TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Emmanuel LEPARMENTIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Doriane LALANDE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01252 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34RU

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 25 juillet 2025

DEMANDEURS

Madame [Y] [F], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Doriane LALANDE, avocat au barreau de Seine Saint Denis

Monsieur [U] [F], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Doriane LALANDE, avocat au barreau de Seine Saint Denis

DÉFENDEUR

SA [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Emmanuel LEPARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juillet 2025 par Laura LABAT, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 25 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/01252 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34RU

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2020, Monsieur [W] [D] a donné en location à Madame [Y] [F] un logement situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 900 euros, outre les charges.

La SA D’HLM IMMOBILIERE 3F est devenue propriétaire des lieux litigieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 décembre 2023, Madame [Y] [F] et Monsieur [U] [F] ont fait assigner la SA [Adresse 5] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la nullité de la clause du bail fixant sa durée à un an ;

— la fixation du montant du loyer de référence à la somme de 636 euros du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2023 et à la somme de 683,20 euros à compter du 1er janvier 2024 ;

— la condamnation de la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F à leur payer la somme de 9504 euros au titre du trop-perçu de loyer, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la condamnation de la SA [Adresse 5] à réaliser les travaux nécessaires pour rendre les locaux conformes aux règles de décence et d’habitabilité sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— la réduction du montant du loyer de 80% pour la période écoulée entre la délivrance de l’assignation et la réalisation des travaux, soit un loyer mensuel de 137 euros, outre les charges ;

— la condamnation de la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F à leur payer la somme de 7000 euros en réparation de leur trouble de jouissance ;

— à titre subsidiaire, le prononcé d’une expertise pour constater les désordres allégués et déterminés les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement ;

— la condamnation de la SA [Adresse 5] aux dépens et à leur payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience, Madame [Y] [F] et Monsieur [U] [F], respectivement assistée et représenté par leur conseil, se sont référés à leurs conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles ils réitèrent leurs demandes initiales et sollicitent en outre le rejet des prétentions de la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F et sa condamnation à :

— justifier des charges provisionnées pour 2022 et 2023 ;

— leur payer la somme de 492,35 euros au titre du remboursement des loyers de mars, avril et juin 2024.

La SA [Adresse 5], représentée, s’est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite :

— que Monsieur [U] [F] soit déclaré irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité et d’intérêt à agir ;

— que les demandeurs soient déclarés irrecevables en leur demande de fixation d’un nouveau loyer à compter du 1er janvier 2024 et en leurs demandes portant sur la période antérieure au 7 décembre 2020 ;

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

— l’expulsion de Madame [Y] [F] et de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— la suppression du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— la condamnation de Madame [Y] [F] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à la restitution des lieux ;

— le rejet des prétentions adverses ;

— la condamnation in solidum de Madame [Y] [F] et Monsieur [U] [F] aux dépens et à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes formées par Monsieur [U] [F],

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2020, Monsieur [W] [D] a donné en location à Madame [Y] [F] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 900 euros, outre les charges. La SA D’HLM IMMOBILIERE 3F est devenue propriétaire des lieux litigieux.

Ainsi, Monsieur [U] [F], frère de Madame [Y] [F], n’a pas signé ce bail. Il soutient être locataire des lieux au motif qu’il apparaît sur les quittances de loyers en qualité de locataire. Toutefois, les pièces invoquées sont adressées à Madame [Y] [F] et Monsieur [U] [F] mais seule l’identité de Madame [Y] [F] figure sur le coupon devant être joint au règlement du loyer. Monsieur [U] [F] ne justifie ni du paiement du loyer ni de l’accord de la SA [Adresse 5] pour l’ajouter comme titulaire du bail.

Les demandes formées portent sur l’exécution du bail litigieux de sorte qu’elles ne peuvent être formées que par les locataires et les bailleurs.

Par conséquent, Monsieur [U] [F] est déclaré irrecevable en ses demandes.

Sur le sort du bail,

Il résulte des articles 1224 et 1227 du code civil que la résolution du contrat peut être demandée en justice en cas d’inexécution suffisamment grave. L’article 1229 du même code précise que la résolution prend effet soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Selon les dispositions des articles 7 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur.

En l’espèce, le bail stipule qu’il est soumis à la loi du 6 juillet 1989 et qu’il porte sur un local à usage d’habitation. La SA D’HLM IMMOBILIERE 3F soutient que Madame [Y] [F] n’occupe pas les lieux à titre de résidence principale. Au soutien de cette allégation, elle produit le contrat de travail en date du 22 septembre 2022, lequel précise pour Madame [Y] [F] une adresse située à [Localité 7]. Cependant, cette seule pièce ne permet pas d’établir que la résidence habituelle effective de Madame [Y] [F] est dans un autre logement.

