REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE

DU 27 Décembre 2024

MINUTE N° :

Références : R.G N° N° RG 24/00200 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QPLP

DEMANDEUR:

Monsieur [T] [I] [F] [P]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Jacques MONFERRAN, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR:

Monsieur [M] [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 Novembre 2024

ORDONNANCE :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 27 Décembre 2024, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e MONFERRAN + CCC

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 01/11/2018, Monsieur [J] [M] est locataire d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5], et appartenant à M. [P] [T].

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2023, M. [P] [T] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1356,06 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 06/11/2023.

Par acte de commissaire de justice du 21/02/2024, M. [P] [T] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1214,54 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 06/02/2024.

Le montant du loyer et de l’avance sur charges s’élevait à la somme de 596,48 euros par mois à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Par acte de commissaire de justice en date du 24/05/2024, M. [P] [T] a fait assigner M [J]

[M] devant le Juge du contentieux de la protection d'[Localité 6] statuant en référé et demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire,

— condamner le locataire à payer la somme de 2314,70 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation ,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le locataire à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner le locataire aux entiers dépens.

A l’audience, M. [P] [T] représenté par son conseil réactualise sa créance à la somme de 2590,97 euros, au titre des loyers et indemnités échus à la date du 21/10/2024 terme d’octobre inclus. Il a ajouté s’opposer à l’octoir du tout délais précisant que le paiement du loyer courant n’avait pas été repris.

Cité par acte délivré à personne, [J] [M] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 27/12/2024.

SUR QUOI,

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Il apparait que le bail en date du 1er septembre 2018 entre M [P] [T] et Monsieur [J] [M] porte la mention “ contrat de location meublée à usage d’habitation”, mention rappelée à l’article 1 du contrat avec descriptif des équipements et meubles garnissant le logement. Le contrat de bail s’analyse par conséquent sans équivoque comme un bail meublé.

Le bail portant sur un local meublé n’est pas soumis aux dispositions du titre I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que le précise l’article 2 de ladite loi ; qu’il en résulte que le bail est soumis, sous réserve des dispositions du titre I bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, aux dispositions des articles 1713 et suivants du code civil et des articles L.632-1 du code de la construction et de l’habitation ;

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 21 octobre 2024, que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées n’ont donc pas vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que M. [P] [T] verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 21/10/2024 terme d’octobre inclus, la dette non sérieusement contestable s’élève à la somme de 2590,97 euros au titre des loyers et charges impayés, à laquelle il convient de faire droit ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 04/03/2024 et ce plus de deux mois avant l’audience du 05 novembre 2024.

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule à son article 16 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 21/02/2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 21/04/2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion du locataire ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit ;

Attendu que M [J] [M] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens ;

Attendu que, par application de l’article 700 du code de procédure civile, doit être condamné à payer à M. [P] [T] qui a dû agir en justice pour y faire valoir ses droits, une somme qu’il paraît équitable de fixer à 300 euros, au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens ;

PAR CES MOTIFS,

NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

CONDAMNONS M [J] [M] à verser à M. [P] [T] la somme provisionnelle de 2590,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 21/10/2024 terme d’octobre inclus avec intérêts au taux légal à compter du 21/02/2024 pour la somme de 1214,54 euros et à compter du 24/05/2024 pour le surplus;

CONSTATONS la résiliation à compter du 21/04/2024 du bail convenu entre les parties ;

ORDONNONS l’expulsion de M [J] [M], faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNONS M [J] [M] à verser à titre provisionnel à M. [P] [T] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges, à compter du 01/05/2024 jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNONS M [J] [M] à verser à M. [P] [T] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M [J] [M] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier

Le Président