REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

N° RG 22/03108 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LSAT

1ère Chambre

En date du 19 mars 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du dix neuf mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE L’AUDIENCE :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 janvier 2026 devant :

Président : Anne LEZER

Assesseurs : Benoit BERTERO

: Prune HELFTER-NOAH

Greffier : Amélie FAVIER

A l’issue des débats le président a indiqué que le jugement, après qu’ils en aient délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE :

Président : Anne LEZER

Assesseurs : Benoit BERTERO

: Prune HELFTER-NOAH

Greffier : Amélie FAVIER

Magistrat rédacteur : Benoit BERTERO

Signé par Anne LEZER, président et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Madame [B] [Q] épouse [P], née le 12 Février 1942 à [Localité 1], de nationalité Française,

ET

Monsieur [H] [P], né le 09 Octobre 1968 à [Localité 2], de nationalité Française, Profession : Paysagiste

demeurant toux deux [Adresse 1]

représentés tous deux par M^e Joëlle MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE :

SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Elisabeth RECOTILLET, avocat postulant au barreau de TOULON et assistée de M^e Sophie DE FRANCESCHI, avocat plaidant au barreau de PARIS,

Grosses délivrées le :

à :

M^e Joëlle MICHEL – 97

M^e Elisabeth RECOTILLET – 1005

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 25 septembre 2013, madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] ont donné à bail commercial à la société Distribution Casino France un local sis à [Adresse 3] [Localité 4], [Adresse 4] figurant au cadastre section [Etablissement 1] n°[Cadastre 1].

Par ordonnance en date du 29 septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a ordonné une expertise et a désigné Monsieur [I] [M] en qualité d’expert aux fins de déterminer l’origine des désordres, les travaux de réparation et de remise en état et les évaluer.

Monsieur [I] [M] a été remplacé par Madame [L] [Z].

L’expert judiciaire a déposé un rapport daté du 7 décembre 2021.

Par actes de commissaire de justice du 25 mai 2022, Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] ont fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Toulon, la société Distribution Casino France aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des travaux réparatoires et la réparation de leur préjudice moral.

Suivant acte notarié en date 9 août 2024, Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] ont cédé, à la société Asuper 1, lesdits locaux commerciaux moyennant le paiement d’un prix de 1 700 000 euros.

La clôture de la mise en état est intervenue le 15 décembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs conclusions récapitulatives notifiées par le réseau privé virtuel des avocats (RPVA) le 11 décembre 2025, Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] demandent, au visa des articles 1134 et 1147 du code civil, dans leur rédaction applicable au bail du 25 septembre 2025, de :

— à titre principal, de condamner la société Distribution Casino France au paiement de la somme de 400 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice matériel du fait du défaut d’entretien et de réparation des locaux donnés en location ayant entraîné la perte d’autant de la valeur vénale du bien immobilier ;

— à titre subsidiaire, de condamner la société Distribution Casino France au paiement de la somme de 222 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice matériel du fait du défaut d’entretien et de réparation des locaux donnés en location ayant entraîné la perte d’autant de la valeur vénale du bien immobilier ;

— à titre très subsidiaire, de condamner la société Distribution Casino France à indemniser la perte de chance du fait de la diminution de la valeur vénale due au manque d’entretien et de réparation des locaux donnés en location, et ce à hauteur de 222 000 euros ;

— à titre encore plus subsidiaire, d’ordonner une expertise judiciaire, notamment pour déterminer si les travaux effectués par la société Distribution Casino France correspondent aux travaux préconisés par l’expert judiciaire ;

— et, en tout état de cause, de :

débouter la société Distribution Casino France de ses demandes, fins et conclusions,condamner la société Distribution Casino France au paiement de la somme 6 394 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2022 avec intérêts à compter de la signification de l’acte ou, à défaut, dire que le remboursement ne concernera que les périodes allant de 2018 à 2024, les années 2016 et 2017 étant prescrites, lors de la demande de remboursement présentée par la société Distribution Casino France aux termes de ses conclusions signifiées le 21 décembre 2022 et la débouter de ses demandes au titre des frais de gestion,condamner la société Distribution Casino France au paiement de la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral subi par les bailleurs,condamner la société Distribution Casino France au paiement de la somme de 10 000 euros pour résistance abusive,condamner la société Distribution Casino France au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise et les dépens du référé expertise,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

A l’appui de leurs prétentions, Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] exposent, à titre liminaire, avoir donné à bail, le 25 septembre 2012, à la société Distribution Casino France, un bâtiment à usage commercial, pour une durée de 9 ans, à compter du 1er octobre 2013. Ils précisent avoir fait constater contradictoirement, par un huissier de justice, le 12 mars 2019, l’état des locaux loués et qu’un expert judiciaire a, dans un rapport daté du 29 septembre 2020, mis en évidence le défaut d’entretien et de réparation imputable à la société Distribution Casino France. Ils ajoutent que les bailleurs ont cédé, le 9 août 2024, à la société A Super 1, le local commercial, mais qu’en raison de l’état des locaux, le prix de vente a été négocié à une somme de 1 700 000 euros, bien inférieure à l’évaluation de la valeur vénale du bien qu’un expert immobilier a fixé à 2 100 000 euros.

Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] s’opposent à la fin de non-recevoir soulevée en défense en expliquant qu’ils ont intérêt à agir, même en l’état de la vente des locaux et de la cession du fonds de commerce. Ils estiment, en effet, qu’ils n’ont pas demandé la condamnation de la société Distribution Casino France à l’exécution des travaux, mais ont agi dans le but d’obtenir l’indemnisation du préjudice matériel qu’ils ont subi du fait du manquement, par la société défenderesse, à son obligation d’entretien et de réparation.

Au fond, Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] font valoir, en premier lieu, au visa de l’article 1731 du code civil, dans sa version issue de la loi n°2024-626 du 15 juin 2024, qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, les locaux sont présumés avoir été délivrés en bon état et que la société Distribution Casino France ne peut se prévaloir d’une quelconque vétusté. Ils précisent que le bien-fondé de leur demande est d’ailleurs démontré par les travaux que la société Distribution Casino France s’est empressée d’accomplir durant les opérations d’expertise. En réponse aux moyens soulevés en défense, Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] indiquent que la liste des grosses réparations énumérées à l’article 606 du code civile est limitative ; qu’aux termes du bail la société défenderesse avait accepté de prendre en charge tous les travaux d’entretien et de réparation ; qu’ils n’étaient pas tenus de réaliser des travaux sur un bâtiment avant la signature du bail conclu entre les parties, puisque que le bâtiment a été édifié en 1983 et qu’un bail à construction a été conclu, dès le permis de construire, le 30 septembre 1983, obligeant le preneur à conserver le bien en bon état d’entretien.

Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] soutiennent, en deuxième lieu, que le local commercial objet du contrat de bail a fait l’objet d’un bail à construction conclu avec la société Pribas et qu’une société du Groupe Casino, via la société Uranie, a succédé à la société Pribas et a occupé les lieux de 1999 à 2013, de sorte que la société Distribution Casino France avait une parfaite connaissance des lieux.

Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] expliquent, en troisième lieu, que l’expert a relevé 56 points de désordres ; qu’entre le 1er septembre 2015 et le 27 avril 2021, la société Distribution Casino France a engagé seulement 2 215 euros de travaux (1 130 euros pour fuite en toiture et 1 130 euros pour une fuite d’eau à la cave à vin) ; que l’expert a estimé les désordres liés à la vétusté à la somme de 54 280 euros HT, ceux dus au défaut d’entretien à la somme de 95 110,50 euros HT et ceux relatifs à un défaut de réparation à la somme de 14 203,50 euros ; que les points identifiés comme relevant de la vétusté (1, 4, 24, 26, 31, 35, 40, 42, 46, 47, 50, 51, 54, 56) sont relatifs à une utilisation anormale des locaux et relèvent donc de la responsabilité de la société défenderesse.

Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] affirment, en quatrième lieu, que la société Distribution Casino France a manqué à ses obligations contractuelles en n’entretenant pas les locaux dont elle avait la jouissance et en ne procédant pas aux réparations locatives auxquelles elle était astreinte aux termes du bail. Ils ajoutent que la société Distribution Casino France a usé anormalement des lieux (présence de chocs sur les murs de façade dissimulés derrières de paques d’inox ; présence de charges excessives à proximité des murs ayant provoqué des fissures sur les murs). Ils estiment que les travaux dont se prévaut la société Distribution Casino France ne sont pas conforme aux préconisations de l’expert, dans la mesure où ils ont été accomplis sans cohérence, pour un coût (87 565,76 euros TTC) inférieur à l’évaluation faite par l’expert (196 313,40 euros). Ils précisent que ces travaux ne permettent pas d’écarter la prise en compte du nettoyage et de la remise en état sommaire de la toiture dont le coût est évalué à 60 000 euros.

Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] font valoir, en cinquième lieu, s’agissant de l’évaluation de leur préjudice, que l’expert a évalué le coût des travaux de remise en état à la somme de 221 825,40 euros, coûts de la mission complète de maîtrise d’œuvre et de contrôle technique inclus, mais que leur propre évaluation permet d’établir que le coût des travaux de remise en état s’élève en réalité à la somme de 388 707,60 euros TTC. Ils considèrent que la comparaison entre les travaux préconisés par l’expert et les factures communiquées par la société Distribution Casino France montre que la nature des travaux réalisés diffère de la nature des travaux préconisés. Ils estiment de surcroît que les travaux facturés sont affectés d’anomalies et ont été accomplis sans l’intervention d’un maître d’œuvre, ni d’un bureau de contrôle. S’il n’était pas fait droit à leurs demandes, la désignation d’un expert judiciaire s’avèrerait indispensable pour déterminer si les travaux préconisés correspondent ou non aux travaux réalisés.

Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] font valoir, en sixième lieu, que la société Distribution Casino France a manqué à ses obligations contractuelles (obligation d’entretien et de réparation ; obligation d’informer les bailleurs de l’état des lieux) et que ce manquement est à l’origine d’une réduction du prix de la vente du bien immobilier. Ils évaluent le préjudice matériel subi à une somme de 400 000 euros correspondant à la différence entre la valeur du bien déterminé par un expert immobilier (2 100 000 euros) et le prix de vente (1 700 000 euros) ou, à tout le moins, à la somme de 221 825,40 euros correspondant au coût des travaux de reprise, de la maitrise d’œuvre et du bureau d’étude évalué par l’expert judiciaire. Ils estiment aussi avoir subi un préjudice moral caractérisé par l’attitude de mépris de la société Distribution Casino France ainsi que par le choc provoqué par la vue de l’état dans lequel se trouvait le bien.

Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] s’opposent, en dernier lieu, aux demandes reconventionnelles formulées par la société Distribution Casino France, considérant qu’aux termes du bail le preneur est tenu de s’acquitter des impôts, contributions et taxes, ce qui inclus la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. En tout état de cause, ils soutiennent que les demandes au titre des taxes 2016 et 2017 sont prescrites.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par le RPVA le 12 décembre 2025, la société Distribution Casino France sollicite, au visa de l’article 1104 du code civil :

* sur la fin de non-recevoir :

— dans l’hypothèse où Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] maintiendraient leurs demandes initiales visant à voir condamner la société Distribution Casino France au paiement de la somme de 388 707,60 euros à titre principal, et 221 825,40 euros, à titre subsidiaire, au titre des travaux réparatoires en ce compris les honoraires de maîtrise d’œuvre et de bureau de contrôle :

constater que Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] sont dépourvus d’intérêt à agir s’agissant de leur demande principale visant à condamner la société Distribution Casino France au paiement de la somme de 388 707,60 euros au titre des travaux réparatoires et des honoraires de maîtrise d’œuvre et de bureau de contrôle ;constater que Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] sont dépourvus d’intérêt à agir s’agissant de leur demande principale visant à condamner la société Distribution Casino France au paiement de la somme de 221 825,40 euros au titre des travaux réparatoires et des honoraires de maîtrise d’œuvre et de bureau de contrôle telle que fixée par l’expert judiciaire ;déclarer irrecevables les demandes formulées à ce titre dans le cadre de la présente procédure par Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] à l’encontre de la société Distribution Casino France – dans l’hypothèse où Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] renonceraient à leurs demandes initiales visant à voir condamner la société Distribution Casino France au paiement de la somme de 388 707,60 euros à titre principal, et 221 825,40 euros, à titre subsidiaire, au titre des travaux réparatoires en ce compris les honoraires de maîtrise d’œuvre et de bureau de contrôle :

prendre acte de la renonciation définitive de Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] à leurs demandes initiales visant à voir condamner la société Distribution Casino France au paiement de la somme de 388 707,60 euros au titre des travaux réparatoires en ce compris les honoraires de maîtrise d’œuvre et de bureau de contrôleprendre acte de la renonciation définitive de Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] à leurs demandes initiales visant à voir condamner la société Distribution Casino France au paiement de la somme de 221 825,40 euros au titre des travaux réparatoires en ce compris les honoraires de maîtrise d’œuvre et de bureau de contrôle- et, en tout état de cause, de :

constater que Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] sont dépourvus d’intérêt à agir s’agissant de leur demande formulée à titre très subsidiaire visant à voir condamner la société Distribution Casino France à les indemniser de la perte de chance du fait de la diminution de la valeur vénale due au manque d’entretien et de réparation des locaux donnés en location et ce, à hauteur de 222 000 eurosdéclarer irrecevables les demandes formulées à ce titre dans le cadre de la présente procédure par Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] à l’encontre de la société Distribution Casino France

* sur le fond du litige :

— à titre principal, de :

déclarer la société Distribution Casino France recevable et bien fondée en toutes ses demandes,- à titre reconventionnel de :

condamner Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] solidairement au paiement de la somme de 54 445,11 euros au titre du remboursement de la taxe des ordures ménagères indûment perçue pour les années 2016 à 2024 avec intérêts au taux légal ;condamner Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] solidairement au paiement de la somme de 2 649,64 euros au titre des frais de gestion de fiscalité directe locale indûment perçue pour les années 2016 à 2024 avec intérêts au taux légal ;- et, en tout état de cause, de condamner Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] chacun au paiement de la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris, ceux résultant des opérations d’expertise.

En réplique, la société Distribution Casino France soutient que les demandes de Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] sont irrecevables. D’abord, elle considère qu’ils ne justifient pas d’un intérêt à agir pour solliciter le financement des travaux de reprise, puisqu’ils ne sont plus les propriétaires des locaux depuis la vente intervenue le 9 août 2024. La société Distribution Casino France ajoute que cette action est d’autant moins recevable que lesdits travaux ont été accomplis. La société Distribution Casino France conteste la recevabilité de la demande d’indemnisation de la perte de chance résultant de la diminution de la valeur vénale du bien en soutenant que Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] n’ont pas intérêt à agir ; qu’ils ne démontrent pas la perte de valeur vénale et que la vente est un choix des demandeurs dont elle ne saurait être responsable.

Au fond, la société Distribution Casino France conteste devoir engager sa responsabilité. D’abord, elle affirme avoir respecté ses obligations. A cet égard, elle explique qu’en vertu des articles 1720, 1754 et 1755 du code civil, alors applicables aux relations contractuelles entre les parties, le bail commercial laisse à la charge des bailleurs l’accomplissement des travaux rendus nécessaires par la vétusté et ne met à la charge du preneur qu’une obligation de maintenir les locaux en « bon état d’entretien ». Par ailleurs, la société Distribution Casino France précise qu’aucun document ne permet d’établir l’état dans lequel se trouvaient les locaux au moment de la conclusion du bail et qu’elle a entretenu les locaux par l’accomplissement de travaux de reprises de désordres depuis le 20 mai 2016 (date du premier constat d’huissier), de prestations d’entretien, de prestation de maintenance et de travaux d’entretien et de réparation de la toiture. Elle ajoute que les désordres relevés par l’expert sont d’ordre esthétique ; que, pour leur part, Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] n’ont jamais réalisé aucun travaux depuis l’édification des locaux en 1983 ; qu’aucune règle ne conditionne la prise en charge des travaux incombant aux bailleurs à un signalement préalable du locataire et que les demandeurs auraient fait usage de la clause résolutoire prévue au contrat s’ils avaient considéré qu’elle n’avait pas respecté ses engagements.

Ensuite, la société Distribution Casino France soutient que Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice. Elle précise que la perte de valeur alléguée n’est pas justifiée en raison, non seulement, de l’ancienneté de l’évaluation réalisée par l’expert immobilier, Monsieur [V] [X], qui précède de plus de trois ans la vente des locaux, mais aussi de l’absence de valeur probante de la clause contenue dans l’acte de vente qui mentionne que le prix des locaux a été accepté à la baisse par les vendeurs au vu de l’état du bâtiment et du rapport d’expertise. La société Distribution Casino France indique également que la perte de chance alléguée n’est pas plus démontrée, dans la mesure où le prix de vente a été librement déterminé entre les parties.

En outre, la société Distribution Casino France fait valoir qu’il n’existe aucun lien de causalité entre les préjudices évoqués et les fautes alléguées, considérant qu’aucun document ne permet d’établir l’état dans lequel se trouvaient les locaux lors de leur prise à [Localité 5] ; que la diminution du prix de vente s’explique par des raisons qui ne lui sont pas imputables (durcissement du marché, contentieux en cours, vétusté du bâtiment, absence de déclaration d’achèvement et de certificat de conformité des locaux) et que les travaux de reprise listés par l’expert ont été effectués avant la vente comme le démontre le procès-verbal de constat dressé le 29 juin 2022. La différence entre le coût des travaux réalisés et l’évaluation de l’expert s’explique par les tarifs avantageux dont elle bénéficie, par ses ressources internes qui lui permettent de suivre et coordonner les travaux et par la présence de travaux évalués par l’expert qui dépassent le périmètre du constat d’huissier du 12 mars 2019.

Enfin, la société Distribution Casino France conteste toute résistance abusive ainsi que l’existence d’un préjudice moral imputable aux demandeurs et s’oppose à la demande d’expertise aux motifs qu’elle aurait simplement pour but de pallier leur carence dans l’administration de la preuve et que les locaux ont vraisemblablement été transformés par l’actuel propriétaire.

Reconventionnellement, la société Distribution Casino France sollicite le remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et des frais de gestion de fiscalité directe locale en faisant valoir qu’aucune stipulation du bail ne les mettait à sa charge et que les bailleurs lui ont facturés indument depuis 2016.

MOTIVATION

SUR [Localité 6] DE NON RECEVOIR

En l’espèce, la société Distribution Casino France soutient que les demandes de Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] tendant à voir obtenir le remboursement du coût des travaux de reprise des désordres sont irrecevables.

Toutefois, dans leurs dernières écritures, Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] ne formulent plus ces prétentions.

Par suite, la fin de non-recevoir soulevée en défense est devenue sans objet.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point.

SUR LA DEMANDE AU TITRE DU PREJUDICE MATERIEL

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige (devenu article 1103), les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il n’est pas discuté entre les parties et il ressort des pièces versées au débat que, suivant acte notarié du 25 septembre 2013, Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] ont donné à bail commercial à la société Distribution Casino France un local sis à [Localité 7], [Adresse 4].

Ce contrat de bail stipule notamment :

« Etat des lieux – Le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir faire aucune réclamation à ce sujet au bailleur, ni exiger de lui aucune réparation et remise en état.

Entretien – Réparation –

le preneur devra, pendant tout le cours du bail, conserver en bon état d’entretien les constructions édifiées et tous les aménagements qu’il y aura apportés, et effectuer, à ses frais et sous sa responsabilité, les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations telles qu’elles sont définies à l’article 606 du code civil et par l’usage, ainsi que le remplacement de tous éléments de la construction et de son aménagement, au fur et à mesure que le tout se révélera nécessaire.

(…) ».

Le procès-verbal dressé, à la demande de Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P], le 12 mars 2019, par maître [D] [A], huissier de justice, afin de constater l’état du local objet du bail commercial, met en évidence divers désordres.

Dans son rapport en date du 7 décembre 2021, l’expert judiciaire a constaté 56 désordres et les a détaillé.

Il considère que les désordres relevant de la vétusté des locaux sont les suivants :

fissures sur les murs (numéros 4, 31, 34 et 56) ;installation électrique obsolète (numéro 6)gouttière déformée (numéro 35)plomberie (numéro 43)sols plastiques anciens et sale dans les toilettes du rez-de-chaussée et dans le bureau du premier étage (numéros 1 et 40).

L’expert détaille les désordres relevant d’un défaut d’entretien ou de réparation comme suit :

montant droit de la porte de sortie de secours dégradé (numéro 7),ouverture du sas livraison détérioré (numéros 27 et 28),murs dégradés (numéros 29, 30, 36 et 54),sol, revêtement de sol, plinthes et pieds de murs détériorés (numéros 13, 16, 18, 44, 45, 48 et 49),plaques de plafond manquantes ou endommagées (numéros 3, 5, 8 à 12, 14, 15, 19 à 23 et 25, 52),plafond en BA13 endommagé (numéros 42, 46, 47, 50 et 51),joues sous le skydomes d’éclairage endommagées (numéros 24 et 26),installation électrique (numéros 2, 41 et 53),plomberie endommagée (numéros 33 et 35),portails (numéros 32 et 55).

