N° RG 24/00392 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SULV

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/00392 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SULV

NAC: 74Z

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL DECKER

à la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES HAUTS DE MONTASTRUC, syndicat principal demeurant [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL SOCIETE DE GESTION LOCATIVE pris en son établissement situé [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Aurélie LESTRADE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [D] [J] [X] veuve [Y], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 21 janvier 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [Y] est nue-propriétaire d’un appartement dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2024, le syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE MONTASTRUC, représenté par son syndic en exercice, a fait assigner Madame [D] [Y] en sa qualité de mandataire commun de l’indivision [Y], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de TOULOUSE.

Par ordonnance en date du 28 juin 2024, le juge des référés a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur le 23 juillet 2024. Les parties n’ayant pu s’entendre sur la totalité du litige, l’affaire a été évoquée de nouveau à l’audience en date du 21 janvier 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions et de ses observations orales, le syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE MONTASTRUC, représenté par son syndic en exercice, demande au juge des référés de :

retenir comme étant définitives les résolutions n°16 et 17 de l’assemblée générale en date du 29 juin 2022, juger que l’indivision [Y], prise en la personne de Madame [D] [Y], es qualité, est donc tenue d’exécuter lesdites résolutions, ordonner et condamner Madame [D] [Y], en sa qualité de mandataire commun de l’indivision [Y] conformément à l’article 23 de la loin°65-557 du 10 juillet 1965, sous astreinte de 300 euros par jour de retard dans les 8 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, d’avoir :- à remettre les lieux dans leur état d’origine à ses frais et charges en procédant au retrait de tous les aménagements et accessoires liés à l’édification de la véranda ;

— et à remettre en état d’origine le tuyau d’évacuation du pluvial de la terrasse de l’appartement C2 selon les plans initiaux de construction ainsi que le crépi,

juger que ces remises en état devront être exécutées dans les règles de l’art, et sous le contrôle d’un commissaire de Justice, aux frais des consorts [Y], avant et après la réalisation des travaux,juger que la dépose de la véranda doit être exécutée par une entreprise agréée et disposant d’une assurance décennale pour ce genre de travaux en cours de validité, juger que la copropriété devra recevoir la copie de l’assurance décennale de l’entreprise ainsi que ses coordonnées pour se prémunir des événements futurs, rejeter la demande d’expertise formulée,condamner Madame [D] [Y] en sa qualité de mandataire commun de l’indivision [Y] conformément à l’article 23 de la loin°65-557 du 10 juillet 1965 au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Le syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE MONTASTRUC expose qu’en août 2016, Madame [D] [Y] a entrepris des travaux d’aménagement d’une véranda venant fermer la terrasse, elle-même située sous le balcon de l’appartement C2, appartenant à Madame [L] [K] ; que ces travaux ont été engagés sans aucune autorisation des copropriétaires réunis en assemblée générale, et n’étaient pas prévus dans les plans de construction initiaux ; que cette édification a notamment nécessité que soit dérouté le tuyau d’évacuation du pluvial, causant ainsi un dommage à l’appartement C2.

Il expose, en outre, que suivant assemblée générale en date du 29 juin 2022, a été refusée la résolution numéro 16 portant sur la régularisation desdits travaux et a été votée la résolution 17 portant sur la remise en état d’origine du crépi de la terrasse de l’appartement C2, voisin du C1, ainsi que du tuyau d’évacuation des eaux pluviales dans son état d’origine.

Le syndicat des copropriétaires indique, en outre, que postérieurement à l’assignation la défenderesse a fait déposer les éléments d’accès vitrés de la véranda côté parking, mais que demeure à ce jour une cloison vitrée et deux petites baies fixes.

S’agissant de la demande d’expertise judiciaire formulée par la défenderesse, le syndicat des copropriétaires expose que le rapport d’expertise produit par la défenderesse établi qu’aucun désordre structurel ne saurait advenir ; qu’ainsi il convient de la débouter de sa demande d’expertise.

