TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AZ

N° RG 24/00514

N° Portalis DBX4-W-B7I-SV5M

JUGEMENT

N° B

DU 25 Septembre 2025

[P] [H] [Y] [X]

C/

[L] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e BAYER

M^e HORTAL

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le Jeudi 25 septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Michel BERGE, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, assisté de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 juillet 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [P] [H] [Y] [X],

demeurant [Adresse 4]

Représentée par Maître Elodie BAYER, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [L] [U],

demeurant CHATEAU DE JOTTES

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Jérôme HORTAL, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant contrat de location saisonnière du 15/05/2005, Madame [U] [L] a donné en location à Madame [Y] [X] [P] un chalet meublé situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 500 euros charges comprises.

Considérant que son logement est insalubre, Madame [Y] [X] [P] quittera les lieux le 30/03/2023 .

Par acte d’huissier du 29/12/2023, Madame [Y] [X] [P] a sollicité la condamnation de Madame [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE en paiement de la somme forfaitaire de 5000€ en réparation de son préjudice moral résultant du caractère insalubre de longue date du logement donné à bail en 2005 et ayant fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité.

Elle sollicite également la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance.

En réplique, Madame [U] [L] a demandé :

Déclarer irrecevables pour cause de prescription l’ensemble des demandes formulées par Madame [P] [H] [Y] [X].Débouter Madame [P] [H] [Y] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme injustes et en tout cas mal fondées.A titre reconventionnel,

Condamner Madame [P] [H] [Y] [X] à produire, au besoin, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter du huitième jour suivant la signification de la décision à intervenir, l’ensemble de ses attestations d’assurances en qualité d’occupante des lieux et déclarations faites à ses assureurs sur la surface et la configuration des lieux déclarés loués et toute éventuelle déclaration de sinistre,Condamner Madame [P] [H] [Y] [X] à rembourser à Madame [U] [L] la somme de 2 100€ au titre des frais de relogement injustement versés et assortie des intérêts courant au taux légal, à compter de la date du jugement à intervenir et anatocisme ; Condamner Madame [P] [H] [Y] [X] à rembourser à Madame [U] [L] la somme de 44 392,40 € au titre des frais de remise en état du chalet à titre de dommages et intérêts avec indexation sur l’indice BT01 et assortie des intérêts courant au taux légal, à compter de la date du jugement à intervenir et anatocisme Condamner Madame [P] [H] [Y] [X] à verser à Madame [U] [L] la somme de 2000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,Condamner Madame [P] [H] [Y] [X] a versé à Madame [U] [L] la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.L’exécution provisoire étant de droit.

Par conclusions N°2, en réplique Madame [Y] [X] [P] sollicite :

A titre liminaire :

Dire n’y avoir lieu à appliquer les dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6/07/1989 à un préjudice moral , En tout état de cause, juger que si ce texte s’applique, le point de départ de la prescription de 3 ans était la date du rapport de l’ARS ,En conséquence de quoi, juger que la présente action est recevable comme non prescrite.Au fond :

Condamner Madame [U] [L] à réparer intégralement le préjudice moral forfaitaire résultant du caractère insalubre de longue date du logement donné à bail en 2005 et ayant fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité et ce à hauteur de 5000€,Débouter Madame [U] [L] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, Condamner Madame [U] [L] a versé à Madame [P] [H] [Y] [X] la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.Condamner Madame [U] [L] au paiement de la somme de 2000€ pour manœuvres dilatoires,Ordonner l’exécution provisoire.Par conclusions N°4, Madame [U] [L] a repris l’intégralité de ses précédentes conclusions.

A l’audience du 21/03/2024, l’affaire a été renvoyée à celle du 12/09/2024 puis à celle du 26/11/2024 puis à celle du 04/03/2025 et enfin celle du 03/07/2025.

Madame [P] [H] [Y] [X] représentée par avocat a repris et maintenu ses dernières demandes.

Elle fait valoir que son action n’est pas prescrite, que le logement est totalement insalubre et qu’elle a dû de sa propre initiative, faire effectuer des travaux qui incombent en principe au bailleur et ce, à la suite d’un accord verbal de la bailleresse.

Elle rappelle qu’elle a quitté le logement courant 2023.

Madame [U] [L] représentée par son avocat a repris et maintenu ses dernières demandes.

Elle soutient que la demande d’indemnisation de sa locataire est irrecevable ; le préjudice invoqué est né il y a une quinzaine d’année.

Elle rappelle que le chalet était initialement en parfait état, que sa locataire n’a fait aucune demande de travaux et qu’elle a refusé toutes les propositions de relogement qui lui ont été faites.

