TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M. [Y] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marine PARMENTIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00143 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XAO

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 03 juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [K] [O], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Marine PARMENTIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0283

DÉFENDEURS

S.A.S. NIIO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [Y] [F] (Président)

S.A.S. NIIO, dans les lieux loués, [Adresse 2]

représentée par M. [Y] [F] (Président) muni d’un pouvoir spécial

Monsieur [Y] [F], demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 juillet 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00143 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XAO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 02 août 2023, Monsieur [O] a donné en location à la SAS NIIO avec pour seul occupant Monsieur [F], un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer de 3800 euros par mois.

La SAS NIIO n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, Monsieur [O] lui a fait délivrer un premier commandement de payer le 11 octobre 2023, en vain, puis un second commandement de payer le 05 septembre 2024 faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 13233,97 euros, qui s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice des 26 et 27 novembre 2024, Monsieur [O] a fait assigner la SAS NIIO et Monsieur [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation du logement sis [Adresse 3], à effet du 18 octobre 2024,

— ordonner en conséquence l’expulsion de la SAS NIIO et Monsieur [F] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement objet du bail, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique s’il y a lieu,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles désigné par le tribunal ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls du débiteur,

— condamner la SAS NIIO à lui payer :

∙ la somme de 17531,55 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 05 septembre 2024 date du commandement de payer ou subsidiairement à compter de l’assignation à titre d’arriérés de loyers et de charges selon décompte à jour au 13 novembre 2024, sauf à parfaire,

∙ une indemnité mensuelle de 4173,79 euros à compter du 18 octobre 2024 qui sera actualisée conformément aux termes du bail notamment en raison de l’indexation annuelle du loyer jusqu’à parfaite libération des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’établissement d’un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

∙ une indemnité de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance qui incluront les coûts du commandement visant la clause résolutoire.

La dénonciation au préfet est intervenue le 02 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 mars 2025 et renvoyée au 11 avril 2025.

A cette date, Monsieur [O] par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de ses conclusions signifiées les 10 et 11 avril 2025, actualisant le montant de la dette à la somme de 34 668,12 euros, échéance d’avril 2025 incluse.

En défense, la SAS NIIO était représentée par Monsieur [F], lequel a contesté le montant de la dette locative et invoqué un trouble de jouissance lié à une fuite d’eau pour expliquer l’absence de règlement des loyers, sollicitant une compensation à hauteur d’un mois de loyer.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience compte-tenu du montant de la dette locative.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 02 décembre 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 07 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [O] justifie avoir saisi la CCAPEX le 09 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation les 26 et 27 novembre 2024.

Aucun élément n’est communiqué concernant une éventuelle procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 05 septembre 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer, car il est admis en effet que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que la SAS NIIO titulaire du bail et Monsieur [F], occupant du logement situé [Adresse 4] suivant bail sous seing privé du 02 août 2023 n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 06 novembre 2024.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur verse au dossier un décompte locatif actualisé mentionnant une dette de 34668,12 euros au jour de l’audience. Il convient d’expurger du décompte les frais qui ne font pas partie de la dette locative et de fixer le montant de la dette à la somme de 34154,75 euros au 09 avril 2025.

Monsieur [F] conteste à l’audience le montant de la dette, dont les frais d’agence. Il y a lieu de noter qu’ils sont fixés dans le contrat de bail signé par les parties et qu’ils sont dus à ce titre à hauteur de 4560 euros, frais d’établissement d’état des lieux d’entrée compris. Il conteste également le loyer versé pour la journée du 23 août 2023, mais le bail a été établi le 02 août 2023 à effet au 23 août 2023 et dès lors le loyer est dû à compter du 23 août 2023 inclus, jour de la remise des clés, quelle que soit l’heure de la remise des clés.

Au total, la SAS NIIO sera condamnée à régler la somme de 34154,75 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur le préjudice de jouissance invoqué

En vertu de l’article 1719 du Code civil : "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations."