Aux termes de ses dernières conclusions et de ses observations orales, Madame [D] [Y], citée à personne, demande au juge des référés de :

désigner tel Expert judiciaire qu’il lui plaira avec pour mission de : – visiter les lieux sis [Adresse 3] à [Localité 4],

— prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties,

— vérifier le cadre administratif, réglementaire et contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance,

— dire si l’immeuble présente les désordres et malfaçons précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exclusion de tous autres non définis,

— dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement,

— dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’ouvrage sera affecté,

— indiquer les modalités de dépose de la véranda et indiquer le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties,

rejeter le surplus des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de Madame [D] [Y],condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

S’agissant de la véranda installée à l’entrée de son appartement et située dans les parties communes, c’est le promoteur SEN PROMOTION qui en était à l’origine et Madame [Y] soutient qu’elle n’en a donc pas pris l’initiative, ni payé aucun frais afférent.

Elle expose avoir fait déposer l’ensemble des parois vitrées de la véranda et elle a procédé au rebouchage des trous au mois d’octobre 2024. En revanche, elle indique que l’indivision [Y] n’a pas procédé à la dépose des encadrements compte tenu du risque d’affaiblissement de la structure au regard des désordres constatés sur le mûr latéral. Elle en conclut que l’avis d’un expert technique est nécessaire pour qu’il se prononce sur les modalités de dépose complète.

Elle expose, par ailleurs, que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve du lien entre la modification du tuyau d’évacuation du pluvial de la terrasse du lot C2 appartenant à Madame [L] [K] et l’installation de la véranda et qu’il en est de même du crépi.

Elle expose également qu’il n’y a pas lieu à fixation d’une astreinte compte tenu du délai écoulé entre la construction de la véranda et la présente assignation, mais également du fait qu’elle est tributaire des disponibilités des entreprises de sorte qu’il est évident qu’une exécution sous huitaine est impossible.

Sur le surplus des moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.».

Madame [D] [Y] soutient qu’une expertise judiciaire serait nécessaire en raisondu risque d’affaiblissement de la structure au regard des désordres constatés sur le mûr latéral en cas de dépose des encadrements de la véranda.

Toutefois, il convient de constater que cette affirmation n’est étayée par aucune pièce produite.

Le rapport d’expertise judiciaire en date du 30 juin 2021 concluant au contraire en sa page 25, s’agissant des fissures observées sur le mûr de façade : « le mur latéral, côté voisin, sous

la véranda est un mur de remplissage et qu’il a été réalisé après la réception des travaux ; la fissuration constatée trouve son origine dans la prise de flèche du plancher de la terrasse du 1er étage, aucun joint de construction n’ayant été réalisé sur cet ouvrage en maçonnerie enserré entre des ouvrages en béton armé. »

En l’absence de tout élément laissant penser que le retrait des aménagements et accessoires liés à l’édification de la véranda serait susceptible d’affaiblir la structure de l’immeuble, il convient de constater que Madame [D] [Y] ne justifie pas d’un motif légitime justifiant que soit ordonnée une mesure d’expertise.

Au surplus, le litige porte sur l’existence d’un trouble manifestement illicite lié à la construction sur les parties communes de la copropriété d’une véranda sans autorisation et sur la mise en exécution de résolutions définitivement adoptées qui lui imposent de remettree les lieux dans leur état initial. La mise en oeuvre des travaux n’appartient qu’au copropriétaire responsable de cet état de fait, lequel, en sa qualité de maître de l’ouvrage doit s’assurer que les travaux à mettre en oeuvre ne fragilisent pas la structure, possiblement en mandatant un bureau d’étude spécialisé afin de s’assurer d’une structure pérenne.

De la même manière, il n’appartient qu’à ce copropriétaire de vérifier que l’entrepreneur missionné soit assuré aux titre de la garantie décennale.

Autrement dit, il s’agit d’obligations et de précautions propres au maître de l’ouvrage qui n’ont pas vocation à donner lieu à expertise judiciaire.

* Sur la demande de remise en état sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 29 juin 2022 aux termes duquel les copropriétaires ont refusé à la majorité absolue la résolution prévoyant la ratification de la construction d’une véranda par la fermeture du lot numéro 9 propriété de l’indivision [Y].

