TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

[Adresse 4]

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[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01465 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UCZK

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Septembre 2025

[J] [T] épouse [U]

C/

[I] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Septembre 2025

à Mme [U]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [J] [T] épouse [U], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

ET

DÉFENDERESSE

Mme [I] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 31 août 2023, Madame [J] [T] épouse [U] a donné à bail à Madame [I] [S] un appartement à usage d’habitation n°193, avec cave, situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 500 euros et une provision sur charges mensuelle de 68 euros.

Le 10 février 2025, Madame [J] [T] épouse [U] a fait signifier à Madame [I] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 mai 2025, Madame [J] [T] épouse [U] a ensuite fait assigner Madame [I] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 5.284,76 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au mois d’avril 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, et des loyers et charges impayés du commandement de payer au jour du jugement, avec les intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge, avec indexation et intérêts de droit, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et les valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 mai 2025.

A l’audience du 10 juillet 2025, Madame [J] [T] épouse [U] maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7.037,66 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juillet 2025 comprise. Elle précise qu’elle a fait une première conciliation avec la locataire en février 2024, ce qui a permis l’apurement des loyers en retard, mais qu’elle a cessé de payer ses loyers depuis juin 2024 et ne s’est pas présentée à la deuxième conciliation en novembre 2024. Elle ajoute que seul un virement de 2.000 euros a été fait lors de la délivrance du commandement de payer et qu’elle n’a rien payé depuis, malgré des lettres recommandées.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 05 mai 2025, Madame [I] [S] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 31 août 2023 contient une clause résolutoire (article Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, mais laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai contractuel, librement consenti entre les parties et plus protecteur du locataire, doit primer sur le délai légal de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 5.952,80 euros a été signifié le 10 février 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [I] [S] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 2.000 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 avril 2025.

La résiliation est intervenue le 11 avril 2025 et Madame [I] [S] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [I] [S] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [J] [T] épouse [U] produit un décompte du 10 juillet 2025 démontrant que Madame [I] [S] reste devoir la somme de 6.290 euros, mensualité de juin 2025 comprise, après soustraction des frais du commandement de payer compris dans les dépens. S’agissant de la somme demandée au titre du mois de juillet 2025, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 31 juillet 2025 et non d’un loyer payable d’avance.

Madame [I] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.290 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 05 mai 2025 sur la somme de 5.284,76 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [I] [S] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 11 avril 2025 au 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [I] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture, à l’exclusion des frais au titre des actes conservatoires, lesquels n’ont pas été justifiés.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [J] [T] épouse [U], Madame [I] [S] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2023 entre Madame [J] [T] épouse [U] et Madame [I] [S] concernant un appartement à usage d’habitation n°193, avec cave, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 11 avril 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [I] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [I] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [J] [T] épouse [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [I] [S] à verser à Madame [J] [T] épouse [U] à titre provisionnel la somme de 6.290 euros (décompte arrêté au 10 juillet 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 05 mai 2025 sur la somme de 5.284,76 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [I] [S] à payer à Madame [J] [T] épouse [U] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [I] [S] à verser à Madame [J] [T] épouse [U] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [I] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, à l’exclusion des frais au titre des actes conservatoires non-justifiés ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, Greffier.

Le Greffier, Le juge,