TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02750 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UMUU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Décembre 2025

S.C.I. MAYUMBA

C/

[U] [R]

[J] [D] épouse [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Décembre 2025

à M^e MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 10 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. MAYUMBA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [U] [R], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Mme [J] [D] épouse [R], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 21 juin 2023, la SCI MAYUMBA a donné à bail à M. [U] [R] et Mme [J] [D] épouse [R] une maison de type 4 située [Adresse 4] à TOULOUSE (31100) pour un loyer mensuel de 885,00 euros hors charges.

Le 4 février 2025, la SCI MAYUMBA a fait signifier à M. [U] [R] et Mme [J] [D] épouse [R] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire. La SCI MAYUMBA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 février 2025.

La SCI MAYUMBA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 06 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025, SCI MAYUMBA a ensuite fait assigner M. [U] [R] et Mme [J] [D] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement:

— de la somme provisionnelle de 4.448,26 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers, indemnité du mois de juin incluse, suivant historique de compte locataire arrêté au 26 juin 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles (915,97 euros par mois à la date de l’assignation), augmentée des charges dûment justifiées et à régler à l’échéance normale du loyer, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 9 juillet 2025.

A l’audience du 10 octobre 2025, la SCI MAYUMBA, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6175,64 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de octobre 2025 comprise. Elle ne formule pas d’observation quant à la recevabilité de la demande.

M. [U] [R] et Mme [J] [D] épouse [R], présents, reconnaissent l’existence de la dette locative mais sollicitent l’octroi de délai de paiement à hauteur de 170 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

A l’appui de leurs demandes, M. [U] [R] et Mme [J] [D] épouse [R] expliquent avoir eu des difficultés financières liées à l’hospitalisation de leur enfant et à leur voiture qui est devenue hors service. Monsieur [R] précise être titulaire d’un contrat de travail à durée indéterminée en tant que cuisinier, et percevoir à ce titre un salaire de 1980 euros mensuels. Madame [D] épouse [R] indique être aide-soignante en milieu hospitalier (ASH) en arrêt suite à un accident au travail, et percevoir un salaire mensuel de 1480 euros. Ils ajoutent avoir un enfant en commun âgé de dix-huis mois et héberger la fille de Monsieur [R] née d’une précédente union, pour laquelle il a la garde exclusive. M. [U] [R] et Mme [J] [D] épouse [R] expliquent qu’un dossier de surendettement est en cours mais qu’il n’y a pas eu de décision de recevabilité rendue par commission de surendettement des particuliers à ce stade et qu’ils ont également formulé une demande de logement social.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 9 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI MAYUMBA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 juillet 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, bien qu’elle justifie être une SCI familiale.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 21 juin 2023 contient une clause résolutoire (article 15) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 04 février 2025 pour la somme en principal de 2.428,13 euros, conformément à la clause résolutoire.

Il ressort du décompte locatif produit aux débats et non contesté que M. [U] [R] et Mme [J] [D] épouse [R] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 400 euros, leur règlement de 1.200 euros en date du 31 mars 2025 ayant été rejeté. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 avril 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SCI MAYUMBA produit un décompte du 3 octobre 2025 démontrant que M. [U] [R] et Mme [J] [D] épouse [R] restent devoir la somme de 6.175,64 euros, mensualité d’octobre 2025 comprise, les frais de prélèvements impayés étant déduits (4x8,75 €) et étant justifié du montant des charges d’ordures ménagères pour l’année 2025 porté en compte au 1er octobre 2025 pour un montant de 218 euros.

M. [U] [R] et Mme [J] [D] épouse [R] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’ils reconnaissent à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.175,64 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par M. [U] [R] et Mme [J] [D] épouse [R], ainsi que de leurs ressources déclarées, démontrant leur capacité à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mois mensualités de 170 euros euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

La demande de M. [U] [R] et Mme [J] [D] épouse [R] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de M. [U] [R] et Mme [J] [D] épouse [R], et ceux-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [U] [R] et Mme [J] [D] épouse [R] ainsi que leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [U] [R] et Mme [J] [D] épouse [R] , parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé, du signalement du commandement à la CCAPEX et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI MAYUMBA, M. [U] [R] et Mme [J] [D] épouse [R] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juin 2023 entre la SCI MAYUMBA et M. [U] [R] et Mme [J] [D] épouse [R] concernant une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à TOULOUSE (31100) sont réunies à la date du 05 avril 2025 ;

CONDAMNONS solidairement M. [U] [R] et Mme [J] [D] épouse [R] à verser à la SCI MAYUMBA à titre provisionnel la somme de 6 175,64 euros (décompte arrêté au 3 octobre 2025, incluant une dernière facture d’octobre 2025),

AUTORISONS M. [U] [R] et Mme [J] [D] épouse [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mois mensualités de 170 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [U] [R] et Mme [J] [D] épouse [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI MAYUMBA puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que M. [U] [R] et Mme [J] [D] épouse [R] soient condamnés solidairement à verser à la SCI MAYUMBA une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum M. [U] [R] et Mme [J] [D] épouse [R] à verser à la SCI MAYUMBA une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [U] [R] et Mme [J] [D] épouse [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, du signalement du commandement à la CCAPEX et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le juge,