L’expert évalue le coût total des travaux de reprise de ces désordres à la somme de 184 854 euros HT, hors désamiantage, hors assurance, hors mission complète de maîtrise d’œuvre évaluée à 16 360 euros HT et hors mission de contrôle technique estimée à 4 900 euros HT.

Par ailleurs, Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] ont fait réaliser une évaluation du local commercial par Monsieur [V] [X], expert immobilier. Il résulte du rapport non-daté, mais pour lequel les parties s’accordent dans leurs écritures pour considérer qu’il a été rédigé en 2021, que le local commercial a été évalué à la somme de 2 100 000 euros.

Il ressort du procès-verbal de constat dressé le 29 juin 2022, par un huissier de justice, que la société Distribution Casino France a fait constater la réalisation des travaux de reprise relatifs sur chacun des 56 points relevés par l’expert judiciaire.

Selon acte notarié en date 9 août 2024, Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] ont cédé, à la société Asuper 1, les locaux moyennant le paiement d’un prix de 1 700 000 euros en mentionnant aux pages 15 et 16 les éléments suivants :

« l’acquéreur reconnaît avoir eu connaissance préalablement aux présentes, du rapport d’expertise effectué par Madame [L] [Z], expert près la cour d’appel d'[Localité 8] laquelle a déposé son rapport d’expertise le 7 décembre 2021 (…).

Il est rappelé que le prix d’un million sept cent mille euros (1 700 000 euros) constitue le prix accepté à la baisse par les vendeurs, en raison de l’état du bâtiment et du rapport d’expertise judiciaire déposé par Madame [Z] (…) ».

Ceci étant exposé, il résulte du bail commercial, du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 12 mars 2019 et du rapport d’expertise du 7 décembre 2021 que les désordres identifiés comme relevant d’un défaut d’entretien ou de réparation sont imputables à la société Distribution Casino France.

Toutefois, la comparaison entre le rapport d’expertise du 7 décembre 2021 et le procès-verbal de constat dressé le 29 juin 2022 à la demande de la société défenderesse montre suffisamment que les travaux de reprises des désordres identifiés par l’expertise judiciaire ont été réalisés par la société Distribution Casino France.

Les demandeurs procèdent par voie d’affirmation sans offre de preuve en déclarant que les travaux ainsi accomplis sont affectés d’anomalies sont d’une nature différente. En effet, aucun élément objectif ne vient corroborer cette allégation.

Dès lors, il doit être relevé que la vente du local commercial intervenue le 9 août 2024 est postérieure à la réalisation des travaux de reprises des désordres, par la société Distribution Casino France, constatée dans le procès-verbal de constat précité en date du 29 juin 2022.

Aussi, en dépit de la mention figurant au sein de l’acte de vente indiquant que le prix a été accepté à la baisse et de celle figurant dans l’évaluation immobilière non contradictoire précisant que le bien a été évalué en considérant que les « dysfonctionnements et désordres auraient cessé et auraient été réparés » , la preuve n’est pas rapportée, par les demandeurs, que les désordres imputables à la société Distribution Casino France soient à l’origine de la perte de la valeur du local commercial qu’ils allèguent.

Il s’ensuit que lien causal entre ces désordres et la perte de la valeur du bien n’est pas démontrée.

Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] seront donc déboutés de toutes leurs demandes tendant à obtenir la réparation de la perte de valeur du local commercial ainsi que de leur demande subséquente de réparation de leur préjudice moral.

Dans la mesure où il est suffisamment établi que les travaux de reprise des désordres identifiés par l’expert ont bien été accomplis par la société Distribution Casino France, il ne sera pas fait droit à la demande subsidiaire d’expertise formulée par Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P].

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTERETS POUR RESISTANCE ABUSIVE

Il résulte des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

Dans la mesure où le tribunal a rejeté les demandes tendant à l’indemnisation de la perte de valeur du bien immobilier, il y a lieu de débouter Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] de leur demande visant à voir condamner la société Distribution Casino France au paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE REMBOURSEMENT DE LA TAXE D’ENLEVEMENT DES ORDURES MENAGERES

Il est constant en droit que s’agissant d’un bail commercial, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation contractuelle (Cour de cassation, Chambre civile 3, 13 juin 2012, 11-17.114).