La SA [Adresse 5] produit également un procès-verbal en date du 27 septembre 2024 aux termes duquel le commissaire de justice a constaté que seul Monsieur [R] [F] était présent lors de sa visite. Ce simple constat n’établit pas non plus que Madame [Y] [F] n’occupe plus les lieux à titre de résidence principale. En effet, Monsieur [R] [F] a déclaré que Madame [Y] [F] était en vacances et qu’elle revenait la semaine suivante. Le commissaire de justice a d’ailleurs constaté la présence de 4 couchages. La SA D’HLM IMMOBILIERE 3F s’appuie sur ce constat pour affirmer que les voisins rencontrés ne connaissent pas Madame [Y] [F]. Cependant, le commissaire de justice a noté qu’il a rencontré des voisins au premier étage, alors que le logement litigieux est situé au deuxième étage, qui lui ont déclaré ne pas connaître « leurs voisins ». Il n’est pas étonnant que des voisins ne se connaissent pas les uns les autres à [Localité 8]. Le commissaire de justice a noté la présence de deux courriers aux noms de tiers mais n’a formulé aucune remarque sur les effets personnels de sorte qu’il n’est pas établi que ceux de Madame [Y] [F] ne sont pas dans le logement. Les déclarations de Monsieur [R] [F] selon lesquelles sa mère lui aurait dit que la famille allait déménager au mois d’octobre ne sont pas de nature à établir que Madame [Y] [F] n’occupe pas les lieux à titre de résidence principale. En effet, ce projet n’est étayé par aucun élément objectif et s’il a pu exister, il n’est pas démontré qu’il s’est réalisé.

La SA [Adresse 5] s’appuie enfin sur le fait que Madame [Y] [F] n’aurait pas été présente aux réunions d’information et qu’elle aurait déclaré quitter les lieux. Cependant, ces allégations, dont la première n’est pas de nature à caractériser une faute, ne sont corroborées par aucun élément objectif.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F échoue à rapporter la preuve qui lui incombe d’un manquement par Madame [Y] [F] à ses obligations contractuelles de sorte que sa demande tendant à la résiliation judiciaire du bail est rejetée. Dès lors, les demandes relatives à l’expulsion de Madame [Y] [F] sont également rejetées.

Sur la durée du bail,

Aux termes de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales. Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

L’article 11 de la loi du 6 juillet 1989 précise que quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués.

En l’espèce, le bail litigieux précise qu’il est conclu pour une durée réduite d’un an. Il précise que l’événement justifiant cette durée réduite est la « mise en vente du logement ». Cependant, il résulte d’une jurisprudence constante que la vente de l’immeuble n’entre pas dans le champ des conditions prévues par les dispositions d’ordre public ci-dessus rappelées. Par ailleurs le contrat ne mentionne pas de façon précise les raisons invoquées et la date de l’événement. Dès lors, la durée réduite n’est pas justifiée.

Il n’est pas démontré que Madame [Y] [F] a renoncé de manière certaine et non équivoque aux dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989 relatives à la durée du bail. Madame [Y] [F] invoque un terme au 31 décembre 2024, ce qui est contredit par sa demande tendant au prononcé de la nullité de cette clause. Ainsi, il n’y a pas de renonciation non équivoque.

La sanction d’une durée réduite injustifiée est que la clause la fixant est réputée non écrite de sorte que le bail a été conclu pour une durée de 3 ans à compter du 1er janvier 2020.

Sur le montant du loyer du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2023,

Sur la recevabilité de la demande,

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, Madame [Y] [F] sollicite la fixation du loyer à un montant réduit pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2023. Toutefois, cette demande a été formulée pour la première fois aux termes de l’assignation délivrée le 7 décembre 2023. Elle ne justifie d’aucun acte interruptif ou suspensif de prescription.

Par conséquent, il convient de déclarer la demande en fixation du loyer portant sur la période comprise entre le 1er janvier 2020 et le 7 décembre 2020 prescrite.

Sur le bien fondé de la demande,

Selon les dispositions de l’article 140 III de la loi du 23 novembre 2018, dans les territoires où s’applique l’encadrement des loyers, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Un complément de loyer peut toutefois être appliqué au loyer de base tel que pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

En l’espèce, le bail prévoit un loyer mensuel de 900 euros sans prévoir de complément de loyer. Il ne stipule pas de clause d’indexation. Ainsi, le loyer prévu est valable pour toute la durée du bail, soit du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2022. Ce bail est donc soumis à l’encadrement des loyers et plus précisément à l’arrêté n°2019-05 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la Ville de [Localité 8] du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020. Contrairement à ce qui est allégué par la SA [Adresse 5], le loyer de référence n’est pas recalculé chaque année.

