N° RG 25/01875 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NLXU

Minute n° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

ORDONNANCE DE REFERE

du : 04 Novembre 2025

N° RG 25/01875 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NLXU

Président : Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente

Assistée de : Magali CORCELLI, Greffier lors des débats, et Jade DONADEY, Greffier lors du délibéré

Entre

DEMANDERESSE

S.A.S.U. FONCIERE MH, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Lyon sous le numéro 518 532 015, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Représentée par Maître Aurore BOYARD, avocat postulant inscrit au barreau de TOULON, et par Maître Margerie FARRE-MALAVAL, avocat plaidant inscrit au barreau de SAINT ETIENNE

Et

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MES SECRETS BIO REGION SUD, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Non comparante, non représentée

Débats :

Après avoir entendu à l’audience du 23 Septembre 2025, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosse(s) délivrée(s) le : 04/11/2025

à : M^e Aurore BOYARD – 0129

Copie au dossier

N° RG 25/01875 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NLXU

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 18 mai 2021, la SASU SOCIETE FONCIERE MH a donné à bail à la SARL MES SECRETS BIO REGION SUD un local à usage commercial situé en pied de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 5], pour une durée de neuf ans, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 10.080 euros, payable trimestriellement et d’avance.

Le 17 janvier 2025, la SASU SOCIETE FONCIERE MH a fait délivrer à la SARL MES SECRETS BIO REGION SUD un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail pour un montant en principal de 12.003,11 euros correspondant à un arriéré de loyers arrêté au 09 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2025, la SASU SOCIETE FONCIERE MH a assigné la SARL MES SECRETS BIO REGION SUD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon afin de :

— constater que le bail est résilié de plein droit en suite du commandement de payer resté sans effet;

— ordonner l’expulsion de la SARL MES SECRETS BIO REGION SUD ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire, l’assistance de la force publique ;

— condamner la SARL MES SECRETS BIO REGION SUD à payer à la SASU SOCIETE FONCIERE MH à titre provisionnel la somme de 14.469,61 pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure outre la somme de 1.446,96 euros au titre de la clause pénale prévue dans le bail ;

— condamner la SARL MES SECRETS BIO REGION SUD à payer à la SASU SOCIETE FONCIERE MH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer jusqu’au départ effectif des lieux ;

— condamner la SARL MES SECRETS BIO REGION SUD au paiement des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation entre la date de la présente assignation et la date de l’audience à venir ;

— condamner la SARL MES SECRETS BIO REGION SUD à payer à la SASU SOCIETE FONCIERE MH une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL MES SECRETS BIO REGION SUD au paiement de tous les frais et dépens dans lesquels seront compris les frais accessoires de procédure engagés à ce jour, outre le coût du présent acte.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 23 septembre 2025.

1. La SASU SOCIETE FONCIERE MH, représentée par son avocat, s’en remet à son acte introductif d’instance, en actualisant à l’audience le montant de la dette locative, qui s’élève désormais à 17.191,09 euros.

2. La SARL MES SECRETS BIO REGION SUD, régulièrement assignée par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, remis à personne habilitée, n’a ni comparu ni déposé de conclusions.

L’affaire a été retenue et mise en délibéré au 04 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la constatation de la clause résolutoire et sur la demande d’expulsion

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne peut accueillir les prétentions du demandeur que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Il est constant que s’il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire, il appartient néanmoins au juge des référé de vérifier que la dette locative fondant le commandement de payer et la demande de provision ne se heurtent à aucune contestation sérieuse et, le cas échéant, d’en retrancher les sommes contestées.

En l’espèce, le bail commercial du 18 mai 2021 prévoit en son article GG 22.2 que : " A défaut pour le PRENEUR d’exécuter une seule des clauses, charges et conditions du présent bail et des pièces annexes, ou de payer exactement à son échéance une quelconque somme due en vertu des présentes (loyers et accessoires, complément dépôt de garantie, rappels de loyers, indemnité d’occupation, pénalités ou intérêts…) ou d’une décision judiciaire s’y rapportant (fixation judiciaire du loyer, complément de dépôt de garantie, indemnité d’occupation, pénalités ou intérêts ,….), le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d’exécuter ou un simple commandement de payer contenant déclaration par ledit bailleur de ce qu’il se réserve le droit d’user du bénéfice de la présente clause, nonobstant toute consignation ou offre réelle ultérieure. "

Au cas présent, le commandement de payer du 17 janvier 2025, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été délivré à la société locataire SARL MES SECRETS BIO REGION SUD pour un montant total de 13.391,14 euros se décomposant comme suit :

—  12.003,11 euros en « principal d’ouverture » ;

—  1.200,31 euros au titre de la clause pénale (10%) ;

—  111,46 euros au titre des frais de procédure ;

—  76,26 euros au titre du coût de l’acte

A cet acte est annexé un décompte détaillé du montant des loyers et charges échus depuis le 18 mai 2021 jusqu’au 09 janvier 2025.

Il n’est pas contesté que les loyers et charges, visés dans le commandement de payer, n’ont pas été intégralement réglés dans le délai d’un mois imparti par cet acte.

Il convient par conséquent de constater l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail commercial du 18 mai 2021 et d’ordonner l’expulsion de la SARL MES SECRETS BIO REGION SUD du local à usage commercial situé [Adresse 4].

Sur l’indemnité d’occupation

La SASU SOCIETE FONCIERE MH est fondée à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation, à compter du 17 février 2025, égale au montant du loyer trimestriel qu’elle aurait perçue si le bail commercial ne s’était pas trouvé résilié, soit 2600 euros, outre les taxes, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, la SASU SOCIETE FONCIERE MH justifie, par la production du bail commercial du 18 mai 2021, du commandement de payer et d’un décompte actualisé au 22 septembre 2025, que la SARL MES SECRETS BIO REGION SUD a cessé de payer ses loyers et charges de manière régulière et reste lui devoir une somme de 17.191,09 euros.

Cette dette locative n’étant pas sérieusement contestable, la SARL MES SECRETS BIO REGION SUD sera condamnée à verser à la SASU SOCIETE FONCIERE MH une somme provisionnelle de 17.191,09 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Sur la clause pénale

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

S’agissant de l’application d’une telle clause pénale, le pouvoir du juge du fond de la modérer ne prive pas pour autant le juge des référés du pouvoir d’allouer une provision, au titre de celle-ci. Cependant, le juge des référés peut retenir l’existence d’une contestation sérieuse empêchant son application, lorsque la clause pénale apparaît sérieusement susceptible d’être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l’avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application.

En l’espèce, la SASU SOCIETE FONCIERE MH sollicite la condamnation de la SARL MES SECRETS BIO REGION SUD à payer à titre provisionnel la somme de 14.469,61 pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure outre la somme de 1.446,96 euros au titre de la clause pénale prévue dans le bail.

Il convient de relever que la demande du bailleur correspond à obtenir une provision au titre de la clause pénale correspondant à 10% des sommes réclamées au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date de l’assignation.

Or, le contrat de bail commercial conclu le 18 mai 2021 contient effectivement deux clauses pénales distinctes, insérées respectivement à :

— l’article CG 22.2.1, applicable en cas de résiliation du bail ;

— l’article CG 22.2.2, applicable en l’absence de résiliation.

En l’occurrence, la demande du bailleur se fonde expressément sur la clause CG 22.2.2, laquelle prévoit que : " Dans le cas où les poursuites ou mesures conservatoires exercées par le Bailleur contre le Preneur ne seraient pas suivies de résiliation, le Preneur devra verser au Bailleur une indemnité égale à 10 % des sommes pour lesquelles les poursuites ou mesures conservatoires auraient été engagées, ceci à titre de clause pénale forfaitaire, conventionnellement irréductible (…) ".

Cependant, il ressort sans équivoque de cette stipulation que l’application de ladite clause est subordonnée à la condition que les poursuites ou mesures conservatoires engagées par le bailleur ne soient pas suivies d’une résiliation du bail.

En conséquence, dès lors que le bail litigieux a été résilié par l’effet de la clause résolutoire, la demande de provision formulée au titre de cette clause pénale apparaît juridiquement infondée et se heurte, à tout le moins, à une contestation sérieuse.

La SASU SOCIETE FONCIERE MH sera par conséquent déboutée de sa demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, la SARL MES SECRETS BIO REGION SUD sera condamnée à payer à la SASU SOCIETE FONCIERE MH la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL MES SECRETS BIO REGION SUD qui succombe supportera les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 janvier 2025, soit 76,26 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail commercial du 18 mai 2021 liant les parties, par la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire au 17 février 2025 ;

ORDONNONS à la SARL MES SECRETS BIO REGION SUD de libérer de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux litigieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNONS, à défaut de ce faire, l’expulsion de la SARL MES SECRETS BIO REGION SUD et de tous occupants de son chef des lieux loués au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation des personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

CONDAMNONS la SARL MES SECRETS BIO REGION SUD à payer à la SASU SOCIETE FONCIERE MH une provision de 17.191,09 euros correspondant aux loyers et charges impayés du mois de décembre 2024 au 22 septembre 2025 ;

CONDAMNONS la SARL MES SECRETS BIO REGION SUD à payer à la SASU SOCIETE FONCIERE MH une indemnité provisionnelle d’occupation de 2.600 euros par trimestre à compter du 17 février 2025 et jusqu’à la libération effective de lieux ;

DEBOUTONS la SASU SOCIETE FONCIERE MH de sa demande au titre de la clause pénale ;

CONDAMNONS la SARL MES SECRETS BIO REGION SUD à payer à la SASU SOCIETE FONCIERE MH la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL MES SECRETS BIO REGION SUD aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer de payer du 17 janvier 2025, soit la somme de 76,26 euros.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE