TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 1]

NAC: 72A

N° RG 25/02321 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDMO

JUGEMENT

N° B

DU : 03 Octobre 2025

Syndicat des copropriétaires DE L IMMEUBLE CLAREFONTAINE, représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

C/

S.C.I. CS IMMO

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 03 Octobre 2025

à M^e MOREAU

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 03 Octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Jean-Paul THEBAULT, Vice Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assisté de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 Juillet 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DE L IMMEUBLE CLAREFONTAINE, représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

S.C.I. CS IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. CS IMMO est propriétaire des lots n°39 (cellier), 46 (garage s/s) et 56 (appartement T4) dans l’immeuble CLAIREFONTAINE situé [Adresse 2].

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CLAIREFONTAINE situé [Adresse 2], agissant par la société FONCIA [Localité 5], a fait délivrer à la S.C.I. CS IMMO plusieurs mises en demeure et un commandement de payer. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CLAIREFONTAINE situé [Adresse 2], agissant par la société FONCIA [Localité 5], a fait assigner la S.C.I. CS IMMO en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025.

A l’audience du 3 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CLAIREFONTAINE situé [Adresse 2], agissant par la société FONCIA [Localité 5] – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de condamner la S.C.I. CS IMMO à lui régler la somme de 4729,27 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; de la condamner à lui verser également les sommes de 300 € à titre de dommages-intérêts et de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CLAIREFONTAINE situé [Adresse 2] indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025 (4729,27 €), comprenant les frais de recouvrement pré-contentieux (1101,01 €).

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié à sa personne le 18 mars 2025, la S.C.I. CS IMMO n’est ni présente ni représentée.

Le jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CLAIREFONTAINE situé [Adresse 2] justifie que la S.C.I. CS IMMO est bien propriétaire des lots n°39 (cellier), 46 (garage sous-sol) et 56 (appartement) au sein de la copropriété.

Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 31 mai 2023 et du 28 mai 2024, notifiés à la S.C.I. CS IMMO par lettre recommandée avec avis de réception, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à la S.C.I. CS IMMO ; et un extrait du compte de copropriété daté du 21/02/2025.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la S.C.I. CS IMMO reste débitrice des sommes suivantes au titre des charges de copropriété et frais art. 10-1 b) pour état daté du 14/11/2024 : 3628,26 €.

La S.C.I. CS IMMO sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble CLAIREFONTAINE situé [Adresse 2] la somme totale de 3628,26 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 mars 2025.

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

— sur les intérêts et les frais de relance :

Les intérêts de retard comptabilisés (12,39 €), dont le calcul n’est pas produit, seront écartés.

Les frais de relance postérieurs à la mise en demeure sont parfaitement inutiles.

Enfin, il n’est pas nécessaire de multiplier les mises en demeure, de sorte que seule la mise en demeure du 6 mai 2024 et le commandement de payer en date du 7 août 2024 doivent être comptabilisés au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CLAIREFONTAINE situé [Adresse 2] a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de suivi du dossier (2 x 420 €).

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de 4729,27€ à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps

passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

La S.C.I. CS IMMO sera donc condamnée uniquement au paiement de la somme de 213,62 € au titre des frais pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 18/03/2025.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

L’article 1231-6 du code civil pose le principe que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Eu égard à l’absence d’un précédent défaut de paiement sanctionné par une action judiciaire, le seul défaut de paiement du copropriétaire défaillant est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de la S.C.I. CS IMMO. La demande du Syndicat au titre des dommages et intérêts sera donc rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La S.C.I. CS IMMO, partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble CLAIREFONTAINE situé [Adresse 2] une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.C.I. CS IMMO à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble CLAIREFONTAINE situé [Adresse 2], agissant par la société FONCIA [Localité 5], les sommes de :

—  3628,26 € au titre des charges et provisions impayés au 21/02/2025 (1er trimestre 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4729,27 euros à compter du 18 mars 2025, et à compter de la présente décision pour le surplus,

—  213,62 € au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE la S.C.I. CS IMMO à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble CLAIREFONTAINE situé [Adresse 2], agissant par la société FONCIA [Localité 5], une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble CLAIREFONTAINE situé [Adresse 2] de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. CS IMMO aux dépens.

La greffière, Le juge