TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/02347

N° Portalis DBX4-W-B7I-TCEH

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 08 Novembre 2024

[C] [O]

[Y] [E] épouse [O]

C/

[R] [F]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à la SELARL ALMUZARA MUNCK

Copie certifiée conforme délivrée le 08/11/24

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 08 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [C] [O],

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [Y] [E] épouse [O],

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [F],

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 08 juin 2011, Monsieur [C] [O] et Madame [Y] [E] épouse [O] ont donné à bail à Monsieur [R] [F] un appartement à usage d’habitation n° 23 situé [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 400 euros et une provision sur charges mensuelle de 31 euros.

Le 14 mars 2024, Monsieur [C] [O] et Madame [Y] [E] épouse [O] ont fait signifier à Monsieur [R] [F] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et de justifier de l’assurance locative. Monsieur [C] [O] et Madame [Y] [E] épouse [O] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, Monsieur [C] [O] et Madame [Y] [E] épouse [O] ont ensuite fait assigner Monsieur [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal pour défaut d’assurance et à titre subsidiaire pour loyers impayés, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement

— de la somme de 2031,29 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 mai 2024.

A l’audience du 06 septembre 2024, Monsieur [C] [O] et Madame [Y] [E] épouse [O], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 3880,21 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude le 27 mai 2024, Monsieur [R] [F] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [C] [O] et Madame [Y] [E] épouse [O] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mai 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il s’infère toutefois de la lecture combinée des dispositions de cet article que si ce délai s’impose à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, il n’en est pas de même pour les personnes physiques, aucune sanction n’étant encourue de ce chef.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu le 08 juin 2011 contient une clause résolutoire (article 2.11. – clause résolutoire) concernant les loyers impayés, et l’assurance locative, laquelle prévoit qu’à défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs et un mois après un commandement d’en justifier demeuré infructueux, la convention sera résiliée de plein droit.

Un commandement de payer et de justifier d’une assurance visant cette clause a été signifié le 14 mars 2024, pour la somme en principal de 968.81 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps.

Pour autant, Monsieur [R] [F] n’a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois et n’a procédé à aucun règlement dans le délai de deux mois. Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire relative à l’assurance contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2024.

Il est rappelé que le juge n’a aucun pouvoir d’appréciation si la locataire ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation dans le mois du commandement, cette cause d’acquisition de la clause résolutoire prévalant sur l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés du fait d’un délai plus court.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [R] [F], devenu occupant sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

Il n’y pas lieu ainsi de statuer sur la demande subsidiaire d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés formée par les demandeurs.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [C] [O] et Madame [Y] [E] épouse [O] produisent un décompte du 03 septembre 2024 démontrant que Monsieur [R] [F] reste devoir la somme de 3880,21 euros, mensualité de septembre 2024 comprise. Ils justifient de la régularisation des charges pour l’année 2023 portée en compte au 1er juillet 2024 au bénéfice du locataire.

Monsieur [R] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3880,21 euros.

Monsieur [R] [F] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 15 avril 2024 au 30 septembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [R] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [C] [O] et Madame [Y] [E] épouse [O], Monsieur [R] [F] sera condamné à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 juin 2011 entre Monsieur [C] [O] et Madame [Y] [E] épouse [O], d’une part, et Monsieur [R] [F], d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation n° 23 situé [Adresse 9], sont réunies à la date du 15 avril 2024 en raison du défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [R] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [C] [O] et Madame [Y] [E] épouse [O] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [F] à verser à Monsieur [C] [O] et Madame [Y] [E] épouse [O] à titre provisionnel la somme de 3880,21 euros (décompte arrêté au 03 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise);

CONDAMNONS Monsieur [R] [F] à payer à Monsieur [C] [O] et Madame [Y] [E] épouse [O] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [F] à verser à Monsieur [C] [O] et Madame [Y] [E] épouse [O] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente