Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 24 juin 2025, n° 25/00611

TJ Toulouse 24 juin 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que la société ADEXPORT n'a pas réglé la totalité des loyers dus dans le délai d'un mois suivant le commandement de payer, ce qui justifie la résiliation du bail commercial.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la société ADEXPORT, n'ayant pas de droit d'occupation après la résiliation du bail, doit être expulsée des locaux.
Accepté
Créance locative
La cour a constaté que la société ADEXPORT doit payer les loyers dus, en tenant compte des versements effectués et des arriérés restants.
Rejeté
Clause pénale
La cour a rejeté cette demande, considérant que la stipulation d'une indemnité d'occupation dans le bail pourrait être interprétée comme une clause pénale, ce qui n'est pas de la compétence du juge des référés.
Rejeté
Frais de procédure
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'elle ne pouvait pas être fondée sur les termes du bail.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a jugé que le bailleur a engagé des frais non compris dans les dépens, justifiant ainsi l'octroi d'une somme au titre des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 24 juin 2025, n° 25/00611
Numéro(s) :	25/00611
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	3 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Clément ROUGERMarion LAVAL
Parties :	SARL ADEXPORT

Texte intégral

N° RG 25/00611 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T5EV

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/00611 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T5EV

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Marion LAVAL

à M^e Clément ROUGER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 JUIN 2025

DEMANDEUR

M. [L] [O], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Marion LAVAL, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SARL ADEXPORT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Clément ROUGER, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 27 mai 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 octobre 2023, Monsieur [L] [O] a donné à bail commercial à la société ADEXPORT des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4].

Estimant que le compte locatif de la société ADEXPORT était débiteur, Monsieur [L] [O] lui a fait délivrer par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire daté du 18 juin 2024, pour un montant total de 12.024,42 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, Monsieur [L] [O] a assigné la société ADEXPORT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 27 mai 2025.

Lors de l’audience, par l’intermédiaire de son avocat, Monsieur [L] [O], demande au juge des référés de :

prendre acte de l’absence de créancier inscrit sur le fonds ;constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire prévue dans le bail pour défaut de paiement des loyers ; ordonner l’expulsion de la société ADEXPORT ainsi que de celle de tout occupant de son chef, des locaux qu’elle occupe [Adresse 2] à [Localité 4], au besoin avec le concours de la force publique ; ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls des locataires occupants ;condamner par provision la société ADEXPORT au paiement de la somme de 12.024,42 euros en principal au titre des loyers impayés avec intérêts de droit au taux légal à compter du prononcé de la décision ; dire que la société ADEXPORT sera débitrice d’une indemnité d’occupation de 236,72 euros HT par jour à compter du 19 juillet 2024 jusqu’au jour de la reprise effective des lieux par commissaire de justice et la remise des clés au propriétaire ;condamner la société ADEXPORT au paiement de cette indemnité d’occupation ; dire que ces sommes seront majorées de dix pour cent conformément à l’article XV prévu dans le bail ;condamner par provision la société ADEXPORT au paiement de la somme de 2.244,55 euros au titre des frais et honoraires de procédure engagés conformément au bail ; dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur ;condamner la société ADEXPORT au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

De son côté, bien que régulièrement assignée à personne et ayant constitué avocat, la société ADEXPORT n’a pas comparu et n’a pas déposé de dossier.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la demanderesse, il sera renvoyé à l’assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».

En l’espèce, le contrat liant les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La partie demanderesse produit un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 18 juin 2024 faisant état d’un solde restant dû de 12.024,42 euros au titre des arriérés de loyers arrêtés au mois de juin 2024 inclus, en ce compris le coût de l’acte.

Elle produit également un décompte en date du 13 février 2025 duquel il ressort que depuis la signification du commandement de payer, la partie défenderesse a effectué les réglements suivants :

—  2.500 euros le 10 septembre 2024 ;

—  2.500 euros le 24 septembre 2024 ;

—  2.500 euros x 2 le 30 septembre 2024 ;

—  2.500 euros le 07 octobre 2024 ;

—  2.500 euros le 21 octobre 2024 ;

—  2.500 euros le 29 octobre 2024 ;

Soit un total de 17.500 euros.

Le fait que la société ADEXPORT n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 18 juillet 2024 traduit la défaillance du débiteur, entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

La société ADEXPORT, du fait de sa non-comparution à l’audience, ne formule aucune demande de délai de paiement.

La société ADEXPORT ne démontrant pas être en mesure de s’acquitter de la dette locative dans un délai raisonnable, ces circonstances justifient qu’il ne lui soit pas accordé de délai supplémentaire de remboursement.

En conséquence, il y a lieu de :

constater la résiliation du bail commercial à compter du 18 juillet 2024 ;dire qu’à compter de cette date, la preneuse est devenue occupante sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef ;fixer l’indemnité d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de Monsieur [L] [O].

Il n’y a pas lieu, en effet, de faire droit à la demande visant à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée à 236,72 euros par jour conformément aux dispositions du bail, une telle stipulation étant susceptible de s’analyser en une clause pénale.

Or, le juge des référés n’a pas le pouvoir de statuer sur l’existence aussi bien que sur le contenu de telles clauses.

Pour la même raison, il convient de débouter la demanderesse de ses demandes visant à :

— dire que les sommes sollicitées seront majorées de 10% conformément à l’article XV du bail ;

— condamner la défenderesse à une provisions de 2.244,55 euros au titre des frais et honoraires de procédure engagés conformément au bail ;

— dire que le dépôt de garantie lui restera acquis.

* Sur la demande en paiement d’une provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

La partie demanderesse sollicite le paiement de la somme de 12.024,42 euros correspondant aux causes du commandement de payer, en ce compris le coût de l’acte.

Il convient de déduire le coût du commandement de payer, soit la somme de 180,92 euros, cette somme étant comprise dans les dépens de l’instance.

Il convient par ailleurs de constater que postérieurement à la délivrance de ce commandement de payer, la partie défenderesse a effectué 7 versement de 2.500 euros, soit un total de 17.500 euros. Cela n’a pas empeché le solde locatif débiteur de s’accroitre dès lors que chaque échéance mensuelle s’élève à 4.074,10 euros, charges comprises, soit un montant supérieur aux versements effectués.

Le preneur sera condamné en deniers ou quittances à verser cette somme de 11.843,50 euros, (mois d’octobre 2024 inclus).

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La société ADEXPORT qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du requérant qui a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 18 juillet 2024, du bail daté du 16 octobre 2023, consenti par Monsieur [L] [O] à la société ADEXPORT, portant des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] à [Localité 4] ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de la société ADEXPORT et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel de la force publique ;

ORDONNONS la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls des locataires occupants ;

CONDAMNONS en deniers ou quittances la société ADEXPORT à payer à Monsieur [L] [O] une somme provisionnelle de 11.843,50 euros TTC (ONZE MILLE HUIT CENT QUARANTE TROIS EUROS ET CINQUANTE CENTIMES) au titre des créances de loyers afférent au bail résilié, arrêtées au 30 octobre 2024 (mois d’octobre 2024 inclus) ;

CONDAMNONS la société ADEXPORT au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant aux loyers et charges mensuels normalement exigibles (soit 4.074,10 euros, charges comprises) au prorata temporis de son occupation, à compter du 01 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de Monsieur [L] [O] ;

CONDAMNONS la société ADEXPORT à payer à Monsieur [L] [O] la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes, notamment les clauses pénales ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la société ADEXPORT aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer, ainsi que ceux nécessités par l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 24 juin 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,