TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03124 – N° Portalis DBX4-W-B7I-THEI

JUGEMENT

N° B

DU : 28 Janvier 2025

S.A. 3 F OCCITANIE

C/

[C] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Janvier 2025

à M^e Jean-philippe MONTEIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 28 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 Novembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. 3 F OCCITANIE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Simona FISCHETTI, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [C] [L], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 8 octobre 2020, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail à Madame [C] [L] un appartement à usage d’habitation n°5573L-2104 situé [Adresse 5]) moyennant un loyer initial mensuel de 499,70 euros, hors provisions pour charges locatives faisant l’objet d’une régularisation annuelle.

Un dépôt de garantie de ce montant a également été versé par la locataire et un état des lieux d’entrée contradictoire a été effectué le 8 octobre 2020.

Par ordonnance en date du 15 juillet 2022, le juge des référés de ce siège a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du bail au 9 janvier 2022, ordonnée l’expulsion de Madame [C] [L], fixé l’indemnité d’occupation à titre provisionnel à la somme de 547,13 euros par mois et condamné cette dernière au paiement de cette somme à compter du 9 janvier 2022 et jusqu’à son départ des lieux à la SA 3F OCCITANIE et condamné Madame [C] [L] à payer à titre provisionnel la somme de 3935,46 euros au titre de l’arriéré des loyers, mois d’avril 2022 inclus, à la SA 3F OCCITANIE.

Une procédure d’expulsion s’en est suivie.

Par constat de commissaire de justice en date du 28 septembre 2022, ce dernier précisant avoir été requis par la SA 3F OCCITANIE d’effectuer l’état des lieux de sortie aux motifs que la locataire avait quitté les lieux suite à la procédure d’expulsion et restitué les clés.

A l’appui de ce constat, la SA 3F OCCITANIE indique que Madame [C] [L] a laissé l’appartement sale et dégradé et a abandonné divers objets sur place, les réparations locatives s’élevant à la somme de 2.216,22 euros dont 2.084,22 euros à la charge de la locataire.

La SA 3F OCCITANIE indique par ailleurs que Madame [C] [L] n’a pas répondu à l’enquête relative au supplément de loyer de solidarité (SLS) concernant l’année 2022 malgré de multiples relances et soutient en conséquence que Madame [C] [L] est redevable de la somme de 17.312,95 euros, dette locative incluse.

La mise en demeure adressée le 15 mars 2024 à Madame [C] [L] pour avoir paiement de la somme de 2.084,22 euros au titre des réparations locatives et celle de 9.648,36 euros au titre du SLS est par ailleurs demeurée infructueuse.

C’ est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, la SA 3F OCCITANIE a fait assigner Madame [C] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant au fond afin de la voir condamnée à lui régler la somme de 2.084,22€ au titre des réparations locatives, la somme de 9.648,36 euros au titre supplément de loyer de solidarité outre la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 14 novembre 2024, la SA 3F OCCITANIE a comparu représentée par son conseil et a maintenu les demandes reprises dans son exploit introductif d’instance.

Madame [C] [L], assignée par acte de commissaire de justice délivré à son étude en date du 16 juillet 2024, n’était ni présente ni représentée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I- SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT AU TITRE DES REPARATONS LOCATIVES

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que le locataire est tenu des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux.

En l’espèce la comparaison de l’état des lieux d’entrée, qui établit que les locaux étaient en parfait état au moment de l’entrée de la locataire dans les lieux, et du constat du commissaire de justice en date du 28 septembre 2022 valant état des lieux de sortie, fait apparaître un défaut d’entretien du logement ainsi que des dégradations et notamment :

— dans l’entrée/séjour

il existe des traces de coulures au niveau du carrelage, un papier peint représentant une fresque a été laissé sur le mur latéral gauche, 30 trous chevillés sur le mur latéral droit, grossièrement rebouchés, ce mur étant en outre maculé de taches éparses ; il est également noté des souillures sur la façade d’un des deux radiants ;

— dans la cuisine

le sol carrelé est maculé de traces de coulure, l’un des murs est souillé, il est constaté plusieurs trous chevillés.

La bande carrelée a été partiellement repeinte en noir.

Les deux bacs de l’évier inox sont sales, la porte du meuble sous vasque doit être nettoyée et la grille VMC est encrassée ;

— dans le dégagement

des joints de carrelage sont noircis ;

— dans les toilettes

des joints de carrelage sont noircis, il existe un impact dans le doublage mural côté droit et la grille VMC est encrassée ;

— dans la salle de bains :

des joints du sol sont noircis par endroits, des trous chevillés et une trace de coulure sont constatés sur le mur latéral gauche, la VMC est encrassée , le séche serviettes est poussièreux et les étagères du meuble sous vasque doivent être nettoyées ;

— dans la chambre 1 :

le carrelage est poussièreux et certains joints noircis, la partie centrale du carrelage est blanchie, un impact et deux trous grossièrement rebouchés sont constatés ;

— dans la chambre 2 :

des joints du carrelage sont noircis, le mur latéral droit est recouvert de plaques isolantes et de lés de tapissererie jaunâtres, grossièrement posés et partiellement décollés ; le mur latéral gauche a été recouvert de plaques de polystyrène et d’un papier peint noir, grossièrement peint;

— sur la terrasse :

4 dalles sont maculées de traces graisseuses noires ; des encombrants ont par ailleurs été abandonnés sur cette terrasse (un rideau en tissu, une friteuse, un escabeau, un caddie de supermarché …) le tout sans valeur marchande.

