Tribunal Judiciaire de Versailles, 3e chambre, 11 septembre 2025, n° 25/01745

TJ Versailles 11 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que la créance du syndicat est certaine, liquide et exigible, et que Monsieur [E] [O] [B] [F] doit s'acquitter de ses obligations de paiement.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a reconnu le droit du syndicat à récupérer les frais de recouvrement, mais a limité le montant à ceux justifiés par la mise en demeure.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a estimé que le non-paiement des charges a entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit au remboursement des frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser le syndicat supporter ces frais, et a donc accordé le remboursement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 3e ch., 11 sept. 2025, n° 25/01745
Numéro(s) :	25/01745
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Bruno ALLALI
Cabinet(s) :	SCP REYNAUD LAFONT GAUDRIOT
Parties :	son syndic, Le syndicat des copropriétaires de l' immeuble « [ Adresse 6 ] » situé [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/01745 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYA4

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » situé [Adresse 2] représenté par son syndic, GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 311 915 342 dont le siège social est situé

[Adresse 4] et représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Bruno ALLALI de l’AARPI ALTA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [I] [O] [B] [F]

demeurant [Adresse 7],

[Localité 3],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 24 Mars 2025 reçu au greffe le 28 Mars 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 03 Juillet 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame Béatrice CRENIER, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 11 Septembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [O] [L] est copropriétaire des lots n° 570 et 598 dans l’immeuble situé [Adresse 2].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] SITUÉ [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la société GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE, a par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, fait assigner M. [O] [L] devant le tribunal de céans aux fins de le voir condamné avec exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :

—  9.858,40 euros à titre principal, au titre des charges arrêtées au 18 mars 2025 majorées des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du

13 septembre 2023,

—  174 euros au titre des frais de recouvrement arrêtées à la date du

18 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure

du 13 septembre 2023,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner

M. [O] [B] [F] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

M. [O] [B] [F], régulièrement assigné par acte remis à personne n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 11 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juillet 2025 et a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de M. [O] [B] [F] pour les lots n°570 et 593,

— des courriers de mise en demeure,

— des décomptes sur la période courant du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025 pour un solde débiteur de 10.032,40 euros incluant des frais,

— divers appels de fonds pour la période courant du 19 décembre 2022 au

18 décembre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

1er juin 2022, 9 mai 2023 et 12 juin 2024, ayant approuvé les comptes

des exercices 2021 à 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux outre les attestations de non-recours,

— le contrat de syndic conclu le 12 juin 2024.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 9.858,40 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 18 mars 2025, appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus après déduction du décompte des sommes suivantes qui ne constituent pas des charges de copropriété :

— mise en demeure 1er juin 2023 : 30 euros,

— mise en demeure 13 septembre 2023 : 144 euros.

M. [O] [B] [F] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 174 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance.

Toutefois, il ne justifie pas de l’envoi effectif de la mise en demeure par le syndic.

En conséquence, seuls les frais liés à la mise en demeure par avocat sont justifiés à hauteur de 144 euros.

Le défendeur sera donc condamné au paiement de cette somme qui assortie des intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure le

21 septembre 2023 et le syndicat sera débouté du surplus de ses prétentions à ce titre.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la somme ci-dessus fixée sera productive d’intérêts à compter de la réception de la mise en demeure le 21 septembre 2023 sur la somme de 3.396,79 euros visée dans cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [O] [B] [F] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [O] [B] [F] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [O] [B] [F], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires du DOMAINE DE L’ETANG SEC SITUÉ [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne M. [E] [O] [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] SITUÉ [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 9.858,40 euros au titre des charges de copropriété échues au

18 mars 2025, appel de fonds du premier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2023 sur la somme de 3.396,79 euros et à compter du 24 mars 2025 pour le surplus,

Condamne M. [E] [O] [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] SITUÉ [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en

exercice, la somme de 144 euros au titre des frais de l’article 10-1 de

la loi du 10 juillet 1965, qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter

du 21 septembre 2023,

Condamne M. [E] [O] [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du DOMAINE DE L’ETANG SEC SITUÉ [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [E] [O] [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du DOMAINE DE L’ETANG SEC SITUÉ [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [E] [O] [B] [F] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires du DOMAINE DE L’ETANG SEC SITUÉ [Adresse 1], du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 SEPTEMBRE 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier lors du prononcé, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT