TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02487 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TDPK

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 03 Janvier 2025

Etablissement public [Localité 9] METROPOLE HABITAT

C/

[I] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 03 Janvier 2025

à Etablissement public [Localité 9] METROPOLE HABITAT,

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 03 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 9] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [V] [P] muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Mme [I] [T], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 07 février 2022, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [I] [T] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 7] [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 488,69 euros et une provision sur charges mensuelle de 129,03 euros.

Le 21 mars 2024, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [I] [T] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a également prévenu les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 02 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 juillet 2024, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du bail, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.069,95 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant actuel du loyer et des charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et du présent acte.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 juillet 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [V] [P], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.391,85 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2024 comprise. L’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 100 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Madame [I] [T] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Madame [I] [T] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle se réfère au diagnostic social et financier réalisé. Elle explique qu’elle perçoit le RSA et une ASF de 46 euros et qu’elle a également depuis le 30 septembre 2024 un CDI à temps partiel, avec 686 euros, soit 1.446,02 euros en tout. Elle fait valoir des charges fixes de 725 euros, incluant son loyer, et la garde de son fils de 5 ans. Elle ajoute qu’elle devrait avoir 150 euros de pension alimentaire pour son fils, mais que les démarches sont en cours.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 02 août 2023, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 07 février 2022 contient une clause résolutoire (article 9) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 858,32 euros a été signifié le 21 mars 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [I] [T] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 679,65 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 mai 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 12 novembre 2024 démontrant que Madame [I] [T] reste devoir la somme de 3.315,65 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise, après déduction de la pénalité mensuelle de 7,62 euros dont le caractère dû n’est pas justifié au dossier.

Madame [I] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.315,65 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024 sur la somme de 858,32 euros, du 02 juillet 2024 sur la somme de 1.069,95 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte-tenu de l’accord des parties sur l’octroi de délais, de la reprise du versement du loyer courant résiduel avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [I] [T], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 33 mensualités de 100 euros chacune et d’une 34ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [I] [T] et du bailleur, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [I] [T] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [I] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, Madame [I] [T] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 février 2022 entre l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT et Madame [I] [T] concernant un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 7] [Adresse 2] sont réunies à la date du 22 mai 2024 ;

CONDAMNONS Madame [I] [T] à verser à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 3.315,65 euros (décompte arrêté au 12 novembre 2024, incluant une dernière facture d’octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024 sur la somme de 858,32 euros, du 02 juillet 2024 sur la somme de 1.069,95 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [I] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 33 mensualités de 100 euros chacune et une 34ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 27 de chaque mois et pour la première fois avant le 27 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [I] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [I] [T] soit condamnée à verser à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [I] [T] à verser à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [I] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière.

La greffière, Le juge,