La SA 3 F OCCITANIE a en conséquence été contrainte de faire procéder à la réfection de certains équipements afin de pouvoir relouer l’appartement.

Elle a notamment mandaté la SMF [X] afin de repeindre la faïence de la cuisine et détapisser puis repeindre le séjour, la cuisine ainsi que la chambre 1 et ce pour un montant de 2.017,80 euros.

Les factures de la SMF [X] en date du 9 décembre 2022 sont produites par la SA 3F OCCITANIE et leur montant devra être pris en charge dans son intégralité par Madame [C] [L] entièrement responsable de ces dégradations.

Par ailleurs la SA 3F OCCITANIE a fait intervenir la société LOGISTA pour diverses interventions au niveau de la cuisine et de la boîte aux lettres pour un montant total de 198,42 euros.

La facture de la société LOGISTA en date du 15 décembre 2022 produite par la SA 3F OCCITANIE concerne notamment une prestation “révision du logement suite à EDL”, une prestation pour remettre le meuble évier à la bonne hauteur et le remplacement d’une serrure de boîte aux lettres.

Il n’est cependant nullement démontré que ces prestations sont la conséquence d’un défaut d’entretien ou de dégradations de la locataire, le constat du 28 septembre 2022 ne mentionnant en particulier aucune observation concernant les clés ou encore un problème de serrure ni un problème de hauteur de l’évier imputable à la locataire sortante ; en outre l’intitulé sur la facture “révision du logement suite à EDL” est trop imprécis et son coût ne saurait en conséquence être imputé à Madame [C] [L].

Aussi la SA 3F OCCITANIE sera déboutée de sa demande de condamnation de Madame [C] [L] au paiement de la somme de 66,42 euros sur le fondement des prestations de la société LOGISTA.

Madame [C] [L] sera en conséquence condamnée à payer à la SA 3F OCCITANIE la somme de 1518,10 euros au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 499,70 euros (2.017,80 – 499,70 = 1518,10).

II – SUR LES SOMMES DUES AU TITRE DU SLS

En application des dispositions de l’article L441-3 du code de la construction et de l’habitation, les organismes d’habitation à loyer modéré, comme c’est le cas en l’espèce, perçoivent des locataires un supplément de loyer dès lors que leurs ressources excédent

20 % ou plus du plafond de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

En l’espèce, la SA 3F OCCITANIE justifie qu’elle a adressé à Madame [C] [L] un courrier en date du 28 septembre 2021 concernant l’enquête SLS ; Madame [C] [L] n’ayant pas répondu à ce courrier ni justifié de ses ressources, une notification du SLS lui a en conséquence été adressée le 14 janvier 2022 faisant état d’un SLS quittancé mensuellement de 1072,04 euros.

Madame [C] [L] ayant quitté l’appartement suite à la procédure de référé ayant constaté la résiliation du bail et ordonné son expulsion par ordonnance en date du 15 juillet 2022, un décompte des sommes dues lui a été adressé le 8 novembre 2022 avec un décompte définitif de la dette arrêté à cette date d’un montant de 17.312,95 euros dont :

—  15 926,83 euros au titre de la dette locative,

—  2.084,22 euros au titre des réparations locatives,

— une régularisation de charges créditrice d’un montant de 198,40 euros,

le tout déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 499,70 euros, .

Sans retourner les documents demandés afférents au SLS, Madame [C] [L] a sollicité des délais de paiement auprès de la société 3F OCCITANIE.

Une mise en demeure de payer la somme de 9648,36 euros lui a en conséquence été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception le 15 mars 2024 correspondant au SLS facturé pour l’année 2022 à hauteur de 1072,04 euros par mois pendant 9 mois soit au total la somme de 9648,36 euros, lettre que Madame [C] [L] n’a pas retirée.

Madame [C] [L] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 9648,36 euros au titre du supplément de loyer de solidarité.

III – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [C] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Elle sera en outre condamnée à payer la somme de 300 euros à la SA 3F OCCITANIE au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile sous réserve des dispositions concernant le SLS.

PAR CES MOTIFS,

Le juge du contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE Madame [C] [L] à payer à la SA 3F OCCITANIE la somme de 1518,10€ au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame [C] [L] à verser à la SA 3F OCCITANIE la somme de 9648,36 euros au titre du supplément de loyer de solidarité ;

CONDAMNE Madame [C] [L] à verser à la SA 3F OCCITANIE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA 3F OCCITANIE de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Madame [C] [L] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire sous réserve des dispositions concernant le SLS.

Le Greffier Le Juge