TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e OHAYON (A0004)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e GAURY (G0553)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 24/04127

N° Portalis 352J-W-B7I-C4KHS

N° MINUTE : 1

Assignation du :

18 Mars 2024

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 18 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. OPEN FLATS (RCS de [Localité 9] 834 117 533)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Paul-Marie GAURY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0553

DÉFENDERESSE

S.C. SCI [Adresse 7] (RCS de Paris 451 368 211)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0004

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 02 Avril 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2025.

ORDONNANCE

Rendue publiquement

Contradictoire

En premier ressort susceptible d’appel sur autorisation du premier président de la cour d’appel de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 mars 2020, la S.C. S.C.I. A10 AUGUSTIN BOURSE a donné à bail commercial à la S.A.S. OPEN FLATS un local, sis [Adresse 3] à [Localité 10] pour une durée de 9 ans à compter du 5 mars 2020 moyennant un loyer principal annuel de 23.400 euros, aux fins d’y exploiter une activité de « Location de chambres meublées assortie de prestations, notamment la forniture (sic) de linge de maison. Location d’appartements et de location de chambre de courte durée, prestation de services ».

Par avenant en date du 12 octobre 2021, les parties sont convenues en contrepartie du règlement de l’arriéré locatif, de :

— réduire le loyer en principal à hauteur de 20.000 euros hors taxes à compter du 1er octobre 2021,

— réduire le dépôt de garantie à la somme de 5.000 euros à compter du 1er octobre 2021, et rembourser ce faisant au preneur la somme de 855,07 euros au titre du dépôt de garantie,

— et de ne pas appliquer au 5 mars 2022 la révision annuelle du loyer.

Par acte extrajudiciaire du 9 février 2024, la S.C. SCI A10 AUGUSTIN BOURSE a fait délivrer à la S.A.S. OPEN FLATS un commandement d’avoir à payer la somme de7.711,76 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 18 mars 2024, la S.A.S. OPEN FLATS a assigné la S.C. SCI A10 AUGUSTIN BOURSE devant la présente juridiction, aux fins de :

« - JUGER que la clause d’indexation est réputée non écrite depuis la signature de l’avenant du 12 octobre 2021 provoquant une distorsion contraire à l’article L 112-1 du code monétaire et financier

— JUGER que la société OPEN FLATS est en droit de demander le remboursement des augmentations de loyer résultant de la clause d’indexation illicite soit la somme de 573,42 € HT, soit 688,107 € TTC

— CONDAMNER la SCI [Adresse 2] à régler à OPEN FLATS la somme de 688,107 € TTC

— JUGER nul et de nul effet le commandement de payer du 9 février 2024 compte tenu du caractère non-écrit de la clause d’indexation

A TITRE SUBSIDIAIRE

Si par extraordinaire, votre juridiction devait condamner la société OPEN FLATS à régler tout ou partie des sommes réclamées par la SCI 10 [Adresse 8] BOURSE au titre du commandement de payer et constater l’acquisition de la clause résolutoire

JUGER qu’il soit octroyé à la société OPEN FLATS un échéancier de 24 mois pour le paiement des sommes qu’elle serait condamnée à régler à la SCI [Adresse 1] BOURSE

JUGER en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire du bail visée dans le commandement pendant le cours desdits délais

En toutes hypothèses,

CONDAMNER la SCI 10 AUGUSTIN BOURSE à verser à la société OPEN FLATS la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens."

Dans ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 1er avril 2025, la S.C. SCI A10 AUGUSTIN BOURSE demande au juge de la mise en état, aux visas de l’article 789 du code de procédure civile et des articles 1103 et 1718 du code civil de :

« CONDAMNER la société OPEN FLATS à verser par provision à la société SCI 10 AUGUSTIN BOURSE la somme de 32.326, 69 euros avec intérêt au taux légal majoré de trois points à compter du 9 février 2024, pour la somme de 7545, 80 euros, et de la date de l’assignation pour le surplus, au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté à avril 2025 inclus.

— CONDAMNER la société OPEN FLATS à verser à la SCI 10 AUGUSTIN BOURSE la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la société OPEN FLATS aux entiers dépens."

La S.C. SCI A10 [Adresse 8] BOURSE fait valoir que sa locataire n’a pas réglé son arriéré locatif depuis le début du bail alors qu’elle a bénéficié d’un échancier et d’un accord de règlement en octobre 2021 ; qu’elle a cessé de régler les loyers depuis novembre 2023 ; que la contestation de la locataire ne porte que sur l’indexation des loyers ; que la dette de loyer est incontestable.

Par conclusions d’incident en réponse notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, la S.A.S. OPEN FLATS demande au juge de la mise en état, au visa de l’article 789 du code de procédure civile de :

« DEBOUTER la SCI [Adresse 1] BOURSE de ses demandes ;

CONDAMNER la SCI [Adresse 2] à payer à la société OPEN FLATS, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI [Adresse 1] BOURSE aux entiers dépens."

