TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 23/04250

N° Portalis DBX4-W-B7H-SO2O

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Octobre 2024

[D] [B] épouse [U]

C/

[J] [I]

Copies certifiées conformes à

toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 28 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Madame Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Madame Halima KAHLI, Greffière, lors des débats et de Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [D] [B] épouse [U],

demeurant [Adresse 9]

[Localité 1]

Représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [I],

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 mars 2023, Madame [D] [B] épouse [U] a donné à bail à Monsieur [J] [I] un appartement à usage d’habitation n°25 et un parking n°135 situés [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 477 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Le 11 août 2023, Madame [D] [B] épouse [U] a fait signifier à Monsieur [J] [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier en date du 06 novembre 2023, Madame [D] [B] épouse [U] a ensuite fait assigner Monsieur [J] [I] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.559,45 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers (mensualité d’octobre 2023 incluse), somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation au départ effectif du logement,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 09 novembre 2023.

A l’audience du 08 mars 2024, Madame [D] [B] épouse [U], représentée par Maître [T] [C], a maintenu les demandes de son assignation et actualisé le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.180,18 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2024 comprise.

Monsieur [J] [I] a comparu en personne et reconnu avoir une dette locative. Monsieur [J] [I] a demandé à pouvoir payer l’arriéré de loyer en 3 fois, indiquant reprendre le travail en mars 2024, avec 1.800 euros de salaire. Il a indiqué avoir deux enfants, pour lesquels il verse des pensions alimentaires.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 avril 2024. Par ordonnance du 26 avril 2024, le Juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats pour production d’un décompte des sommes dues depuis l’origine, détaillant les sommes appelées, et observations des parties quant au « solde antérieur au 18 avril 2023 » et montant des appels de mai et juin 2023 figurant au décompte.

A l’audience du 18 juillet 2024, le dossier a fait l’objet d’un renvoi à la demande Madame [D] [B] épouse [U].

A l’audience du 27 septembre 2024, Madame [D] [B] épouse [U] a maintenu ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 5.685,07 euros, septembre 2024 inclus. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [J] [I] a maintenu sa demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Il a justifié qu’il bénéficiait d’un contrat de travail à durée indéterminée prenant effet le 09 septembre 2024, avec un salaire brut de 1.766,96 euros, et qu’il avait déposé un dossier de surendettement auprès de la banque de France le 31 juillet 2024, pour lequel il devait fournir des documents complémentaires.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 446-3 du Code de procédure civile, le juge peut inviter, à tout moment, les parties à fournir les explications de fait et de droit qu’il estime nécessaires à la solution du litige et les mettre en demeure de produire dans le délai qu’il détermine tous les documents ou justifications propres à l’éclairer, faute de quoi il peut passer outre et statuer en tirant toute conséquence de l’abstention de la partie ou de son refus.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 09 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le commandement de payer fait pour une somme supérieure à celle effectivement due demeure valable à hauteur de cette dernière somme (Cass. 3e civ., 27 oct. 1993, n°91-19.416).

Le bail conclu le 13 mars 2023 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 août 2023, sommant Monsieur [J] [I] de régler la somme de 1.828,51 euros dans le délai de deux mois.

Néanmoins, le décompte produit avec le commandement ne permet pas de comprendre les sommes appelées pour les mois d’avril 2023 et de mai 2023, puisque ces sommes ne correspondent pas au montant du loyer et des charges. S’agissant du mois de juin 2023, il est sollicité un premier appel de 538,14 euros et un « appel pour la période du 20 juin au 20 juin » de 666 euros, comprenant des impayés de loyers, de charges, d’honoraires de location ou d’état des lieux déjà appelés. Malgré une réouverture des débats pour production d’un décompte des sommes dues depuis l’origine, détaillant les sommes appelées, et observations des parties sur les sommes appelées entre avril et juin, il n’a été fourni aucune explication et aucun décompte conforme aux demandes du juge.

Aussi, se basant sur les seuls décomptes communiqués, le Juge des contentieux de la protection n’est pas en mesure de déterminer si les sommes dont il a été demandé le paiement correspondent bien aux seuls loyers, provisions sur charges et dépôts de garantie. Il est relevé qu’il est fait mention d’assurance, d’honoraires de location et d’état des lieux, dont il ne peut être sollicité le paiement au profit de Madame [D] [B] épouse [U], qui n’ont pas été réglé en application des règles d’imputation des paiements de l’articles 1342-10 du Code civil et qui ne doivent pas rentrer en ligne de compte dans l’acquisition de la clause résolutoire. De fait, il apparaît que la somme appelée était supérieure à celle effectivement due à Madame [D] [B] épouse [U] au titre des loyers et charges et que le juge ne peut déterminer la somme effectivement due en l’état des pièces produites.

De la même façon, le juge des contentieux de la protection ne peut pas non plus apprécier si le paiement de 500 euros réalisé par Monsieur [J] [I] le 11 octobre 2023 a permis d’éteindre la somme qui aurait été valablement appelée et de régulariser le commandement de payer dans le délai de 2 mois.

Aussi, il convient de rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et la demande de fixation d’une indemnité d’occupation de Madame [D] [B] épouse [U].

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [D] [B] épouse [U] produit un décompte du 25 septembre 2024. Ce décompte débute par un solde antérieur au 18 avril 2024 de -878,97 euros et ne fait pas figurer le détail des sommes appelées par le bailleur et réglées par le locataire depuis le début du contrat, le 13 mars 2024. Il comprend aussi un double appel pour le mois de juin 2023, pour lequel aucune explication n’a été fournie par les parties, malgré une réouverture à ce titre. Ainsi, le juge n’est pas en mesure de déterminer le montant de la dette de Monsieur [J] [I] auprès de son propriétaire, quand bien même son obligation de payer son loyer et ses charges apparaît incontestable.

Il convient de rejeter la demande en paiement de Madame [D] [B] épouse [U] et la demande de délai de paiement de Monsieur [J] [I].

III. SUR LES MESURES ACCESSOIRES

Madame [D] [B] épouse [U], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS Madame [D] [B] épouse [U] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [I] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Madame [D] [B] épouse [U] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,