TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 24/02775

N° Portalis DBX4-W-B7I-TE4Y

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 24 Janvier 2025

S.A. PROMOLOGIS

C/

[K] [H]

[P] [C]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Janvier 2025

à la SA PROMOLOGIS

Copie certifiée conforme délivrée le 24/01/25 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Madame [W] [T], Chargée de Contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [H],

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [C],

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 20 décembre 2018, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [K] [H] et Madame [P] [C] un logement à usage d’habitation N°19 comprenant un emplacement de stationnement N°19 situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 410,89 euros et une provision sur charges mensuelle de 69,37 euros pour le logement et un loyer mensuel de 15 euros pour l’emplacement de stationnement.

Le 23 août 2023, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Monsieur [K] [H] et Madame [P] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er septembre 2023.

Par actes de commissaire de justice en date du 08 juillet 2024, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [K] [H] et Madame [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 871,19 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers échus au 25 juin 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 juillet 2024.

A l’audience du 03 décembre 2024, la SA PROMOLOGIS, représentée par Madame [W] [T], munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 356,54 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2024 comprise. La SA PROMOLOGIS, ne s’opposant pas aux délais de paiement, demande la suspension de la clause résolutoire. Elle précise que le couple a deux enfants, qu’ils sont au chômage et ont repris le paiement des loyers courants avant l’audience.

Madame [P] [C] et Monsieur [K] [H], convoqués respectivement par actes de commissaire de justice signifiés par remise à personne et à domicile le 08 juillet 2024, ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 20 décembre 2018 contient une clause résolutoire (article 4-7) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.811,95 euros a été signifié le 23 août 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [K] [H] et Madame [P] [C] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 550 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 octobre 2023.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PROMOLOGIS produit un décompte du 03 décembre 2024 démontrant que Monsieur [K] [H] et Madame [P] [C] restent devoir la somme de 356,54 euros, mensualité de novembre 2024 comprise.

Monsieur [K] [H] et Madame [P] [C] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 356,54 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 08 juillet 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [K] [H] et Madame [P] [C] auprès de leur bailleur, s’engageant à solder la dette en décembre 2024, démontrant leur capacité à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement d’une seule mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de la SA PROMOLOGIS, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [K] [H] et Madame [P] [C] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [K] [H] et Madame [P] [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Monsieur [K] [H] et Madame [P] [C] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 décembre 2018 entre la SA PROMOLOGIS d’une part et Monsieur [K] [H] et Madame [P] [C] d’autre part concernant un logement à usage d’habitation N°19 comprenant un emplacement de stationnement N°19 situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 24 octobre 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [H] et Madame [P] [C] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 356,54 euros (décompte arrêté au 03 décembre 2024, incluant une dernière facture de novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 08 juillet 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [K] [H] et Madame [P] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une seule mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que cette mensualité devra intervenir avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [K] [H] et Madame [P] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [K] [H] et Madame [P] [C] soient condamnés solidairement à verser à la SA PROMOLOGIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [H] et Madame [P] [C] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [H] et Madame [P] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,