TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00145

N° Portalis DBX4-W-B7J-TWIC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 21 Mai 2025

S.C.I. MEDA, prise en la personne de son représentant légal

C/

[B] [T]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Mai 2025

à M^e Simon COHEN

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 21/05/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 21 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.C.I. MEDA, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 10]

[Localité 4]

représentée par M^e Simon COHEN, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Xavière BASTIDE BARTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [T],

[Adresse 7]

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MEDA a donné à bail à Monsieur [B] [T] un appartement à usage d’habitation (n°29) situé [Adresse 8], à LAUNAC (31330) par contrat du 4 février 2021, prenant effet au 1er mars 2021, moyennant un loyer initial de 430 euros et une provision pour charges de 80 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MEDA a fait signifier à Monsieur [B] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 octobre 2024 pour un montant en principal de 1.530 euros.

La SCI MEDA a ensuite fait assigner Monsieur [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé le 7 janvier 2025.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— juger qu’eu égard à l’absence de paiement des causes du commandement, la clause résolutoire du contrat de bail est acquise,

— juger que le bail est résilié de plein droit au 15 décembre 2024,

— condamner Monsieur [B] [T] au paiement de la somme de 2.204,23 euros au titre des loyers dus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2024, date du commandement de payer délivré,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 510 euros,

— condamner Monsieur [B] [T] au paiement de ladite indemnité à compter du 15 décembre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— ordonner l’expulsion de [B] [T] et de tout occupant de son chef des locaux donnés à bail,

— juger qu’il sera prêté à la SCI MEDA le concours de la force publique dans le cadre des opérations d’expulsion à intervenir,

— condamner Monsieur [B] [T] au paiement de la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens de l’instance y compris les frais du commandement délivré le 15 décembre 2024.

A l’audience du 21 mars 2025, la SCI MEDA, représentée par son conseil, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.739,23 euros au 17 mars 2025 et a indiqué que le loyer courant, soit celui de mars 2025, était payé.

Monsieur [B] [T] a comparu en personne et a reconnu la dette.

Par ailleurs, souhaitant rester dans les lieux, il a sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Il a en outre proposé d’apurer la dette par mensualités de 250 euros en plus du loyer courant.

Il a précisé qu’il exerçait la profession de vendeur dans un commerce primeur sous contrat à durée indéterminée moyennant un salaire de 1.800 euros.

Il a indiqué avoir eu un accident du travail qui avait généré des difficultés financières.

Le conseil de la SCI MEDIA a acquiescé aux demandes de Monsieur [T].

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I -SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 8 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 17 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 décembre 2024 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 octobre 2024 pour un montant en principal de 1.530 euros.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 décembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI MEDA produit un décompte justifiant d’un arriéré locatif d‘un montant de 2.610 euros en date du 17 mars 2025, mensualité de mars 2025 incluse, après déduction des frais de poursuites (129,23 euros).

Monsieur [B] [T] n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Il sera en conséquence condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2.610 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 1.530 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant soit celui de mars 2025 a été réglé par Monsieur [B] [T] avant l’audience.

En conséquence, et vu en outre l’accord des parties, Monsieur [B] [T] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [B] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [B] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 15 octobre 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI MEDA, Monsieur [B] [T] devra lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 4 février 2021 conclu entre la SCI MEDA d’une part et Monsieur [B] [T] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°29) situé [Adresse 9], sont réunies à la date du 16 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [T] à verser à la SCI MEDA à titre provisionnel la somme de 2.610 euros, selon décompte en date du 17 mars 2025, mensualité de mars 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 1.530 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [B] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 250 euros chacune et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais

accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [B] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, sur demande de la SCI MEDA ;

* que Monsieur [B] [T] soit condamné à verser à la SCI MEDA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [T] à verser à la SCI MEDA la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 15 octobre 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SCI MEDA de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.