TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Février 2025

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Décembre 2024

GROSSE :

Le 27 février 2025

à M^e GUILLET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 février 2025

à M^e BONACA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03472 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5A6U

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [S] [Z]

né le 10 Mai 1969 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-014545 du 02/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 13 juin 2022, la société anonyme d’économie mixte (SAEM) Adoma a attribué à Monsieur [S] [Z] la jouissance privative d’un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1] pour une redevance mensuelle de 587,02 euros, pour résidence sociale.

Se prévalant du non-paiement des redevances, la SAEM Adoma a fait signifier à Monsieur [S] [Z] une mise en demeure visant la clause résolutoire le 20 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, la SAEM Adoma, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, a fait assigner Monsieur [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa du décret n° 2011-356 du 30 mars 2011 relatif aux conventions conclues en application des articles L 351-2, R 351-30, R 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation (CCH), 849 du code de procédure civile, aux fins de :

— constater la résiliation du contrat de résidence en application de la clause résolutoire de plein droit prévue à l’article 11 à compter du 20 janvier 2024,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, sans délai et avec le concours de la force publique si besoin était,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle qu’il sera tenu de payer à titre provisionnel jusqu’à la reprise effective des lieux, au montant de la dernière redevance échue,

— condamner Monsieur [S] [Z] à titre provisionnel, à payer à la société ADOMA, le montant des échéances impayées, soit la somme de 2 599,87 comptes arrêtés au 22 avril 2024 augmenté des intérêts conventionnels, à parfaire à la date à laquelle la résiliation du contrat de résidence sera constatée,

— condamner Monsieur [S] [Z] à titre provisionnel, à payer à la société ADOMA, le montant de l’indemnité d’occupation pour la période courant de la résiliation du contrat de résidence jusqu’à la reprise effective des lieux, égale à la dernière redevance échue révisable aux conditions du contrat de résidence, qui aurait été normalement payée si la résiliation du contrat de résidence n’avait pas été prononcée,

— s’entendre en outre condamner à payer à la SA ADOMA la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais de gestion contentieux non compris dans les dépens,

— s’entendre condamner aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2024, puis renvoyée à l’audience du 12 décembre 2024.

A l’audience de renvoi, la requérante a réitéré les termes de son assignation auxquels il convient de se reporter, en application de l’article 455 du code de procédure civile, en reprenant toutefois le montant de la condamnation en paiement de Monsieur [S] [Z], à la SA ADOMA à titre provisionnel, soit une condamnation à la somme de 3 294,71 euros, comptes arrêtés au 10 décembre 2024 augmenté des intérêts conventionnels, à parfaire à la date à laquelle la résiliation du contrat de résidence sera constatée ; en sollicitant que Monsieur [S] [Z] soit débouter de ses demandes fins et conclusions et que soit rejetée sa demande de délais.

Monsieur [S] [Z] représenté à l’audience par son conseil, sollicite du tribunal :

À titre principal,

Au vu de l’existence de contestation sérieuses,

— se déclarer incompétent,

En conséquence,

— Débouter la société Adoma de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

À titre subsidiaire,

— accorder à Monsieur [Z] un délai de 12 mois pour quitter les lieux,

En tout état de cause,

— condamner la société ADOMA à payer à Monsieur [Z] la somme de 3000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts en indemnisation de son trouble de jouissance,

— débouter la société ADOMA de toute demande plus ample ou contraire,

— condamner la société ADOMA aux dépens prévus à l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience de renvoi, la requérante a réitéré les termes de son assignation auxquels il convient de se reporter, en application de l’article 455 du code de procédure civile, en reprenant toutefois le montant de la condamnation de Monsieur [S] [Z], à payer à la SA ADOMA à titre provisionnel, soit une condamnation à la somme de 3 294,71 euros, comptes arrêtés au 10 décembre 2024 augmenté des intérêts conventionnels, à parfaire à la date à laquelle la résiliation du contrat de résidence sera constatée.

La décision a été mise en délibéré au 27 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur l’existence de contestations sérieuses

Il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, Monsieur [S] [Z] souligne l’existence de contestations sérieuses faisant obstacle à l’action d’ADOMA à son encontre. Il évoque à ce titre, l’absence d’eau chaude et de chauffage dans le logement qu’il justifie par des échanges de mail entre son assistante sociale Madame [D] et Monsieur [C] [E], agent d’ADOMA-CDC HABITAT, et la présence de nuisibles tels que cafards et punaises de lit tels qu’énoncés dans l’attestation de témoin rédigé par Madame [U] [D] le 02 décembre 2024 pièce d’identité jointe à l’attestation.

Cependant, aucune photographie, aucun constat de commissaire de justice, ni aucune facture liée à une éventuelle intervention relative au problème d’eau ou encore de nuisibles ne sont jointes à la procédure.

De plus, Madame [D] n’a pu confirmer par elle-même les dires de Monsieur [S] [Z], en lieu et place.

Au regard des pièces transmises par la SA ADOMA, Monsieur [C] [E], agent d’ADOMA-CDC HABITAT a pu se rendre avec le responsable du site au domicile suite au mail de Madame [D] et constater la présence d’eau chaude et a confirmé que la mise en chauffe n’était encore programmée à la date de réception du mail de Madame [D] mais mise en route entre le 12 et le 13 novembre 2024, selon décision de la direction.

Au regard des éléments ci-dessus, il convient de constater l’absence de contestations sérieuses et de débouter Monsieur [S] [Z] de ses demandes à ce titre.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le bail conclu le 13 juin 2022 contient une clause résolutoire (article 11) en cas d’inexécution par le résidant de l’une de ses obligations, l’article 8 relatifs à ces obligations prévoyant notamment celle de payer la redevance aux termes convenus.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, la SAEM Adoma a fait signifier à étude à Monsieur [S] [Z] une mise en demeure d’avoir à lui payer la somme de 1 240,02 euros, à peine de résiliation. La lecture du relevé de compte versé aux débats arrêté au 30 novembre 2024 laisse apparaître que le débiteur n’a pas apuré sa dette dans le délai d’un mois imparti, conformément aux termes de la clause résolutoire.

La clause résolutoire est donc acquise au 21 janvier 2024.

Monsieur [S] [Z] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [Z] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [S] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 435,48 euros actuellement, et de condamner Monsieur [S] [Z] à son paiement.

Il ressort de la mise en demeure, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [S] [Z] reste devoir, la somme de 3 294,71 euros, à la date du 30 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayées et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Monsieur [S] [Z] est donc condamné par provision, au paiement de la somme de 3 294,71 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.»

En l’espèce, il résulte des pièces que Monsieur [S] [Z] est de mauvaise foi. La demande d’octroi de délais pour quitter les lieux et la demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance est donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Compte tenu des éléments ci-dessus, la demande Monsieur [S] [Z] de dommages et intérêts est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de la résiliation du bail et des délais accordés, sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à contestation sérieuse,

CONSTATE la mauvaise foi de Monsieur [S] [Z],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juin 2022 entre la SAEM Adoma et Monsieur [S] [Z] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 21 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAEM Adoma pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [S] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à payer à la SAEM Adoma, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance, telle qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 21 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit une somme de actuellement de 435,48 euros ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à verser à la SAEM Adoma, à titre provisionnel, la somme de 3 294,71 euros, à la date du 30 novembre 2024, au titre l’arriéré des redevances impayées et des indemnités d’occupation dus au 30 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE VICE-PRESIDENT