TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 19]

[Adresse 3]

[Adresse 13]

[Localité 7]

NAC: 5AZ

N° RG 24/04536

N° Portalis DBX4-W-B7I-TSXD

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 23 Juillet 2025

[R] [T]

C/

[E] [C]

S.A.S. ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, prise en la personne de son représentant légal

S.C.C.V. LE COUSTOU, prise en la personne de son représentant légal

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE DOMAINE DU COUSTOU, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, prise en la personne de ses représentants légaux

Expédition délivrée

à toutes les parties

le 23/07/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 23 juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente auTribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 20 juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [R] [T]

demeurant RESIDENCE LE DOMAINE DU COUSTOU,[Adresse 2] – [Localité 14]

représentée par Maître Chloé SCHNEIDER de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [E] [C]

demeurant [Adresse 17] – [Adresse 4]

représentée par Maître Hana TARDAMI de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

S.A.S. ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, dont le siège social est sis [Adresse 18] – [Localité 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Anne-Sophie RAPP de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

S.C.C.V. LE COUSTOU, Société civile de contruction-vente, dont le siège social est chez XF INVESTMENT, [Adresse 11] – [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Isabelle DINGLI de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocat au barreau de TOULOUSE

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE DOMAINE DU COUSTOU sis [Adresse 2] – [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, ayant son siège social sis [Adresse 5] [Localité 8], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Maître Stéphanie MACÉ de la SELARL STÉPHANIE MACÉ, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 novembre 2024, Madame [R] [T] a fait assigner en référé son bailleur, Madame [E] [C] et la SAS ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, le gestionnaire du logement loué afin d’obtenir une expertise judiciaire destinée à déterminer l’origine des odeurs d’égoût récurrentes dans le logement depuis son entrée dans les lieux.

Par acte des 2 et 5 mai 2025, Madame [E] [C] a fait assigner la SCCV LE COUSTOU, en qualité de promoteur et le Syndicat des Copropriétaire de la Résidence Le Domaine de Coustou représenté par son syndic la SAS ELYADE SERVICES IMMOBILIERS aux fins d’obtenir la jonction avec l’instance introduite par Madame [T] et leur renre opposable l’instance en cours et la mesure d’expertise sollicitée.

L’affaire, après plusieurs renvois, était appelée à l’audience du 23 mai 2025, au cours de laquelle la jonction des procédures était ordonnée et renvoyée une dernière fois au 20 juin 2025 pour permettre aux assignés en intervention forcée de conclure.

Madame [R] [T], valablement représentée, maintient ses demandes et explique avoir loué à Madame [E] [C] par acte du 9 mars 2022 un logement situé [Adresse 2] à [Localité 14] et avoir dénoncé 10 jours après son entrée dans les lieux des odeurs d’égoût envahissant le logement, puis des fissures. Plusieurs interventions de recherche et des réparations étaient entreprises sans solutionner le problème et depuis, plus aucune intervention n’a été réalisée. C’est la raison pour laquelle elle sollicite une expertise judiciaire.

En réplique aux conclusions de la SCCV LE COUSTOU, elle indique que de nouvelles opérations de recherche par fumée devaient être entreprises sans pour autant être réalisées, ce qui témoigne de sa parfaite connaissance de la persistance des désordres et de l’inertie à réaliser les opérations destinées à en déterminer l’origine.

Madame [E] [C], valablement représentée, ne s’oppose pas à la mesure d’instruction sollicitée mais émet toute protestation et réserve raison pour laquelle elle demande à ce que les dépens restent à la charge de la demanderesse. Elle conclut au rejet des demandes de la SCCV LE COUSTOU dans la mesure où elle n’ignore pas la persistance des désordres puisque le 15 octobre 2024, le promoteur intervenait de nouveau et indiquait ne pas pouvoir déterminer l’origine de la persistance des désordres, en décembre 2024, il indiquait qu’il serait nécessaire de procéder à un test à la fumée et que malgré les relances du promoteur et de la Société NRGéo par la SAS ELYADE, aucune intervention n’a été engagée. Elle ne peut donc pas sérieusement soutenir que la preuve des désordres n’est pas rapportée et que sa responsabilité ne serait plus engagée.

La SAS ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, valablement représentée, indiquait ne pas s’opposer à la demande d’expertise mais émet toutes réserves et protestations d’usage quand à sa responsabilité, raison pour laquelle elle demande que les dépens soient conservés par Madame [T].

Le Syndicat des Corpropriétaires de la résidence LE DOMAINE DU COUSTOU, valablement représenté, ne s’oppose pas à la mesure d’expertise judiciaire mais émet toute protestation et réserve notamment quant à sa responsabilité et sollicite que les frais d’expertise et les dépens restent à la charge de Madame [R] [T].

La SCCV LE COUSTOU, valablement représentée, s’oppose à la mesure d’instruction sollicitée et demande sa mise hors de cause. A titre reconventionnel, elle sollicite l’allocation de la somme de 1.000€ sur le fondement de l’artcle 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa position, elle fait valoir d’une part, que la persistance des désordres n’est pas démontrée par des éléments objectifs autre que les allégations de Madame [R] [T] ; d’autre part, que la garantie de parfait achèvement n’a pas vocation à la concerner s’agissant d’une vente en l’état futur d’achèvement puisque seule la responsabilité des entreprises peut être recherchée dans le cadre de cette garantie ; qu’enfin, cette garantie suppose que l’action ait été engagée dans l’année qui a suivi la livraison de l’immeuble or, l’immeuble a été livré le 23 février 2022. Ainsi, tant la demande sur les vices apparents que sur le fondement de la garantie biennale de bon fonctionnement est prescrite.

La décision était mise en délibéré au 23 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

En vertu de l’article 145 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourraient dépendre la solution du litige.

Dans le cas présent, les désordres dénoncés ont été constatés par voie d’expertise amiable puis lors des interventions des entreprises chargées d’y remédier sans que les interventions réalisées parviennent à y mettre un terme, ce que n’ignore pas la SCCV LE COUSTOU qui depuis 2022 a mandaté plusieurs entreprises sans pour autant mettre un terme aux nuisances constatées par les entreprises qu’elle a mandaté.

Madame [R] [T] justifie ainsi suffisamment d’un intérêt légitime à solliciter une mesure d’expertise. Il convient, en conséquence, d’y faire droit selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les frais accessoires

Les dépens seront supportés par Madame [R] [T].

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Ordonne une expertise confiée à :

Monsieur [M] [D]

IONIS STRUCTURE

[Adresse 10]

[Adresse 16]

[Localité 9]

Tel : [XXXXXXXX01] Courriel : [Courriel 15]

avec mission :

— de recueillir les explications des parties et de tout sachant dont l’audition lui parait utile

— de se faire communiquer toutes les pièces et documents nécessaires, même s’ils sont détenus par des tiers,

— d’examiner l’appartement situé [Adresse 12] de la Résidence Le Domaine du Coustou – [Adresse 2] à [Localité 14] ,

— décrire les désordres constatés notamment les odeurs persistantes d’égoût et en déterminer l’origine,

— vérifier le cadre administratif, réglementaire et contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance,

— d’indiquer la nature, la durée et le montant des travaux de réparations propres à y remédier,

— Donner tout élément permettant de chiffrer un éventuel préjudice de jouissance pour le locataire, notamment en se référant à l’étendue des désordres, leur durée…,

— plus généralement, de fournir à la Juridiction du fond tous les éléments lui permettant de se prononcer sur les responsabilités et de chiffrer tous les chefs de préjudices,

— dit que l’expert pourra se faire assister, s’il le juge utile, de tout sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne,

— dit qu’en cas de difficultés, l’expert en référera immédiatement au Juge chargé du Service du Contrôle des Expertises,

— ordonne à Madame [R] [T] de consigner la somme de 2.000€ entre les main du régisseur du Tribunal judiciaire de Toulouse avant le 30 août 2025 ou ces frais seront avancés par le trésor Public si elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle,

— dit qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la mesure d’expertise deviendra caduque de plein droit, sauf pour la partie défaillante à obtenir d’être relevée de cette sanction sur justification d’un empêchement légitime,

— dit que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’avère plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au Juge chargé du contrôle des opérations ainsi qu’aux parties ou à leurs conseils, l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant la consignation d’une provision complémentaire,

— dit qu’en cas de refus de sa mission ou d’empêchement légitime, l’expert ci-dessus désigné sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête.

DIT que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de Procédure Civile ;

DIT qu’à cet effet l’expert commis, saisi par le Greffe devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs observations et déposer le rapport de ses opérations avec son avis dans les six mois de l’avis de consignation, sauf prorogation des opérations dûment autorisées par Nous sur demande de l’expert ;

Plus spécialement rappelle à l’expert :

qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis

qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet ; qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux questions exclues de l’accord ;

qu’il devra remplir personnellement sa mission et informer les parties du résultat de ses opérations et de l’avis qu’il entend exprimer ; qu’à cette fin il leur remettra au cours d’une ultime réunion d’expertise ou leur adressera une note de synthèse en les invitant à lui présenter leurs observations écrites dans un délai de 30 jours ; qu’il répondra à ces observations dans son rapport définitif en apportant à chacune d’elles, la réponse appropriée en la motivant, après avoir sollicité les observations des autres parties pour respecter le principe du contradictoire ;

Condamne Madame [R] [T] aux dépens,

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.

Le Greffier Le Juge