TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AZ

N° RG 24/03842

N° Portalis DBX4-W-B7I-TM24

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 02 Avril 2025

La S.C.I. JFP PATRIMOINE

C/

[Z] [O]

[J] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e PRONOST

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 02 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.C.I. JFP PATRIMOINE,

Prise en la personne de son gérant en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [O],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par Maître Hélène PRONOST de la SELARL PRONOST AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [J] [C],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Maître Hélène PRONOST de la SELARL PRONOST AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

La SCI JFP PATRIMOINE est propriétaire d’une parcelle A591, sise [Adresse 3] à BEAUPUY (31850).

Suivant contrat signé le 31 janvier 2020, la SCI JFP PATRIMOINE a donné à bail à Madame [J] [C] et Monsieur [Z] [O] une maison à usage d’habitation avec jardin et terrasse, située [Adresse 3] à BEAUPUY (31850), sur la parcelle A591, pour un loyer mensuel de 990 euros.

La SCI JFP PATRIMOINE a eu l’autorisation de construire 2 villas et 3 garages supplémentaires sur la parcelle A591.

Par courrier recommandé du 28 mai 2024, la SCI JFP PATRIMOINE a informé Madame [J] [C] et Monsieur [Z] [O] des travaux de construction à venir, incluant des travaux sur le bien qu’ils louaient, à savoir :

— Réalisation d’un garage,

— Réfection du chemin d’accès,

— Modification et réfection de la clôture,

— Réalisation d’un local ordures ménagères et boîte aux lettres,

— Plantation d’espaces verts,

— Enfouissement de la ligne électrique aérienne.

Par courrier du 11 juin 2024, Madame [J] [C] et Monsieur [Z] [O] ont informé la SCI JFP PATRIMOINE qu’ils refusaient l’exécution de ces travaux.

Par acte de Commissaire de justice daté du 30 septembre 2024, la SCI JFP PATRIMOINE a fait assigner Madame [J] [C] et Monsieur [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé, sollicitant la condamnation solidaire des locataires à :

— Laisser l’accès aux lieux loués à la SCI JFP PATRIMOINE pour l’exécution des travaux objets du permis de construire délivré le 24 mars 2022, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dû à un nouveau refus abusif des locataires et à compter de la signification de l’ordonnance à venir, et consistant:

o Edification de 2 villas et 3 garages :

— Réfection du chemin d’accès,

— Modification et réfection de la clôture,

— Réalisation d’un local ordures ménagères et boîte aux lettres,

— Plantation d’espaces verts,

— Enfouissement de la ligne électrique aérienne.

— Lui payer :

o La somme provisionnelle de 20.000 euros au titre du préjudice subi,

o La somme de 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Le dossier a fait l’objet de deux renvois, pour permettre aux parties d’échanger leurs conclusions.

A l’audience du 21 février 2025, la SCI JFP PATRIMOINE, représentée par son conseil, se réfère à ses dernières conclusions écrites par des observations orales. Elle sollicite finalement de condamner solidairement les locataires à :

— Laisser l’accès aux lieux loués à la SCI JFP PATRIMOINE pour l’exécution des travaux de changement des canalisations d’eau, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dû à un nouveau refus abusif des locataires et à compter de la signification de l’ordonnance à venir,

— Lui payer :

o La somme provisionnelle de 20.000 euros au titre du préjudice subi,

o La somme de 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI JFP PATRIMOINE se prévaut de l’article 835 du Code de procédure civile. Sur le fondement de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, elle invoque l’obligation pour les locataires de laisser l’accès au propriétaire pour faire des travaux d’entretien et d’amélioration des parties communes et des parties privées et le droit du propriétaire de modifier la chose louée, s’il n’en résulte aucun dommage ou seulement une gêne minime pour le locataire, comme c’était le cas en l’espèce, de sorte que le refus des locataires de laisser l’accès à leur maison était injustifié. Elle indique qu’elle est tenue de faire un nouveau raccordement en eau, à la demande de [Localité 11] METROPOLE. Elle fait valoir qu’elle a renoncé aux autres travaux sur le bien loué, n’ayant plus de trésorerie disponible, car le refus d’accès des locataires l’a obligée à faire un chemin d’accès provisoire pour son chantier, d’un coût de 23.301,96 euros, et un piétonnier pour permettre aux deux autres villas d’accéder aux boîtes aux lettres et au local d’ordure ménagère, d’un coût de 14.375 euros. Elle estime que ce refus l’a empêchée de réaliser les travaux tels que prévus dans le permis et d’obtenir un certificat de conformité pour ceux-ci, de sorte qu’elle n’a pas pu vendre les villas, ni même les louer, son préjudice résultant de l’absence de location se montant à 17.000 euros.

Madame [J] [C] et Monsieur [Z] [O], représentés par leur conseil, demande au juge de :

— Dire n’y avoir lieu à référé et débouter la SCI JFP PATRIMOINE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner la SCI JFP PATRIMOINE à leur payer :

o La somme provisionnelle de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

o La somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Madame [J] [C] et Monsieur [Z] [O] indiquent qu’il n’y a aucun trouble manifestement illicite, dans la mesure où les travaux initialement prévus ne rentrent pas dans le périmètre de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qu’ils ont déjà été en partie réalisés tels qu’ils étaient prévu par le permis de construire et qu’ils ne sont pour le surplus ni nécessaires ni urgents et ne s’inscrivent que dans le cadre de l’édification des nouvelles villas, de sorte qu’ils ne peuvent leur être imposés sans atteindre leur droit de jouir paisiblement des lieux. Ils précisent qu’ils n’ont pas été immédiatement informés de la nature et des modalités des travaux et qu’ils n’ont eu les éléments qu’après demande expresse de leur part, ayant alors constaté que les limites de leur jardin étaient substantiellement modifiées. Ils estiment que les travaux envisagés enfreignent l’article 1723 du Code civil et dégradent en réalité le bien loué, en modifiant les limites de leur jardin et en créant une route pour desservir les autres biens longeant leur maison et occasionnant du trafic et du bruit. S’agissant des travaux pour les changements de canalisation, ils indiquent que cette demande est nouvelle, que l’utilité ou la nécessité de ces travaux n’est pas démontrée par le bailleur et qu’ils ont déjà laissé l’accès à leur parcelle pour des travaux sur leur compteur d’eau en 2024. S’agissant de la demande de provision du bailleur, ils font valoir une contestation sérieuse résultant de la légitimité de leur refus de laisser l’accès à leur bien. Ils ajoutent que le chemin d’accès provisoire n’a pas été rendu nécessaire du fait de leur refus, l’accès au chantier s’étant fait par la route de [Localité 8] dès août 2023 et jusqu’en juillet 2024 et le chemin provisoire et le piétonnier n’ayant été nécessaire que du fait de la fermeture temporaire de cette route par arrêté de la mairie en juillet 2024. Ils font valoir qu’il n’y a aucune faute de leur part à refuser les travaux et que les coûts supplémentaires, dont il n’est pas démontré qu’ils aient bien été engagés, ne résultent que de la tentative du bailleur de modifier unilatéralement les lieux loués. Ils font valoir qu’il n’y a aucun lien de causalité entre le refus d’accès à leur bien et l’impossibilité de louer les deux villas, construites à proximité d’une autoroute. Ils fondent leur demande indemnitaire sur le caractère abusif de la procédure intentée à leur encontre, compte-tenu de la mauvaise foi de la SCI JFP PATRIMOINE, et du préjudice qui résulte des tracas et inquiétudes inhérents à toute procédure judiciaire.

La décision a été mise en délibéré au 02 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE D’ACCES AU BIEN [Localité 9]

L’article 835 du Code de procédure civile prévoit que le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 835 du Code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du Code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

En l’espèce, la SCI JFP PATRIMOINE maintient sa demande d’accès aux lieux loués, mais uniquement pour la réalisation de travaux sur les canalisations d’eau. Si elle indique que ces travaux doivent être réalisés à la demande de [Localité 11] Métropole, elle n’apporte au soutien de cette demande qu’un courriel de [Localité 11] Métropole et un devis du 29 juin 2023 proposant un raccordement au nouveau réseau d’eau potable « pendant les travaux de réhabilitation de la conduite AEP principale », sans indiquer que ces travaux sont obligatoires et en précisant surtout que les travaux devront être réalisés avant la fin des travaux de [Localité 11] Métropole prévue trois semaines plus tard, soit fin juillet 2023. Il est par ailleurs démontré par les échanges de mails avec les locataires que le raccordement a été modifié en fin juillet 2023 et que leur compteur d’eau a été remplacé par [Localité 11] Métropole en septembre 2024, étant conforme à la législation en vigueur. Ainsi, les travaux dont la SCI JFP PATRIMOINE se prévaut pour demander l’accès au bien loué apparaissent avoir été réalisés, sans qu’il ne soit démontré par celle-ci que de nouveaux travaux seraient nécessaires et encore moins obligatoires. La vétusté évoquée dans une seule attestation d’un employé de la société mandatée par la SCI JFP PATRIMOINE pour réaliser l’ensemble de son chantier et mentionnant de précédentes réparations sur les conduites d’eau apparaît insuffisante, en l’absence de tout autre élément, pour rapporter la preuve de la nécessité d’intervenir sur les canalisations d’eau de la maison occupée par Madame [J] [C] et Monsieur [Z] [O].

En conséquence, il convient de débouter la SCI JFP PATRIMOINE de sa demande visant à condamner les locataires à lui laisser un accès, dont il n’est pas démontré qu’elle soit fondée par le besoin de réaliser des travaux d’entretien ou d’amélioration.

II. SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE DE LA SCI JFP PATRIMOINE

L’article 835 du Code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1723 du Code civil interdit au bailleur, pendant la durée du bail, de changer la forme de la chose louée.

L’article 1724 du Code civil prévoit toutefois que si durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 ajoute que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du Code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

En application de ces articles, le bailleur ne peut réaliser des travaux d’amélioration que des parties communes ou des autres parties privatives du même immeuble, sans pouvoir modifier le bien loué, même pour l’améliorer (3e Civ., 5 mai 2004, 01-16.041), exception faite de l’amélioration de la performance énergétique.

En l’espèce, la demande indemnitaire de la SCI JFP PATRIMOINE se fonde sur le refus de Madame [J] [C] et Monsieur [Z] [O] de laisser l’accès à leur terrain pour réaliser des travaux. Or, si ces travaux avaient en partie pour objet d’améliorer des parties communes du terrain, il apparaît que ceux-ci ont pu être réalisés sans passer par le terrain loué. Surtout, à la lecture des plans fournis et du constat d’huissier du 15 juillet 2024, il ressort que les travaux projetés modifiaient substantiellement le bien loué à Madame [J] [C] et Monsieur [Z] [O], en modifiant les limites de leur jardin, en réduisant l’espace du jardin par la construction d’un garage et en faisant passer une route desservant les autres maisons à proximité de leur maison, sur ce qui était autrefois leur jardin. Ainsi, la SCI JFP PATRIMOINE a tenté de leur imposer un changement de la consistance du bien loué, ce à quoi les locataires pouvaient légitimement s’opposer.

Dès lors, la SCI JFP PATRIMOINE ne rapporte pas la preuve d’une faute des locataires dans le refus d’accès à leur parcelle et de son droit à indemnisation.

III. SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE DE MADAME [J] [C] ET MONSIEUR [Z] [O]

Il résulte des articles 32-1 du Code de procédure civile et 1240 du Code civil que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans certaines circonstances, notamment en cas de malice, de mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol, voire de légèreté blâmable de l’auteur (Civ. 3e, 10 octobre 2012, n° 11-15.473).

En l’espèce, la SCI JFP PATRIMOINE est de mauvaise foi dans son action, en présentant comme des travaux d’amélioration du bien loué ce qui visait à lui permettre de modifier unilatéralement les lieux loués à son seul profit, pour créer un chemin d’accès à moindre coût en passant sur le jardin du bien loué et en modifiant les limites de la propriété louée. Elle est également de mauvaise foi en prétendant que le bailleur peut modifier le bien loué pour l’améliorer, en citant une jurisprudence vieille de plus de 50 ans et manifestement obsolète aux vues des modifications du droit intervenues depuis. Elle est aussi de mauvaise foi en se désistant de l’ensemble de ses demandes tendant à avoir l’accès pour améliorer le bien, tout en maintenant ses demandes financières. Enfin, elle est de mauvaise foi en indiquant que la création du chemin d’accès pour réaliser les travaux a été rendu nécessaire par le refus des locataires de laisser l’accès à leur terrain, alors que les travaux ont pu être réalisés par un autre chemin au vu du constat d’huissier du 15 juillet 2024 montrant la construction des autres villas en cours, que l’empêchement d’utiliser ce chemin à l’été 2024 résulte d’un arrêté de la mairie et non des locataires et que la nécessité de trouver un autre chemin d’accès plus durable résulte de sa seule faute, ayant considéré à tort et de mauvaise foi qu’elle pouvait modifier unilatéralement les lieux loués à ses locataires.

Compte-tenu de sa mauvaise foi et du préjudice des locataires à s’être vu attraits injustement devant une juridiction, elle sera condamnée à verser à ceux-ci la somme provisionnelle de 1.000 euros.

IV. SUR LES DEPENS

La SCI JFP PATRIMOINE, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [J] [C] et Monsieur [Z] [O], la SCI JFP PATRIMOINE sera condamnée à leur verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETONS la demande d’accès au bien loué de la SCI JFP PATRIMOINE ;

REJETONS la demande indemnitaire de la SCI JFP PATRIMOINE ;

CONDAMNONS la SCI JFP PATRIMOINE à verser la somme provisionnelle de 1.000 euros à Madame [J] [C] et Monsieur [Z] [O] à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS la SCI JFP PATRIMOINE à verser la somme 500 euros à Madame [J] [C] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SCI JFP PATRIMOINE de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI JFP PATRIMOINE aux dépens.

La greffière, La juge,