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 25 septembre 2013 stipule :

« Impôts – Charges –

1°) le preneur devra acquitter exactement les impôts, contributions et taxes à sa charge personnelle dont le bailleur pourrait être responsable sur le fondement des dispositions fiscales en vigueur. Il devra justifier de leur paiement notamment en fin de jouissance et avant tout enlèvement d’objets mobiliers, matériel et marchandises.

2°) En sus du loyer ci-après fixé, le preneur remboursera au bailleur sa quote-part des charges :

la taxe foncière,les fournitures et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le preneur.3°) Le preneur acquittera directement toutes consommations personnelles pouvant résulter d’abonnements individuels, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété ».

En l’absence de stipulation contractuelle expresse, le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être remboursé au bailleur par le preneur.

Or, la société Distribution Casino France justifie avoir réglé au bailleur les sommes suivantes :

8 533 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2016,8 246 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2017,7 936 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2018,7 597 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2019,7 289 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2020,6 819 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2021,6 103 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2023,1 922,11 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024.

Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] ne contestent pas le montant de chacune des taxes, ni que ces taxes ont bien été payées.

En revanche, en application de l’article 2224 du code civil, qui prévoit que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », la société Distribution Casino France, n’est pas recevable à solliciter le remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2016, la demande de remboursement ayant en effet été formulée par conclusions notifiées par le RPVA le 22 décembre 2022.

En outre, il doit être relevé que le paiement d’une somme non due ne vaut pas, à lui seul, renonciation non-équivoque à se prévaloir du caractère indu.

Il convient, en conséquence, de condamner Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] à restituer à la société Distribution Casino France la somme de 45 912,11 euros en remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au titre des exercices 2017 à 2024.

Le contrat signé par les parties ne stipule pas une clause de solidarité entre les bailleurs. Dès lors, par application de l’article 1202 du code civil, dans sa version applicable au litige (devenu 1310), la dette sera divisée par moitié entre chacun des preneurs qui seront condamnés conjointement à son paiement.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE REMBOURSEMENT DES FRAIS DE GESTION DE FISCALITE DIRECTE LOCALE

Il résulte de l’article 1641 du code général des impôts qu’en contrepartie des frais de dégrèvement et de non-valeur qu’il prend en charge et pour les frais d’assiette et de recouvrement, l’Etat perçoit 3 %, notamment, du montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

En l’espèce, le contrat de bail ne prévoit pas le remboursement au bailleur des frais de gestion de la fiscalité directe locale relatifs à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Ainsi pour la période comprise entre 2017 et 2024, le montant total des frais de gestion de la fiscalité directe locale réglé par la société Distribution Casino France s’élève à la somme de 1 377,36 euros.

Il convient, en conséquence, de condamner conjointement Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] à restituer à la société Distribution Casino France la somme de 1 377,36 euros en remboursement des frais de gestion de la fiscalité directe locale au titre des exercices 2017 à 2024.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Ayant succombé à l’instance, Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente instance et de l’instance de référé et ce, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ils comprendront les frais d’expertise judiciaire.

L’équité commande de condamner Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] seront condamnés in solidum à verser la somme de 2 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et, dans la mesure où elle n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience collégiale publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] de l’intégralité de leurs demandes;

CONDAMNE conjointement [B] [Q] et Monsieur [H] [P] à payer à la société Distribution Casino France la somme de 45 912,11 euros en remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au titre des exercices 2017 à 2024 ;

CONDAMNE conjointement [B] [Q] et Monsieur [H] [P] à payer à la société Distribution Casino France la somme de 1 377,36 euros en remboursement des frais de gestion de la fiscalité directe locale au titre des exercices 2017 à 2024 ;

DÉBOUTE la société Distribution Casino France de sa demande de remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et des frais de gestion de la fiscalité directe locale au titre de l’exercice 2016 ;

DÉBOUTE la société Distribution Casino France du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] in solidum à verser à la société Distribution Casino France une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [Q] et Monsieur [H] [P] in solidum aux entiers dépens de la présente instance et de l’instance de référé, y compris les frais d’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter en tout ou partie ;

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE