TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/01965

N° Portalis DBX4-W-B7J-UF37

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 21 Novembre 2025

S.A. CITE JARDINS prise en la personne de son représentant légal

C/

[U] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Novembre 2025

à la SCP MARGUERIT – BAYSSET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 21 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffier lors des débats, et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Benoît SCHINTONE de la SCP MARGUERIT – BAYSSET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [D]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12 août 2016, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Monsieur [U] [D] un appartement à usage d’habitation (n°106) situé [Adresse 2] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 360,55 euros et une provision sur charges mensuelle incluse.

Par contrat distinct du 19 avril 2017, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Monsieur [U] [D] un garage ouvert en sous-sol (n°10) situé à la même adresse pour un loyer mensuel de 33 euros.

Par un avenant en date du 9 août 2024, la SA CITE JARDINS et Monsieur [U] [D] ont convenu de modifier l’article 1 – « DESIGNATION DES LOCAUX LOUES » du présent bail afin d’échanger la place de parking n°10 au profit de la place n°02 .

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CITE JARDINS a fait signifier à Monsieur [U] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire du bail d’habitation et du bail concernant le garage le 5 avril 2024 pour un montant de 4.651,47 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, la SA CITE JARDINS a ensuite fait assigner Monsieur [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé afin de :

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail logement en date du 12 avril 2025 et du contrat de location garage du 19 avril 2017, modifié par avenant du 9 août 2024,

— Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Monsieur [U] [D] et de celle de tous occupants de son chef de l’appartement identifié sous le n°106 dépendant du Bâtiment A de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 10] et du parking N°2 situé à la même adresse,

— Dire que pour mener à bien ladite expulsion la SA CITE JARDINS pourra, si nécessaire, se faire assister du concours de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner provisionnellement Monsieur [U] [D] au règlement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer conventionnel majoré des charges jusqu’à la libération effective du logement, outre le paiement de la somme de 2.809,63 euros correspondant aux loyers et charges arréragés arrêtés au 4 mars 2025, quittancement de mars non compris, somme à parfaire au jour de l’audience,

— Le condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi qu’au règlement d’une indemnité de 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 mars 2025.

A l’audience du 23 septembre 2025, la SA CITE JARDINS, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.912,09 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2025 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise en l’étude du commissaire de justice le 27 mars 2025, Monsieur [U] [D] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CITE JARDINS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mars 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Le bail d’habitation conclu le 12 août 2016 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail relatif au garage conclu le 19 avril 2017 modifié par avenant en date du 9 août 2024, prévoit quant à lui qu’en cas de non-paiement et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer reproduisant ces clauses a été signifié le 5 avril 2024, pour la somme en principal de 4.651,47 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [U] [D] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 4.295 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les deux baux étaient réunies à la date du 6 juin 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 6 juin 2024 et Monsieur [U] [D] est depuis occupant sans droit ni titre.

Néanmoins, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [U] [D] pour organiser son départ et assurer son relogement, aucune mauvaise foi n’étant démontrée. L’expulsion de Monsieur [U] [D] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, la SA CITE JARDINS produit un décompte du 18 septembre 2025 démontrant que Monsieur [U] [D] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite la somme de 1.731,36 euros à la date du 18 septembre 2025, incluant une dernière facture d’août 2025.

Monsieur [U] [D], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.731,36 euros.

Monsieur [U] [D] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 6 juin 2024 au 31 août 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges de chacun des baux tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [U] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CITE JARDINS, Monsieur [U] [D] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 août 2016 entre la SA CITE JARDINS et Monsieur [U] [D] concernant un appartement à usage d’habitation (n°106) situé [Adresse 2] à [Localité 10] et au bail concernant le garage (n°2) située à la même adresse, sont réunies à la date du 6 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la SA CITE JARDINS de sa demande de suppression du délais de deux mois pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CITE JARDINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [D] à verser à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 1.731,36 euros (décompte arrêté au 18 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [D] à payer à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et des charges, calculés tels que si les contrats s’étaient poursuivis ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [D] à verser à la SA CITE JARDINS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-présidente,