La S.A.S. OPEN FLATS soutient que la bailleresse sollicite du juge de la mise en état de statuer sur le fond ; que le juge de la mise en état ne peut, par voie d’ordonnance d’incident, statuer sur une question de fond qui relève de la compétence exclusive du juge du fond.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

L’incident a été évoqué à l’audience du 2 avril 2025, et la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande provision de la S.C. SCI [Adresse 7]

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le juge de la mise en état ne peut exercer les pouvoirs qui lui sont dévolus que si la demande de provision ne se heurte à aucune contestation sérieuse qui implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

En l’espèce, force est de constater que la S.A.S. OPEN FLATS conteste s’agissant de l’arriéré locatif uniquement les sommes dues au titre de l’indexation du loyer.

Il ressort du décompte produit que la S.A.S. OPEN FLATS est redevable de la somme de 25.404,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024.

Dans ses écritures, la bailleresse a soustrait à cette somme le montant dû au titre de l’indexation sur la période de mars 2023 à novembre 2024, soit la somme de 1.626,90 euros outre la somme de 308,95 euros au titre du complément du dépôt de garantie. Ces sommes ne sont pas contestées par la locataire.

La bailleresse sollicite ainsi, à titre de provision, la somme de 23.468,39 euros (25.404,24 – 1.935,85). Elle sollicite, par ailleurs, dans ses dernières conclusions d’incident une actualisation de sa créance au mois d’avril 2025. Néanmoins, force est de constater qu’elle ne produit aucun décompte actualisé à cette date. Dès lors, il sera uniquement tenu compte de l’arriéré locatif indiqué dans le décompte produit en date du 30 novembre 2024.

Dans ces conditions, sans préjuger de la décision du juge du fond sur la validité de la clause d’indexation prévue au contrat de bail ainsi que sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 février 2024, il convient d’allouer à la S.C. SCI A10 AUGUSTIN BOURSE la somme de 23.468,39 euros à titre de provision, dont le montant n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence, il y a lieu de condamner la S.A.S. OPEN FLATS à verser à la S.C. SCI A10 AUGUSTIN BOURSE la somme de 23.468,39 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif dû selon décompte arrêté au 30 novembre 2024, dont déduction des sommes dues au titre de l’indexation du loyer et au titre du complément de dépôt de garantie, sommes sérieusement contestables.

Il y a lieu de relever que la S.A.S. OPEN FLATS n’a fait aucune demande de délais de paiement.

L’article 1231-5 du code civil dispose que "Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire."

L’article 10.02 du contrat de bail stipule qu'« à défaut de règlement à son échance d’un seul terme de loyer, le preneur sera tenu de plein droit et sans formalité, un mois après simple mise en demeure par par lettre recommandée avec avis de réception, restée sans effet, au paiement d’un intérêt de retard calculé sur la base d’un taux annuel égal au taux légal en vigueur au jour de l’exigibilité du loyer majoré de trois points (3), à compter de ladite échéance, et sans préjudice de l’application par le bailleur de la clause résolutoire ».

Il convient de relever que la bailleresse sollicite une majoration des intérêts de retard de trois points sans motiver sa demande. Au demeurant, l’article 10.2 qui détermine par avance l’indemnisation du bailleur causée par le comportement du preneur, à savoir les retards de paiement, s’analyse en une clause pénale. Or, une telle clause est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil.

Dès lors, les intérêts majorés sollicité au titre de cette stipulations sont sérieusement contestables. La S.C. SCI A10 AUGUSTIN BOURSE sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Il sera, en conséquence, prévu que la somme de 23.468,39 euros produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

En l’espèce, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit, à ce stade, aux demandes d’indemnité présentées par la S.C. S.C.I. A10 AUGUSTIN BOURSE et la S.A.S. OPEN FLATS au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

En outre, force est de constater que la présente décision ne met pas fin à l’instance, de sorte qu’il y a lieu de réserver les dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.

Il y a lieu, enfin, de renvoyer l’affaire à la mise en état et de fixer un calendrier de procédure dans les termes du dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort susceptible d’appel sur autorisation du premier président de la cour d’appel de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond,

CONDAMNE la S.A.S. OPEN FLATS à payer à la S.C. SCI A10 AUGUSTIN BOURSE la somme de 23.468,39 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif dû selon décompte arrêté au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DÉBOUTE la S.C. SCI A10 AUGUSTIN BOURSE de sa demande de majoration du taux d’intérêt légal,

RENVOIE l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée de la 18ème chambre – 3ème section du 9 juillet 2025 à 11h30 pour clôture et fixation

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RÉSERVE les dépens,

RAPPELLE que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Faite et rendue à [Localité 9] le 18 Juin 2025

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Henriette DURO Sandra PERALTA