TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00975

N° Portalis DBX4-W-B7J-T56F

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 01 Août 2025

[X] [L]

C/

[K] [O]

[T] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 01 Août 2025

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

le 01/08/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 01 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [L]

demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [O]

demeurant [Adresse 5] – [Localité 8]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [H]

demeurant [Adresse 5] – [Localité 8]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 avril 2017, Monsieur [X] [L], par l’intermédiaire de son mandataire SAS ELIENCE, a donné à bail à Monsieur [K] [O] et Madame [T] [H] un appartement à usage d’habitation n°20 ainsi qu’un parking au sous-sol n°78 situés [Adresse 5] à [Localité 8] pour un loyer mensuel de 620 euros et une provision sur charges mensuelle de 72 euros.

Le 17 décembre 2024, Monsieur [X] [L] a fait signifier à Monsieur [K] [O] et Madame [T] [H] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2025, Monsieur [X] [L] a ensuite fait assigner Monsieur [K] [O] et Madame [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion de corps et de biens et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 3.627,06 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers jusqu’au mois de février 2025 inclus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 5 mars 2025.

A l’audience du 23 mai 2025, Monsieur [X] [L], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.327,53 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mai 2025 comprise.

Convoqués par actes de commissaire de justice signifiés par remise à l’étude du commissaire de justice le 3 mars 2025, Monsieur [K] [O] et Madame [T] [H] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 5 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 29 avril 2017 prenant effet au 16 mai 2017 contient une clause résolutoire (article 2.12) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.032,16 euros a été signifié le 17 décembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [K] [O] et Madame [T] [H] n’ont effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 février 2025.

En dépit de versements conséquents ces derniers mois, le juge ne peut plus accorder d’office des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Ainsi, en l’absence de demande en ce sens, la résiliation est intervenue le 18 février 2025 et Monsieur [K] [O] et Madame [T] [H] sont depuis occupants sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [K] [O] et Madame [T] [H] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [X] [L] produit un décompte du 21 mai 2025 démontrant que Monsieur [K] [O] et Madame [T] [H] restent devoir la somme de 2.058,89 euros, mensualité d’avril 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (461,29 euros). S’agissant de la somme demandée au titre du mois de mai 2025, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 31 mai 2025 et non d’un loyer payable d’avance.

Monsieur [K] [O] et Madame [T] [H] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.058,89 euros.

Monsieur [K] [O] et Madame [T] [H] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 18 février 2025 au 30 avril 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [K] [O] et Madame [T] [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Toutefois, Monsieur [X] [L] sera débouté de sa demande concernant les dépens au titre des actes conservatoires, hypothétiques et non-justifiés à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [X] [L], Monsieur [K] [O] et Madame [T] [H] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 avril 2017 prenant effet au 16 mai 2017 entre Monsieur [X] [L], Monsieur [K] [O] et Madame [T] [H] concernant un appartement à usage d’habitation (n°20) ainsi qu’un parking au sous-sol (n°78) situés [Adresse 5] à [Localité 8] sont réunies à la date du 18 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [O] et Madame [T] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [O] et Madame [T] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [X] [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [O] et Madame [T] [H] à verser à Monsieur [X] [L] à titre provisionnel la somme de 2.058,89 euros (décompte arrêté au 21 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 comprise) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [O] et Madame [T] [H] à payer à Monsieur [X] [L] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [O] et Madame [T] [H] à verser à Monsieur [X] [L] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [O] et Madame [T] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [X] [L] de sa demande concernant les dépens au titre des actes conservatoires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 1er août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,