Le Tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens aux écritures et pièces déposées par les conseils des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 25/09/2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 6 et suivant de la loi du 06/07/1989,

Vu les articles 1732 et 2222 du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu les nouveaux articles 1103 et suivants,

Vu les articles 1231-6 et 1728 -2 du Code civil

Vu les pièces produites et notamment le décret N°2002-120 du 30/01/2002, le rapport de l’ARS du 01/12/2022 et l’Arrêté préfectoral.

I : Concernant la demande de condamnation de Madame [U] [L] à réparer intégralement le préjudice moral de Madame [P] [H] [Y] [X] à hauteur de 5000€,

1 : A titre liminaire :

Madame [U] [L] demande que les demandes de sa locataire soient déclarées irrecevables pour cause de prescription ; la loi ALUR du 24/03/2024 ayant fixée le dit-délai à 3 ans pour les baux en cours à compter du 27/03/2014 dans les conditions du Code Civil.

Madame [P] [H] [Y] [X] soutient que les dispositions de l’article 7-1 de la loi du 06/07/1989 ne s’applique pas à un préjudice moral qui n’a donc pas vocation à être restreint par le texte précité.

La loi ALUR en introduisant l’art. 7-1 dans la loi du 6 juillet 1989 a substitué à la prescription quinquennale une prescription triennale pour les baux ayant pris effet, ayant été renouvelés ou s’étant tacitement reconduits depuis son entrée en vigueur le 27 mars 2014. L’art. 7-1 alinéa 1er dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par 3 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit

Désormais, la prescription de 3 ans s’applique également aux baux ayant pris effet, ayant été renouvelés ou s’étant tacitement reconduits avant le 27 mars 2014 date d‘entrée en vigueur de la loi ALUR.

Du fait de la dégradation progressive des lieux loués, Madame [P] [H] [Y] [X] a informé le Maire de da la commune de [Localité 3], lequel, à la suite de sa visite des lieux a alerté le Pôle de Lutte contre l’Habitat indigne en date du 01/12/2022.

Le Maire [Localité 3] a procédé à la visite du logement et alerté le Pôle de Lutte contre l’Habitat Indigne, par mail du 18.09.2022.

Il a été relevé la présence d’un trou dans le mur extérieur pouvant entrainer des infiltrations, une toiture très dégradée et moisie, positive au test de l’humidimètre Un point d’eau détérioré, une insuffisance d’eau chaude sanitaire, Absence de chauffage permanent, suffisant et sécurisé, un risque d’intoxication au monoxyde de carbone, des défauts majeurs d’isolation, une cuisine non accessible de l’extérieur, sans ouvrant avec des risques de surintensité électrique, un ouvrant qui ne s’ouvre pas dans le dressing, un état dégradé des revêtements intérieurs et du sol dans le dressing, un état dégradé des revêtements intérieurs dans la pièce de vie, des infiltrations d’eau dans le salon, un développement de moisissures dans la salle d’eau, un état dégradé des revêtements intérieurs de la salle d’eau ainsi que du sol.

L’ARS a déposé son rapport le 01/12/2022 lequel confirme l’impropriété à l’habitation du local, des risques importants pour la santé et à la sécurité de la locataire et qu’il convient de procéder à son relogement et précise que la bailleresse doit cesser la mise à disposition du local et procéder au relogement de Madame [Y][X].

Madame [U] [L] n’a pas contesté ces conclusions et n’a pris aucune initiative en faveur de sa locataire qui a trouvé seule une solution de relogement et a restitué les clefs le 30 mars 2023.

En outre le décret N° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques d’un logement décent dispose :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2.Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. »

Le tribunal considère que ce n’est qu’à compter de la date d’établissement du rapport de l’ARS que la locataire pouvait avoir connaissance de son droit de solliciter son relogement et faire valoir ses droits inhérents à sa qualité de locataire.

Par conséquent, l’assignation introductive d’instance diligentée en date du 29/12/2023 a parfaitement interrompu la prescription de 3 ans telles que figurant à l’article 7-1 de la loi du 06/07/1989 modifié par la loi ALUR et sera déclarée recevable.

2 : L’indemnisation du préjudice moral :

Le préjudice moral consiste en la réparation d’un dommage psychologique, émotionnel ou affectif subi par une personne à la suite d’un événement.

Il convient de considérer que Madame [U] [L] a manifestement manqué à son obligation de délivrer un logement décent à Madame [P] [H] [Y] [X] et à son obligation d’entretien du bien loué (cfrt le décret N° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques d’un logement décent).

Le Maire [Localité 3] qui a procédé à la visite du logement, a alerté le Pôle de Lutte contre L’habitat Indigne, par mail du 18.09.2022 dans lequel il relève de nombreux défauts tels que :

— des défauts majeurs d’isolation,

— une cuisine non accessible de l’extérieur, sans ouvrant avec des risques de surintensité électrique,

— un ouvrant qui ne s’ouvre pas dans le dressing,

— un état dégradé des revêtements intérieurs et du sol dans le dressing, un état dégradé des revêtements intérieurs dans la pièce de vie,

— des infiltrations d’eau dans le salon,

— un développement de moisissures dans la salle d’eau, un état dégradé des revêtements intérieurs de la salle d’eau ainsi que du sol.

L’ARS a confirmé l’impropriété à l’habitation du local, des risques importants et nombreux pour la santé et la sécurité de Madame [Y] [X] et qu’un relogement de Madame [Y] [X] s’imposait.

Madame [P] [H] [Y] [X] produit, au soutien de sa demande une attestation de Monsieur [J] qui est intervenu pour procéder à des réparations ponctuelles en raison de l’insalubrité des lieux ainsi que deux comptes rendus médicaux lesquels établissent la dégradation de sa santé.

Madame [U] [L], par son refus systématique de procéder à la mise en conformité de son bien, doit être considéré responsable de la dégradation lente et irréversible de l’environnement de vie de sa locataire.

En conséquence, Madame [U] [L] sera condamnée à réparer intégralement le préjudice moral résultant du caractère insalubre de longue date du logement donné à bail en 2005 et ayant fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité à hauteur de 3000€.

II : Concernant les demandes reconventionnelles de Madame [U] [L]

1 : Madame [U] [L] sollicite la condamnation de Madame [P] [H] [Y] [X] à produire, au besoin, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter du huitième jour suivant la signification de la décision à intervenir, l’ensemble de ses attestations d’assurances de la période locative .

Le tribunal considère que si cette demande est recevable le temps du bail, du fait du départ du 30/03/2023 une telle demande apparait parfaitement inappropriée pour l’entière période locative.

En conséquence, Madame [P] [H] [Y] [X] sera condamnée à produire, à compter du sixième mois suivant la signification de la décision à intervenir uniquement les attestations d’assurances pour l’année 2023.

La demande d’astreinte sera écartée et ce en l’absence du caractère d’urgence de la remise de ces attestations et du départ des lieux de Madame [P] [H] [Y] [X] le 30/03/2023.

2 : Madame [U] [L] sollicite la condamnation de Madame [P] [H] [Y] [X] à lui rembourser la somme de 2 100€ au titre des frais de relogement injustement versés et assortie des intérêts courant au taux légal, à compter de la date du jugement à intervenir et anatocisme :

Le tribunal constate que Madame [U] [L] ne justifie pas les frais de relogement qu’elle chiffre à la somme de 2100€.

En conséquence cette demande sera rejetée.

3 : Madame [U] [L] sollicite la condamnation de Madame [P] [H] [Y] [X] à lui rembourser la somme de 44 392,40 € au titre des frais de remise en état du chalet à titre de dommages et intérêts avec indexation sur l’indice BT01 et assortie des intérêts courant au taux légal, à compter de la date du jugement à intervenir et anatocisme :

Le tribunal relève qu’aucun état des lieux de sortie, sous quelque forme que ce soit n’a été établi par les parties.

Il convient de rappeler que les services habilités de l’ARS, saisis par les services de la Mairie, sont intervenus dans le cadre de leur pouvoir de police spéciale de la sécurité des constructions.

Aucune règle du Code de la construction et de l’habitation n’impose la convocation préalable du propriétaire bailleur.

Madame [U] [L] disposait du délai légal de 15 jours, à compter du 12/01/2023 pour faire valoir ses observations écrites avant que ne soit pris l’arrêté d’insalubrité.

L’arrêté insalubrité est donc définitif, valable et exécutoire.

Le tribunal retient que Madame [U] [L] a refusé de faire droit aux demandes de sa locataire (cfrt pièces 12- 13- 14 et 15) laquelle a été dans l’obligation de se substituer à cette dernière pour mettre fin au caractère insalubre du logement qu’elle occupait (cfrt rapport de L’ARS du 01/12/2022).

Il a été constaté que le logement a été donné à bail sans électricité (raccordement à l’électricité via une importante rallonge jusqu’à la bâtisse principale ), sans chauffage ni VMC et sans évacuation pluviale.

Les travaux réalisés par la locataire n’ont pas affecté la structure du Bati.

En outre la bailleresse ne rapporte pas la preuve que les modifications apportées par la locataire (à titre d’exemple celle de la douche) ont impacté la structure du logement et participé à son délabrement général.

Enfin le tribunal constate que la liste des désordres graves et non -conformités listées par l’ARS dans son rapport, et non contestés sur le fond par Madame [U] [L] ne correspond aux travaux réalisés par la locataire.

Les travaux réalisés par Madame [U] [L] dont elle réclame le remboursement à hauteur de 44 392€ ont fait l’objet d’une constatation par le Maire de la Commune dans le cadre de son pourvoir de police, afin de constater la réalité des travaux.

Dans le procès-verbal d’infraction au code de l’urbanisme du 19/01/2025 il est mentionné :

« Les travaux de réhabilitation de ce logement insalubre ont été exécutés en méconnaissance de l’article 1er de l’arrêté préfectoral portant obligation de traitement de l’insalubrité du local qui stipule qu’il doit être mis fin de manière définitive à toutes utilisation de ce logement ou de cette installation à des fins d’habitation. Des travaux ou réparations n’ont pas été prescrits par cet arrêté préfectoral ».

Il en résulte que Madame [U] [L] n’a en aucun cas procédé à une remise en l’état de l’existant mais bien à procéder à une construction nouvelle avec des équipements qui n’existaient pas lors de la présence Madame [P] [H] [Y] [X] dans les lieux.

La demande de Madame [U] [L] sollicitant la condamnation de Madame [P] [H] [Y] [X] à lui rembourser la somme de 44 392,40 € au titre des frais de remise en état du chalet à titre de dommages et intérêts sera rejetée.

4 : Madame [U] [L] sollicite la condamnation de Madame [P] [H] [Y] [X] à lui verser la somme de 2000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

La mauvaise foi de la demanderesse, à la supposer avérée, ne saurait caractériser l’abus de son droit d’ester en justice.

Dès lors, la demande de 2000€ à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive de Madame [P] [H] [Y] [X] sera rejetée.

III : Concernant la demande de Madame [P] [H] [Y] [X] de condamner Madame [U] [L] au paiement de la somme de 2000€ pour manœuvres dilatoires :

L’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu’en cas de faute susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur.

En l’espèce, Madame [P] [H] [Y] [X] sera déboutée de sa demande à ce titre, à défaut de rapporter la preuve d’une quelconque faute de la part de Madame [U] [L] dans les actions intentées et d’établir l’existence d’un préjudice autre que celui subi du fait des frais exposés pour sa défense.

Partie perdante Madame [U] [L] sera déboutée de sa demande de condamnation de Madame [P] [H] [Y] [X] à lui verser la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [U] [L] sera condamnée à payer à Madame [P] [M] [Y] [X] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’exécution provisoire sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS :

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à appliquer les dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6/07/1989 à un préjudice moral ,

DECLARE que la présente action de Madame [P] [H] [Y] [X] est recevable comme non prescrite.

CONDAMNE Madame [U] [L] à réparer intégralement le préjudice moral forfaitaire résultant du caractère insalubre du logement donné à bail en 2005 à hauteur de 3000€.

CONDAMNE Madame [P] [H] [Y] [X] à produire à compter du sixième mois suivant la signification de la décision à intervenir, les attestations d’assurances pour l’année 2023 uniquement .

ECARTE la demande d’astreinte.

DEBOUTE Madame [U] [L] de sa demande de condamnation de Madame [P] [H] [Y] [X] à lui rembourser la somme de 2 100€ au titre des frais de relogement injustement versés et assortie des intérêts courant au taux légal, à compter de la date du jugement à intervenir et anatocisme.

DEBOUTE Madame [U] [L] de sa demande de condamnation de Madame [P] [H] [Y] [X] à lui rembourser la somme de 44 392,40 € au titre des frais de remise en état du chalet à titre de dommages et intérêts avec indexation sur l’indice BT01 et assortie des intérêts courant au taux légal, à compter de la date du jugement à intervenir et anatocisme.

DEBOUTE Madame [U] [L] de sa demande de condamnation de Madame [P] [H] [Y] [X] à lui verser la somme de 2000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

DEBOUTE Madame [P] [M] [Y] [X] de sa demande de condamnation de Madame [U] [L] au paiement de la somme de 2000€ pour manœuvres dilatoires.

DEBOUTE Madame [U] [L] de sa demande de condamnation de Madame [P] [H] [Y] [X] à lui verser la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

CONDAMNE Madame [U] [L] à payer à Madame [P] [H] [Y] [X] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [U] [L] aux entiers dépens.

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement à intervenir.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT