TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée le:

à M^e HERSCHKOVITCH

Copie certifiée conforme délivrée le :

à Me [Localité 10]

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/05371 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CUHKC

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Avril 2021

JUGEMENT

rendu le 11 Avril 2025

DEMANDEURS

Monsieur [R] [U]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Madame [K] [N] épouse [U]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentés par Maître Jérôme HERSCHKOVITCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1995

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. LE TERROIR, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté par Maître François GERY de L’AARPI BOCHAMP, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0997

Décision du 11 Avril 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/05371 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUHKC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, Première Vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 10 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, est régi par un règlement de copropriété en date du 15 décembre 1981.

M. [R] [U] et Mme [K] [U] (consorts [U]) ont acquis le 1er mars 2019 les lots n°1 et n° 50 décrits par le règlement de copropriété comme suit :

— lot n°1 : porte à droite dans le hall d’entrée, un appartement comprenant : une entrée, une cuisine, une salle d’eau, un water-closet, quatre pièces d’habitation, une loggia.

— lot n° 50 : jardin compris entre la façade est du bâtiment A en élévation et les propriété contiguës [Adresse 1] et [Adresse 6].

Lors de l’assemblée générale du 22 mai 2019, les copropriétaires ont adopté les résolutions n°16 et n°17 autorisant les consorts [U] à réaliser “une véranda démontable” sur la terrasse du jardin et à installer une baie vitrée sur l’abri au fond du jardin.

Aux termes des résolutions n° 2 et 3 prises lors de l’assemblée générale du 30 janvier 2021, les copropriétaires ont annulé les résolutions n°16 et 17 de l’assemblée générale du 22 mai 2019.

Par acte d’huissier en date du 2 avril 2021, les consorts [U] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble aux fins d’annulation des résolutions n°2 et 3 de l’assemblée générale du 30 janvier 2021.

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Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 juillet 2023, les consorts [U] demandent au tribunal de :

“Vu les pièces versées aux débats,

Vu le règlement de copropriété,

Vu l’article 1103 du Code Civil,

Vu la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et son décret d’application du 17

mars 1967 dans leur version en vigueur,

Vu en particulier les articles 9, 24, 25, 26 et 35 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu la jurisprudence,

A titre principal,

— PRONONCER la nullité de la 2ème et de la 3ème résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 5], en date du 30 janvier 2021,

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], à payer, à titre de dommages intérêts, la somme de 62.767,24 € aux époux [U] en réparation du préjudice résultant de l’adoption de la 2 ème et de la 3 ème résolution de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 30 janvier 2021,

En conséquence,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

“Vu les jurisprudences citées,

Vu les pièces versées au débat,

— DECLARER bien-fondé les résolutions 2 et 3 prises par l’assemblée générale extraordinaire annulant les résolutions 16 et 17 et entrainant le retrait des autorisations de travaux,

— ORDONNER aux frais des époux [U] la destruction des travaux réalisés par ces derniers en violation des résolutions 2 et 3 prises par l’assemblée générale extraordinaire,

— DEBOUTER les époux [U] de l’ensemble de leurs demandes,

— CONDAMNER les époux [U] au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.”

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 novembre 2023.

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MOTIFS

Sur la demande d’annulation des résolution des résolutions n° 2 et n° 3 de l’assemblée générale du 30 janvier 2021

Les consorts [U] sollicitent l’annulation des résolutions n° 2 et n°3 de l’assemblée générale du 30 janvier 2021, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour abus de majorité.

Ils expliquent que lors de l’assemblée générale du 22 mai 2019, les copropriétaires ont autorisé les deux projets suivants :

— la pose d’une véranda démontable,

— la fermeture de l’abri de jardin situé au fond du jardin.

Ils exposent que les résolutions n°2 et n°3 de l’assemblée générale du 30 janvier 2021 portent atteinte à leurs droits acquis en application des résolutions adoptées en 2019.

Les consorts [U] indiquent qu’ils ont obtenu, le 9 novembre 2020, un permis de construire relatif aux travaux autorisés lors de l’assemblée générale en 2019. Ils affirment qu’afin de tenir compte des griefs formulés par le syndic à l’encontre de ce permis, ils ont déposé une nouvelle demande de permis de construire le 30 mars 2021, laquelle était cette fois pleinement conforme aux autorisations délivrées par l’assemblée générale.

Ils affirment qu’ils ont intégralement renoncé au permis de construire du 9 novembre 2020 et ont uniquement exécuté les travaux relativement au permis de construire obtenu le 3 septembre 2021. Ils mentionnent que l’attestation de conformité des travaux, établie par la Mairie de [Localité 11] le 10 mars 2022, démontre que les travaux qu’ils ont effectués sont bien conformes au permis du 3 septembre 2021.

Ils soutiennent que la copropriété ne pouvait prendre prétexte de la non conformité du premier permis de construire en date du 9 novembre 2020 pour retirer l’autorisation de travaux.

Ils exposent que la sanction de travaux irréguliers ne peut résider qu’en leur démolition et non dans le retrait de l’autorisation à laquelle ils auraient dû être conformes.

Ils font valoir que les autorisations dont ils bénéficient en vertu de l’assemblée générale de 2019 ont été partiellement exécutées.

Les consorts [U] indiquent à cet égard qu’ils jutifient avoir réglé à la société Weisz, en charge des travaux de pose et de montage de la véranda, un acompte de 15 030, 79 euros TTC le 10 novembre 2020.

Ils indiquent qu’ils ont fait procéder à une reprise des existants, terrasse et abri de jardin, par la société Arbat en vue de la pose de la véranda et de la baie venant fermer l’abri de jardin ; que ces travaux, qui ont fait l’objet d’un devis le 23 octobre 2019, ont été achevés courant janvier 2021.

Ils mentionnent que le constat d’huissier qu’ils ont fait établir le 23 janvier 2021 démontre que les travaux étaient en cours à cette date. Ils affirment que le constat d’huissier établi à la demande du syndicat des copropriétaires le 1er févirer 2021 n’a pas été effectué dans leurs parties privatives mais depuis la terrasse de M. [H]. Ils ajoutent qu’ils ont réglé les honoraires de l’architecte.

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Ils en déduisent que cette exécution des travaux, même partielle, fait obstacle au retrait de ces mêmes autorisations.

Le syndicat des copropriétaires oppose que les décisions d’assemblée générale portant sur des travaux non exécutés ne confèrent aucun droit particulier au profit des copropriétaires. Il affirme que les demandeurs n’ont pas fait réaliser de travaux avant l’annulation des résolutions n°16 et n°17.

Il en déduit que les demandeurs ne peuvent se prévaloir d’un droit acquis.

Le syndicat des copropriétaires indique que, si par extraordinaire, le tribunal devait considérer que les consorts [U] bénéficient d’un droit acquis, en tout état de cause, il existe des circonstances nouvelles permettant de prononcer l’annulation des résolutions litigieuses. Il affirme que ces circonstances découlent de la modification des travaux des consorts [U]. Il explique que les consorts [U] ont :

— déposé sciemment une demande de permis de construire non conforme aux autorisations délivrées par l’assemblée générale tentant d’outrepasser les autorisations concédées par cette assemblée,

— tardé à transmettre au syndic le dossier de demande de permis de construire, ces derniers sachant pertinemment que la demande n’était pas conforme aux autorisations,

— entretenu une incertitude sur le début des travaux,

— déposé le 31 mars 2021 une nouvelle demande de permis de construire après l’adoption des résolutions litigieuses,

— commencé à faire réaliser les travaux non autorisés à compter du 19 mai 2021.

Le syndicat des copropriétaires en déduit que l’annulation des résolutions est jutifiée par la préservation de l’intérêt collectif des copropriétaires.

Lors de l’assemblée générale du 22 mai 2019, les copropriétaires ont adopté les résolutions n° 16 et 17 formulées comme suit :

Résolution n° 16 :

“ Selon dossier joint à la convocation : autorisation à donner à M. et Mme [U] de réaliser à leurs frais exclusifs une véranda (démontable) sur la terrasse du jardin (article 25 et le cas échéant 25-1)

Après une large présentation du projet, l’assemblée générale en application de l’article 25 de la loi juillet 1965, autorise M. et Mme [U], copropriétaires, à effectuer, à leurs frais exclusifs, les travaux d’installation, d’une véranda (démontable) sur la terrasse du jardin.

L’assemblée générale indique que l’autorisation est donnée sous réserve que les demandeurs :

— se conforment à la réglementation en vigueur en matière de respect des règles de l’art,

— obtiennent les autorisations administratives nécessaires.

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Les copropriétaires resteront responsables vis à vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux. En cas de travaux (ravalement par exemple), le bénéficiaire de l’autorisation devra démonter son ouvrage privatif pour permettre la bonne réalisation des travaux, si nécessaire.

Le bénéficiaire de l’autorisation devra maintenir en bon état de propreté la verrière. Cette obligation sera transmise au futur acquéreur en cas de vente.

Les conditions et modalités de réalisation de ces travaux devront être communiquées au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment.”(sic)

Résolution n° 17 :

“ Selon dossier joint à la convocation : autorisation à donner à M. et Mme [U] de réaliser à leurs frais exclusifs l’installation d’une baie vitrée sur l’abri de jardin au fond du jardin (article 25 et le cas échéant 25-1)

Après une large présentation du projet, l’assemblée générale en application de l’article 25 de la loi juillet 1965, autorise M. et Mme [U], copropriétaires, à effectuer, à leurs frais exclusifs, les travaux de pose d’une baie vitrée sur l’abri de jardin au fond du jardin.

L’assemblée générale indique que l’autorisation est donnée sous réserve que les demandeurs :

— se conforment à la réglementation en vigueur en matière de respect des règles de l’art,

— obtiennent les autorisations administratives nécessaires.

Les copropriétaires resteront responsables vis à vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux.

Les conditions et modalités de réalisation de ces travaux devront être communiquées au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment.

En outre, la copropriété émet les restrictions suivantes : ledit local ne devra pas servir à la location , à un usage commercial et qu’en aucu cas celui-ci soit surélevé. Enfin les vitrages demeureront teintés, à l’identique au projet pour les bénéficiaires actuels de l’autorisation ou ses successeurs.”(sic)

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 janvier 2021, que les résolutions n° 2 et n° 3 prévoient que :

Résolution n°2 :

“ Selon courrier joint à la convocation : retrait de l’autorisation accordée par la résolution n°16 de l’assemblée générale de mai 2019 concernant la construction d’une véranda (article 25 et le cas échéant 25-1)

L’assemblée générale décide du retrait de l’autorisation accordée par la résolution n°16 de l’assemblée générale du 22 mai 2019 concernant la construction et pose d’une véranda démontable. Cette décision se justifie par le fait que des éléments nouveaux ont été portés à la connaissance du syndicat des copropriétaires et notamment le permis de construire demandé par la famille [U] et obtenu en date du 9 novembre 2020 auprès de la Ville de [Localité 11].

Dans ce permis et à titre d’exemple, il est notamment prévu de transformer la fenêtre de la chambre en porte-fenêtre sur la façade arrière de la copropriété. Ce même permis de construire prévoit la pose d’une cloison au niveau de la véranda. Or, un tel équipement n’est pas démontable.

Ces points n’ayant pas fait l’objet d’accord par la copropriété en mai 2019, il est de l’intérêt général de retirer l’autorisation donnée à M.et Mme [U].

Bien entendu, ces derniers pourront reformuler une nouvelle demande aux assemblées générales à venir.”(sic)

Résolution n°3 :

“ Selon courrier joint à la convocation : retrait de l’autorisation acccordée par la résolution n° 17 de l’assemblée générale de mai 2019 concernant la fermeture d’un abri de jardin (article. 25 et le cas échéant 25-1)

L’assemblée générale décide de retirer l’autorisation accordée par la résolution 17 de l’assemblée générale du 22 mai 2019 concernant la fermeture d’un abri de jardin.

Cette décision se justifie par le fait que des éléments nouveaux ont été portés à la connaissance du syndicat des copropriétaires et notamment le permis de construire demandé par la famille par la famille [U] et obtenu en date du 9 novembre 2020 auprès de la Ville de [Localité 11].

Dans ce permis, il est indiqué que l’abri de jardin devient une “chambre occasionnelle”. Or, cette indication est en totale de contradiction avec le règlement de copropriété de l’immeuble. Au regard de l’intérêt général de la copropriété, il paraît essentiel de retirer l’autorisation donnée à la 17ème résolution de l’AG de mai 2019 afin de ne pas constituer de situation contraire au règlement de copropriété.”(sic)

En application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

D’une façon générale, l’assemblée générale étant souveraine dans les décisions qu’elle prend, elle doit pouvoir défaire ce qu’elle a fait et revenir sur une précédente décision, notamment en cas de circonstances nouvelles et lorsque la nouvelle décision, est dictée par l’intérêt collectif.

Deux conditions sont toutefois posées à cette faculté : que la première décision n’ait pas déjà été exécutée et que la seconde décision ne porte pas atteinte aux droits acquis, en application du principe général qui s’oppose à ce qu’un droit acquis soit remis en cause sans l’accord de son bénéficiaire.

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Ainsi contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires, la condition liée à l’absence d’exécution des travaux ne se confond pas avec la condition liée à l’existence de droits acquis.

En l’espèce, la preuve d’une exécution même partielle des travaux avant l’adoption des résolutions litigieuses n’est pas démontrée. En effet, le constat d’huissier du 23 janvier 2021, produit aux débats, dont les photos en noir et blanc manquent de netteté, et qui relate les déclarations de M. [U], sans ajouter de constats objectifs, n’est pas suffisant à lui seul, pour établir que les travaux autorisés par l’assemblée générale de mai 2019 avaient commencé à cette date.

Il ressort, au contraire, du constat d’hussier établi, depuis le logement de consorts [U] le 1er février 2021, que les travaux n’avaient pas commencé à cette date. Il y a lieu de préciser, à cet égard, que ce logement voisin donne sur le jardin des consorts [U]. Il apparaît également que, dans un constat d’huissier établi le 19 mai 2021, les consorts [U] indiquent que les travaux viennent de commencer.

Néanmoins, les résolutions de 2019 mentionnées ci-dessus, qui ont accordé une autorisation de travaux aux consorts [U], leur ont indéniablement conféré un droit acquis à réaliser ces travaux aux conditions qu’elles ont fixées. Dès lors, l’assemblée générale ne pouvait remettre en cause ce droit, sans leur accord, même en l’absence de commencement d’exécution des travaux. Si l’existence de circonstances nouvelles peut justifier que l’assemblée générale revienne sur une de ses décisions, c’est à la condition qu’il n’y ait pas atteinte à des droits acquis, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Tenant compte de ces éléments, il convient de faire droit à la demande d’annulation des résolutions n°2 et n°3 de l’assemblée générale du 30 janvier 2021.

Compte tenu du sens de la présente décision, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de destruction des travaux effectués par les consorts [U].

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires qui succombe est tenu aux dépens.

Tenu aux dépens, il est condamné à verser la somme de 3 000 euros aux consorts [U] en application de l’article 700 du code de procédure civile et débouté de sa demande formée à ce titre.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE l’annulation des résolutions n°2 et n° 3 de l’assemblée générale du 30 janvier 2021 ;

DEBOUTE le le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande de destruction des travaux effectués par M. [R] [U] et Mme [K] [U] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à verser à M. [R] [U] et Mme [K] [U], pris ensemble, la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à [Localité 11] le 11 Avril 2025.

La Greffière La Présidente