De la même manière, il ressort de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs que le bailleur s’engage à remettre aux locataires un logement en bon état d’usage et de réparations, dont les équipements sont en bon état de fonctionnement. S’ajoute à cette obligation de délivrance celle d’entretenir les locaux en état d’usage et d’y réaliser toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en usage et à l’entretien des locaux loués.

Par ailleurs, ce même article 6 prévoit que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. »

Les critères de décence du logement sont précisés par le décret du 30 janvier 2002, pris notamment en son article 2, selon lequel "Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : […] 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. […] 5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;"

L’article 20-1 de la la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L 542-2 et L 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 ».

Par ailleurs, il ressort de l’article 1147 du Code civil que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

De plus, il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; ainsi il est constant que le locataire n’est fondé à refuser de payer son loyer que lorsque le logement est affecté de désordres tels qu’ils rendent le logement inhabitable.

Enfin il appartient aux parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions, conformément aux articles 6 et 9 du Code de procédure civile.

En l’espèce, Monsieur [F] soutient ne pas devoir s’acquitter d’une partie des loyers compte-tenu des désordres qui affectent le logement notamment en raison d’infiltrations en provenance de la toiture. Or il est établi par les éléments du dossier que le bailleur a effectué les diligences requises pour la remise en état des parties endommagées par le sinistre, qu’il a déclaré à l’assurance le 16 février 2024, et que les travaux de la toiture ont été effectués suite à l’intervention du syndic à compter de septembre 2024. Surtout, Monsieur [F] n’établit pas le caractère inhabitable du logement et l’impossibilité d’utiliser les lieux loués. Il ne peut dès lors s’abstenir unilatéralement de régler les loyers en se prévalant de l’exception d’inexécution.

Monsieur [F] soutient également avoir subi un préjudice en raison d’un problème de chaudière et des dégâts des eaux en provenance de son logement au détriment de l’occupant de l’appartement situé au dessous du sien, causés par des joints défectueux dans l’alimentation d’eau, ce qui a entraîné une dégradation de leurs relations de voisinage.

Monsieur [F] souhaite obtenir une compensation à hauteur d’un mois de loyer.

Au total, concernant les dégâts des eaux, ils ont été occasionnés au voisin résidant à l’étage inférieur et Monsieur [F] est malvenu à solliciter une indemnisation faute d’établir un préjudice personnel. De même pour le préjudice lié à un fonctionnement défectueux de la chaudière, force est de constater que le préjudice invoqué n’est pas établi par les pièces produites. En revanche, il n’est pas contesté par les parties qu’un défaut d’étanchéité dans la toiture a occasionné des fuites d’eau dans le logement de Monsieur [F], lequel a nécessairement subi un préjudice de jouissance compte-tenu de l’ampleur des désagréments, qui sera indemnisé à hauteur de 1000 euros.

Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il convient de prendre en compte la situation constante d’impayés de loyers depuis l’entrée dans les lieux, l’absence de reprise du paiement des loyers courants avant l’audience puisque les échéances de février 2025, mars 2025 et avril 2025 n’ont pas été réglées, outre l’opposition du bailleur concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, ainsi que l’absence de production de justificatifs de ressources permettant de vérifier la capacité de règlement de la dette locative, pour dire n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire et ne pas octroyer de délais de paiement.

La SAS NIIO et Monsieur [F] étant occupants sans droit ni titre depuis le 06 novembre 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner la SAS NIIO à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner la SAS NIIO à payer à Monsieur [O] qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SAS NIIO qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 06 novembre 2024, du bail consenti par Monsieur [O] à la SAS NIIO avec pour seul occupant Monsieur [F], portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4] ;

ORDONNE en conséquence à la SAS NIIO et Monsieur [F], devenus occupants sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, Monsieur [O] pourra faire procéder à l’expulsion de la SAS NIIO et Monsieur [F] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SAS NIIO à payer à Monsieur [O] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

CONDAMNE la SAS NIIO à payer à Monsieur [O] la somme de 34154,75 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 09 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [O] à payer à la SAS NIIO la somme de 1000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE la SAS NIIO à payer à Monsieur [O] une indemnité de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS NIIO au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 03 juillet 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,