TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00529 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZNR4

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 24 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. 4RS

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Laurence D’HERBOMEZ, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

S.C.I. BB

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante

M. [J] [I]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 06 Mai 2025

ORDONNANCE mise en délibéré au 03 Juin 2025 prorogé au 24 Juin 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 5 janvier 2022, la S.A.S. HR Invest renommée depuis la S.A.R.L. 4RS a mis à bail au profit de la S.C.I. BB des locaux situés au [Adresse 8][Adresse 5] à [Localité 9] (Nord) à compter du 5 janvier 2022. Conclu pour une durée de neuf années, il a fixé le loyer mensuel à 10 000 euros, outre provision mensuelle pour charges de 2 000 euros et versement d’un dépôt de garantie de 10 000 euros.

Suite à des impayés, la société 4RS a fait signifier à la S.C.I. BB un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail le 6 décembre 2022, commandement dénoncé à M. [J] [I] le 9 décembre 2022.

Par actes délivrés à sa demande le 3 août 2023, la société 4RS a fait assigner la société BB devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé notamment afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation des défenderesses au paiement de diverses sommes.

L’affaire d’abord enregistrée sous le numéro de registre général 23/1055 a été retirée du rôle le 12 septembre 2023 puis réinscrite sous le n°RG 25/529. Elle a été appelée à l’audience du 6 mai 2025 où elle a été retenue.

La société 4RS a fait signifier un nouveau commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail à la S.C.I. BB le 7 février 2025 et à M. [I] le 11 février 2025.

La société 4RS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions signifiées aux défenderesses le 17 avril 2025, aux fins de notamment de :

— prononcer la résolution du bail conclu entre la S.A.S. 4RS et la S.C.I. BB à compter du 7 mars 2025,

— ordonner l’expulsion de la S.C.I. BB des locaux visés au bail ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— ordonner l’enlèvement des biens et faculté mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la défenderesse qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’Huissier chargé de l’exécution ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

— condamner solidairement la S.C.I. BB et M. [I] au paiement d’une provision de 189 724,45 euros correspondant à l’arriéré locatif au 1e février 2025,

— assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 août 2023,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner solidairement la S.C.I. BB et M. [I] au paiement d’une provision de 18 972,45 euros au titre de la clause pénale contractuelle,

— assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 août 2023,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner solidairement la S.C.I. BB et M. [I] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre du dépôt de garantie,

— assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 août 2023,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner solidairement la S.C.I. BB et M. [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif de la S.C.I. BB des lieux et la remise des clés, soit la somme mensuelle de 14 400 euros,

— condamner solidairement la S.C.I. BB et M. [I] à verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la S.C.I. BB et M. [I] au paiement des entiers frais et dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer et des assignations.

Régulièrement assignées, les parties défenderesses n’ont pas constitué avocat.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 3 juin 2025, délibéré prorogé au 24 juin 2025 suite à une indisponibilité temporaire du magistrat rédacteur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 7 février 2025 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 7 mars 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la S.C.I. BB de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif, sans qu’il n’y ait lieu au prononcé d’une astreinte.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

L’acquisition de la clause résolutoire rend la S.C.I BB occupante sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la S.C.I BB. Il convient de fixer, à compter du 8 mars 2025, le montant de cette indemnité au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

Après déduction de 51 616,53 euros retenue au titre des majorations qui ne constituent pas un arriéré de loyer et la déduction du dépôt de garantie de 10 000 euros, l’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 128 107, 92 euros.

La défenderesse sera donc condamnée à payer ce montant à la S.A.R.L. 4RS à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

Sur la demande de provision à valoir sur le dépôt de garantie

La S.A.R.L. 4RS sollicite la condamnation de la défenderesse à payer le dépôt de garantie prévu au bail.

Ce montant, prévu au bail, n’est pas sérieusement contestable de sorte que la défenderesse sera condamnée à payer 10 000 euros à titre de provision à valoir sur le dépôt de garantie.

Sur la clause pénale

La S.A.R.L. 4RB sollicite la condamnation de la S.C.I. BB à payer une provision de 18 972,45 euros au titre de la clause pénale contractuelle.

Or, en l’espèce, compte tenu du montant réclamé à ce titre, il y a lieu de retenir l’existence d’une contestation sérieuse résultant de la compétence du juge du fond en termes de pouvoir modérateur, compétence qui échappe au juge des référés.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision au titre de la clause pénale.

Sur la demande de condamnation de la caution solidaire

La S.A.R.L. 4RS sollicite la condamnation solidaire de M. [I] en qualité de caution solidaire prévue au bail.

L’article 2288 du code civil dispose notamment que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. En vertu de l’article 2290 du même code, le cautionnement est simple ou solidaire et la solidarité peut être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux tous.

Lorsque la caution est une personne physique, l’acte de cautionnement est soumis à un formalisme spécifique prévu à l’article 2297 du code civil qui dispose notamment “à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres”.

Ce formalisme est destiné à lui assurer notamment une information précise sur la portée de son engagement en qualité de caution et il est d’ordre public.

Or, il est manifeste que le formalisme imposé pour l’acte de cautionnement n’a pas été respecté s’agissant de M. [I], personne physique, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse à son obligation de garantir la S.C.I. BB pour l’arriéré cumulé en exécution du bail commercial en cause.

Il n’y a donc pas lieu à référé s’agissant des demandes de la S.A.R.L. 4RS à voir condamner M. [I] solidairement avec la société défenderesse à lui verser des provisions.

Sur les intérêts moratoires et la demande de capitalisation des intérêts échus

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure., que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte, et que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Ce texte est d’ordre public et s’applique aux intérêts moratoires quelle que soit leur origine, légale, judiciaire ou conventionnelle.

Le juge des référés peut, sans excéder ses pouvoirs, assortir d’intérêts moratoires la condamnation qu’il prononce et en ordonner la capitalisation. Il ne peut l’écarter à raison du caractère indemnitaire de la somme constituant cette créance. Le point de départ de cette capitalisation ne peut être fixée avant la demande en justice.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts sera fixée à compter de la délivrance de l’assignation le 3 août 2023. Pour les intérêts provisionnels augmentant le montant des provisions accordées, ils courront à compter de la délivrance du commandement de payer le 7 février 2025.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la S.C.I BB les dépens de la présente instance, comprenant le coût du commandement de payer du 7 février 2025 sans y inclure le coût des assignations.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la S.C.I. BB à payer 2 000 euros à la S.A.R.L. 4RS au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la S.A.R.L. 4RS et la S.C.I. BB concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 9] (nord) depuis le 7 mars 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les dix jours suivants la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.C.I. BB et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 9] (nord) ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Autorise au besoin la S.A.R.L. 4RS à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 8 mars 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la S.A.R.L. 4RS à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la S.C.I. BB au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la S.C.I. BB à payer à la S.A.R.L. 4RS chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la S.C.I. BB à payer à la S.A.R.L. 4RS 128 107, 92 euros (cent vingt-huit mille cent sept euros et quatre-vingt-douze centimes), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, selon décompte arrêté au 1er février 2025 ;

Condamne la S.C.I. BB à payer à la S.A.R.L. 4RS 10 000 euros, à titre de provision à valoir sur le dépôt de garantie prévue au bail ;

Dit que les sommes dues au titre des provisions précitées porteront intérêts provisionnels au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 7 février 2025 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière à compter de la délivrance de l’assignation le 3 août 2023 ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la clause pénale ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes visant à condamnations de M. [J] [I] en qualité de caution ;

Condamne la S.C.I. BB aux dépens y incluant le coût du commandement de payer délivré le 7 février 2025 sans y inclure le coût des assignations ;

Condamne la S.C.I. BB à payer à la S.A.R.L. 4RS 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE