TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01551 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDNC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 04 Septembre 2025

S.A. [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

C/

[K] [L] [M] épouse [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 04 Septembre 2025

à SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 04 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ines DESROCHES, juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, et du 29 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [K] [L] [M] épouse [Z], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22/08/2016, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [M] épouse [Z] [K] [L] l’appartement [Adresse 4], situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 312.43 euros et une provision sur charges mensuelle de 118.37 euros.

Le 06/03/2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Madame [M] épouse [Z] [K] [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a également prévenu les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 28/10/2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 09/05/2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Madame [M] épouse [Z] [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1477.52 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12/05/2025.

A l’audience du 22/07/2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par la SCP LARRAT, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 628.33 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise. La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 370 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées. Elle indique qu’en juin 2025, Madame [M] s’est engagée à apurer la dette en faisant des règlements de 650 euros, ce qui représente un apurement de 370 euros ; que la locataire a fait deux versements les 11 et 30 juin 2025 qui représentent le paiement de l’échéance de mai et juin 2025.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 09/05/2025, Madame [M] épouse [Z] [K] [L] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 14/08/2025 et prorogée au 04 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12/05/2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 28/10/2024 (accusé de réception le 13/11/2024), situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22/08/2016 contient une clause résolutoire (article 6.2) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1250.29 euros a été signifié le 06/03/2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [M] épouse [Z] [K] [L] n’a pas réglé cette somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07/05/2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 08/07/2025 démontrant que Madame [M] épouse [Z] [K] [L] reste devoir la somme de 628.33 euros, mensualité de juin 2025 comprise.

Madame [M] épouse [Z] [K] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 628.33 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 06/03/2025 sur la somme de 1250.29 euros, et de la présente ordonnance pour le reliquat, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Madame [M] épouse [Z] [K] [L] a effectué un règlement de 650 euros le 30 juin 2025.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées la bailleresse, la locataire sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 2 mensualités de 300 euros chacune et d’une 3ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [M] épouse [Z] [K] [L] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [M] épouse [Z] [K] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Madame [M] épouse [Z] [K] [L] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22/08/2016 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Madame [M] épouse [Z] [K] [L] concernant l’appartement [Adresse 4], situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 07/05/2025 ;

CONDAMNONS Madame [M] épouse [Z] [K] [L] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 628.33 euros (décompte arrêté au 08/07/2025, incluant une dernière facture de juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 06/03/2025 sur la somme de 1250.29 euros, et de la présente ordonnance pour le reliquat ;

AUTORISONS Madame [M] épouse [Z] [K] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités de 300 euros chacune et une 3ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [M] épouse [Z] [K] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [M] épouse [Z] [K] [L] soit condamnée à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [M] épouse [Z] [K] [L] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [M] épouse [Z] [K] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge