MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 19 Décembre 2024

DOSSIER : N° RG 23/02790 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SAKL

NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 8

JUGEMENT DU 19 Décembre 2024

PRESIDENT

Monsieur GUICHARD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 28 Octobre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

Mme [M] [O] [P]

née le 16 Octobre 1953 à [Localité 5] (31), demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Laurent MASCARAS de l’ASSOCIATION D’AVOCATS MASCARAS CERESIANI – LES AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 166

M. [N] [O]

né le 02 Avril 1966 à [Localité 5] (31), demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Laurent MASCARAS de l’ASSOCIATION D’AVOCATS MASCARAS CERESIANI – LES AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 166

DEFENDERESSE

S.A.R.L. IMMO 3, RCS Castres 834 539 645, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laurent BOGUET de la SCP CATALA & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 325

Par acte de commissaire de justice du 29 juin 2023, Madame [M] [O]-[P] et son époux Monsieur [N] [O] ont fait assigner la SARL IMMO 3 pour qu’elle soit condamnée à leur payer l’indemnité d’immobilisation stipulée dans une promesse authentique de vente du 18 mars 2021.

Dans le dernier état de leurs écritures :

Les demandeurs concluent au paiement de la somme de 37 200 euros avec les intérêts au taux légal capitalisés à compter de la mise en demeure, outre celle de 3 000 euros pour leurs frais de conseil avec les dépens et l’exécution provisoire.

Ils font valoir que c’est la négligence de la défenderesse qui a empêché la réalisation de la condition suspensive.

La société défenderesse conclut au débouté des demandes et à l’allocation de la somme de 3 000 euros pour ses frais de conseil avec les dépens.

Elle fait valoir que ce n’est pas de son fait que le Maire a refusé la délivrance du permis de construire, laquelle était érigée en condition suspensive et que c’est de bonne foi qu’elle a agi pour obtenir cette autorisation.

L’ordonnance de clôture a été prise le 28 octobre 2024.

DISCUSSION

La promesse de vente du 18 mars 2021 porte sur une maison d’habitation sise à [Localité 4] au prix de 372 000 euros.

Elle prévoit une durée expirant le 18 janvier 2022.

Il est acquis qu’elle stipule une indemnité d’immobilisation de 10 % et diverses conditions suspensives dont celle d’obtention d’autorisation d’urbanisme qu’il n’est pas utile de reproduire puisque le débat ne porte que sur la faute.

A ce titre, la promesse fait obligation au bénéficiaire de déposer la demande de permis de construire dans un délai de trois mois qui a été respecté.

Mais, selon les demandeurs, la négligence réside dans le fait que la société a déposé une demande incomplète et qu’elle n’a pas répondu à la demande du Maire de compléter son dossier, ce qui a rendu caduque la demande d’obtention du permis.

Ce à quoi il s’ajoute que la société a déposé une seconde demande hors le délai prévu à laquelle il ne pouvait pas être satisfait car elle n’était pas en adéquation avec les règles d’urbanisme.

La société sur ces points réplique alors que le refus du permis de construire n’est pas de son fait et qu’elle n’a pas été mise en demeure.

Sur ce :

La promesse précise que la demande de permis de construire portera sur la création de 8 unités d’habitation avec une réfection totale de la charpente et de la toiture avec un changement de la zinguerie et un enduisage de la façade.

Elle ajoute que si le bénéficiaire ne respecte pas son engagement de déposer la demande dans le délai de 3 mois du jour de la promesse, une mise en demeure du promettant aura pour effet qu’il sera réputé avoir renoncé à cette condition.

Cette clause est ici sans effet puisqu’il n’est pas contesté que la première demande a été déposée dans le délai prévu.

Une première demande a été déposée le 11 juin 2021 et le 8 juillet 2021, la Mairie a fait savoir à la société que le dossier devait être complété par trois pièces .

Ces pièces n’ont pas été fournies et le 19 octobre 2021, la MAIRIE a fait savoir à la requérante qu’elle était réputée avoir renoncé à son projet et que la demande faisait l’objet d’une décision tacite de rejet.

Le 4 novembre 2021, la société a déposé une seconde demande qui a été complétée les 21 décembre 2021 et 22 février 2022.

Le 4 novembre 2021, le délai de trois mois était expiré.

Cette demande a fait l’objet d’une décision de refus de délivrer le permis en date du 6 mai 2022 aux motifs que l’emprise totale au sol autorisée par le plan local d’urbanisme était dépassée (268.50 m2 pour 239.40 m2 autorisés) et que le projet ne prévoyait pas de local de stockage, ni d’aire de de présentation pour la gestion des déchets.

Le dépassement de l’emprise étant selon la décision calculé à partie du plan de masse qui n’est pas versé aux débats, la pièce 6 étant afférente au premier dossier (COO11) et non au second (C0016).

Il n’a pas été formé de recours contre cette décision et le 18 mai 2022, la société a fait savoir que dans ces conditions elle ne pouvait pas poursuivre la vente.

Selon l’acte « toute condition suspensive est réputée accomplie, lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt et ce aux termes de l’article 1304-3 du code civil ».

Mais au cas d’espèce, il est constant que la première demande était incomplète et que la seconde a été déposée hors délai, ce qui est imputable à faute.

Il demeure que même si la défenderesse développe peu ce point, elle se prévaut du fait que la non réalisation de la condition est le fait de la décision administrative.

De ce point de vue, et contrairement à ce que les demandeurs soutiennent, le fait de déposer une demande qui sera refusée en raison de ces règles n’est pas imputable automatiquement à faute et d’ailleurs l’objet d’une demande de permis de construire est de savoir si le projet décrit (la réalisation de 8 logements) est réalisable dans le respect des règles d’urbanisme.

Alors qu’il n’est pas discuté que la seconde demande a été faite sur la base du même projet (plans de masses présumés identiques), l’on se trouve en présence d’une l’impossibilité de réaliser la condition (cf. par exemple Cass.Civ. 11 septembre 2012 n° 11.22.345 source jurinet et 15 février 2010 Gaz.Pal. 12-12.1.2011 note [E])) en raison des contraintes du PLU, en sorte que la non-réalisation de la condition n’est pas due à la faute de l’acquéreur potentiel mais à l’impossibilité de sa réalisation.

En sorte que la promesse étant caduque de ce fait, l’indemnité d’immobilisation n’est pas due.

Il s’en déduit donc que les demandeurs doivent être déboutés de leur prétention qui ne tend qu’au paiement de cette indemnité.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant à juge unique, publiquement, contradictoirement, en premier ressort et par décision mise à disposition au greffe.

DEBOUTE Madame et Monsieur [O] de leurs demandes.

LES CONDAMNE aux dépens.

DIT n’y avoir à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT