TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03877 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TNDM

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 11 Avril 2025

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

C/

[I] [L] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 11 Avril 2025

à S.A. PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 11 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social, dont le siège social est[Adresse 7]

représentée par Mme [C] [O], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Mme [I] [L] [S], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 18 décembre 2015, la S.A. PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [I] [L] [S] un appartement à usage d’habitation (n° 20) situé [Adresse 1] [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 419,90 euros et une provision sur charges mensuelle de 65,05 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Madame [I] [L] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 09 octobre 2023.

La S.A. PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Madame [I] [L] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par un acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024 afin :

— de constater la résiliation de plein droit du contrat et de constater que Madame [I] [L] [S] est occupante sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 2° de la loi du 6 juillet 1989,

— d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [L] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— et de la condamner au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté au 13 septembre 2024 à la somme de 531,26 euros, avec actualisation de la somme au jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil à compter de l’assignation,

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges jusqu’à son départ effectif des locaux,

*de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce, le coût de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

A l’audience du 18 février 2025, la S.A. PROMOLOGIS, valablement représentée, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 651,21 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise mais sollicite également l’octroi de délai de paiement et la suspension de la clause résolutoire tant que les mensualités sont réglées.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise en mains propres le 25 septembre 2024, Madame [I] [L] [S] n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 08 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 18 décembre 2015 contient une clause résolutoire (article 4-7 – résiliation pour non-paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 787,22 euros a été signifié le 09 octobre 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [I] [L] [S] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 160 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 décembre 2023.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A. PROMOLOGIS produit un décompte du 18 février 2025 démontrant que Madame [I] [L] [S] reste devoir la somme de 526,07 euros, mensualité de janvier 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (91,92€ + 33,22€ = 125,14€) qui ne relèvent pas des loyers et charges impayés..

Madame [I] [L] [S], qui n’a pas comparu, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 526,07 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et de l’accord de la S.A. PROMOLOGIS pour l’octroi de délai de paiement, Madame [I] [L] [S] sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 15 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

Conformément à la demande de la S.A. PROMOLOGIS, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Néanmoins, en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [I] [L] [S] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [I] [L] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. PROMOLOGIS, Madame [I] [L] [S] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 décembre 2015 entre la S.A. PROMOLOGIS et Madame [I] [L] [S] concernant un appartement à usage d’habitation (n° 20) situé [Adresse 1] [Adresse 4] sont réunies à la date du 10 décembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [I] [L] [S] à verser à la S.A. PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 526,07 euros (décompte arrêté au 18 février 2025, incluant une dernière facture de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

AUTORISE Madame [I] [L] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 15 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [I] [L] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. PROMOLOGIS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [I] [L] [S] soit condamnée à verser à la S.A. PROMOLOGIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse ;

CONDAMNE Madame [I] [L] [S] à verser à la S.A. PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [L] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,