Il y est, par ailleurs, fait mention que « en cas de refus de cette résolution, il est demandé à l’indivision [Y] de remettre les lieux dans leur état d’origine à leurs frais et charges, en procédant au retrait de tous les aménagements, sans exception, réalisés sans aucune autorisation des copropriétaires ».

Il convient de constater qu’il ressort des conclusions de Madame [D] [Y] que celle-ci ne conteste pas son obligation de remettre les lieux dans leur état d’origine à ses frais et charges en procédant au retrait de tous les aménagements et accessoires liés à l’édification de la véranda. Elle ajoute toutefois avoir réalisé la dépose de l’ensemble des parois vitrées et avoir procédé au rebouchage des trous, mais ne pas avoir procéder à la dépose des encadrements « compte tenu du risque d’affaiblissement de la structure » sans pour autant produire aucun élément au soutien de cette affirmation.

Dès lors, il convient de constater que la demande du syndicat des copropriétaires visant à voir condamner la défenderesse à remettre les lieux dans leur état d’origine à ses frais et charges en procédant au retrait de tous les aménagements et accessoires liés à l’édification de la véranda ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

S’agissant de la demande visant à remettre en état d’origine le tuyau d’évacuation du pluvial de la terrasse de l’appartement C2 selon les plans initiaux de construction ainsi que le crépi, il convient de constater que si les pièces produites ne permettent pas de constater de manière non sérieusement contestable le lien entre la modification du tuyau d’évacuation du pluvial de la terrasse du lot C2 appartenant à Mme [L] [K] et l’installation de la véranda, ainsi que l’impact sur le crépi, il n’en demeure pas moins que l’indivision [Y] doit respecter et appliquer les résolutions définitivement adoptées. Or, la résolution 17 lui impose de remettre en état d’origine le crépi de la terrasse de l’appartement C2, voisin du C1, ainsi que du tuyau d’évacuation des eaux pluviales dans son état d’origine.

Afin de tenir compte des délais de disponibilité des entreprises, il convient donc de condamner Madame [D] [Y], en sa qualité de mandataire commun de l’indivision [Y], à mettre en oeuvre les travaux énoncés dans le dispositif de la présente ordonnance dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente, sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Il convient de dire que cette astreinte courra sur un délai de 3 mois à compter de sa mise en œuvre et que le juge de l’exécution restera compétent pour liquider cette astreinte et/ou en prononcer une nouvelle.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante Madame [D] [Y], en sa qualité de mandataire commun de l’indivision [Y], sera tenue aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner Madame [D] [Y], en sa qualité de mandataire commun de l’indivision [Y], à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE MONTASTRUC, représenté par son syndic en exercice.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond, mais d’ores et et vu l’urgence ;

CONDAMNONS Madame [D] [Y], en sa qualité de mandataire commun de l’indivision [Y], à exécuter les résolutions définitivement adoptées, à savoir :

remettre les lieux dans leur état d’origine en procédant au retrait de tous les aménagements et accessoires, sans exception liés à l’édification de la véranda construite sans autorisation des copropriétaires,remettre en état d’origine le crépi de la terrasse de l’appartement C2, voisin du C1, remettre le tuyau d’évacuation des eaux pluviales dans son état d’origine ;

DISONS que l’ensemble de ces travaux, dont elle devra savoir faire la preuve le cas échéant au moyen d’un procès-verbal de constat par commissaire de justice, devra être réalisé à ses frais et charges et sous sa responsabilité de maître de l’ouvrage, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut de respecter ce délai, Madame [D] [Y], en sa qualité de mandataire commun de l’indivision [Y], sera condamnée à payer une astreinte de 100 euros par jour calendaire de retard à compter du lendemain de l’expiration du troisième mois ;

DISONS que cette astreinte courra sur un délai de 3 mois à compter de sa mise en œuvre ;

DISONS que le juge de l’exécution restera compétent pour liquider cette astreinte provisoire et/ou en prononcer une nouvelle le cas échéant ;

CONDAMNONS Madame [D] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE MONTASTRUC, représenté par son syndic en exercice, une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS Madame [D] [Y] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 18 février 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,