TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02693

N° Portalis DBX4-W-B7I-TEPR

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 24/

DU : 04 Décembre 2024

S.A. CDC HABITAT

C/

[H] [L] [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 04 Décembre 2024

au Cabinet MERCIÉ

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 04 décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Amaury PALASSET du Cabinet MERCIÉ – SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [H] [L] [K]

demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

La SA CDC HABITAT a donné à bail à Madame [H] [K] des locaux à usage d’habitation (porte B301) et une place de stationnement (N°24) situés [Adresse 5]) par contrat signé électroniquement prenant effet au 27 avril 2023, moyennant un loyer mensuel de 352 euros et une provision pour charges de 47,82 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT a fait signifier à Madame [H] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 mars 2024 pour un montant en principal de 1.715,39 euros.

La SA CDC HABITAT a ensuite fait assigner Madame [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé le 25 juin 2024.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— constater la résiliation du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [H] [K] des lieux loués ainsi que de celle de tout occupant de son chef et ce, sans délai, avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner Madame [H] [K] à lui verser à titre de provision la somme de 2 951,51 euros, correspondant au montant de l’arriéré locatif à la date du 30 mai 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer,

— fixer à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle conforme au montant du loyer augmentée des charges, soit 412,15 euros, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [H] [K] au paiement à titre de provision de ladite indemnité d’occupation et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 960 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, signifié le 13 mars 2024 et sa dénonce.

A l’audience du 4 octobre 2024, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4.188,29 euros, mensualité de septembre 2024 incluse.

Assignée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 25 juin 2024, Madame [H] [K] n’était ni présente ni représentée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 14 mars 2024 soit plus de deux mois avant la date de la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. .

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mars 2024 pour un montant en principal de 1 715,39 euros.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date.

Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 mai 2024.

L’expulsion de Madame [H] [K] sera ordonnée sans qu’il y ait lieu de supprimer les délais légaux, la mauvaise foi de Madame [H] [K] n’étant pas démontrée et par définition, étant locataire, elle n’a pu entrer dans les lieux par voie de fait, contrainte, manoeuvres ou menaces.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA CDC HABITAT produit un décompte en date du 24 septembre 2024 justifiant d’un arriéré locatif d‘un montant de 4 109,17 euros, mensualité de septembre 2024 incluse et déduction faite de frais de contentieux d’un montant de 79,12 euros en date du 1er décembre 2023.

Madame [H] [K], qui n’a pas comparu, n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4 109,17 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 1.715,39 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Madame [H] [K] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [H] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT Madame [H] [K] devra lui verser une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 27 avril 2023 conclu entre la SA CDC HABITAT d’une part et Madame [H] [K] d’autre part concernant des locaux à usage d’habitation (porte B301) et une place de stationnement N°24 situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 14 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [H] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [H] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC HABITAT pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Madame [H] [K] à verser à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel la somme de 4.109,17 euros, selon décompte du 24 septembre 2024 mensualité de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 1.715,39 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [H] [K] à payer à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 14 mai 2024 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [H] [K] à verser à la SA CDC HABITAT une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [H] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SA CDC HABITAT de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente