble qui dégradent les lieux et le défaut d’entretien du logement caractérisent des manquements suffisamment graves aux obligations découlant du bail, d’autant que la locataire n’a pas fait cesser durablement les troubles en dépit de deux courriers de rappel des règles, de deux convocations dans les locaux du bailleur, d’une mise en demeure par courrier du bailleur et d’une sommation interpellative par commissaire de justice. Il convient ainsi de prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts exclusifs de la locataire, celle-ci prenant effet au 13 novembre 2024.

Il sera ordonné à Madame [B] [Y] de quitter les lieux et, à défaut, son expulsion sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique. Si la SA HLM DES CHALETS sollicite la suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux, il n’apparaît pas opportun de supprimer ce délai, dans la mesure où la SA HLM DES CHALETS a laissé la situation perdurer pendant plusieurs années sans entamer de procédure judiciaire et où ce délai vise à permettre aux personnes expulsées de trouver une solution de relogement.

Par ailleurs, Madame [B] [Y] sera condamnée à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charges actuels, soit 396,81 euros, à compter du 13 novembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [B] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de cesser les troubles du 21 juillet 2022, du constat de commissaire de justice du 11 mars 2024 et de l’assignation en référé.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM DES CHALETS, Madame [B] [Y] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 18 octobre 2016 entre la SA HLM DES CHALETS et Madame [B] [Y] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé n°101, 38 rue Charles Gounod, 31200 TOULOUSE, aux torts exclusifs du défendeur et à compter du 13 novembre 2024 ;

REJETTE la demande de suppression du délai légal pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA HLM DES CHALETS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [B] [Y] à payer à la SA HLM DES CHALETS une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 13 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit la somme de 396,81 euros ;

CONDAMNE Madame [B] [Y] à verser à la SA HLM DES CHALETS une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Coralie POTHIN, greffière.

La greffière, Le juge,