S’agissant de la superficie, Madame [Y] [F] retient une superficie de 30 mètres carré. Le bail stipule une superficie de 30.50 mètres carré. Cependant, il résulte de la requête aux fins de constat et de l’état descriptif produits par la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F que le logement litigieux correspond au lot n°11 du deuxième lot de vente, lequel a une superficie de 28.59 mètres carré.

S’agissant de la date de construction, Madame [Y] [F] retient comme période de construction 1971-1990. Cependant, cette date n’est étayée par aucun élément. Au contraire, le rapport de mission de repérage des équipements, pièces, composants et ingrédients contenant de l’amiante précise que l’immeuble litigieux a été construit avant 1949. Cette donnée est corroborée par la pièce 15 de la SA [Adresse 5] qui mentionne une construction comprise entre 1801 et 1850.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le loyer de référence est de 21.80 euros par mètre carré et le loyer de référence majoré est de 26,20 euros par mètre carré.

Par conséquent, le loyer aurait dû être fixé à la somme de 749,06 euros (26.2 * 28.59).

Sur le montant du loyer à compter du 1er janvier 2024,

Il résulte de l’article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018 que lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré. Dans ce cas, le locataire peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins cinq mois avant le terme du contrat dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties. La notification d’une proposition d’un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent VI et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. A défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat.

En l’espèce, Madame [Y] [F] ne justifie pas de l’envoi du courrier en date du 27 avril 2023 par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice en méconnaissance de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. En outre, ce courrier ne précise pas le loyer de référence majoré ayant permis le calcul du loyer sollicité alors que cette mention est prévue à peine de nullité.

Par courrier reçu le 9 août 2023, Madame [Y] [F] a sollicité la diminution du loyer à la somme de 683,20 euros. Cependant, ce courrier ne précise pas loyer de référence majoré ayant servi à déterminer le montant du loyer sollicité en méconnaissance de la disposition ci-dessus rappelée qui le prévoit pourtant à peine de nullité. L’annexe visée n’est pas jointe au courrier. Cette demande est en conséquence entachée de nullité.

Dès lors, la saisine de la commission départementale de conciliation des baux d’habitation de [Localité 8] par Madame [Y] [F] n’est pas régulière de sorte que Madame [Y] [F] ne pouvait saisir le juge de sa demande en diminution du loyer.

Par conséquent, il convient de déclarer la demande en fixation d’un nouveau loyer à compter du 1er janvier 2024 irrecevable.

En tout état de cause, le présent jugement a fixé le montant du loyer à la somme de 749,06 euros en faisant application du loyer de référence majoré applicable de sorte que cette demande n’était pas fondée.

Sur la demande en restitution des trop-perçus,

En vertu de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En l’espèce, le montant du loyer a été fixé par le présent jugement à la somme de 749,06 euros à compter du 1er janvier 2020. Le bail ne stipule pas de clause d’indexation de sorte que ce montant n’a pas varié.

Madame [Y] [F] a été déclarée irrecevable en ses demandes portant sur la période antérieure au 7 décembre 2020 en raison de la prescription.

En application de l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, La SA [Adresse 5] est propriétaire des lieux litigieux depuis le 16 septembre 2021. La SA D’HLM IMMOBILIERE 3F soutient n’avoir perçu les loyers qu’à compter du mois de février 2022, ce qui n’est pas contredit par Madame [Y] [F]. Ainsi, il convient de la débouter pour sa demande en restitution antérieure au mois de février 2022.

Madame [Y] [F] ne justifie d’aucun des paiements qu’elle aurait effectué. Il résulte des avis d’échéance produits par la SA [Adresse 5] que cette dernière reconnaît avoir appelé au titre des loyers les sommes de :

—  900 euros par mois entre février 2022 et janvier 2024,

—  838,75 euros en février 2024,

—  799,10 euros par mois à compter du mois de février 2024.

Il existe en conséquence un trop-perçu d’un montant de :

—  3471,62 euros pour la période de février 2022 à janvier 2024 [(900-749,06)*23]

—  89,69 euros pour le mois de février 2024,

—  150,12 euros pour les mois de mars, avril et juin 2024 [(799,10-749,06)*3]

soit la somme totale de 3711,43 euros.

Cependant, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a déjà déduit la somme de 2320,70 euros des appels suivants.

Par conséquent, il convient de condamner la SA [Adresse 5] à payer à Madame [Y] [F] la somme de 1390,73 euros au titre du trop-perçu de loyers pour la période du mois de février 2022 au mois de juin 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2023.

Sur l’état du logement litigieux,

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’Etat.

En vertu de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, Madame [Y] [F] produit une mise en demeure du service technique de l’habitation de la ville de [Localité 8] aux termes de laquelle l’inspecteur de salubrité a constaté le 24 juin 2022 :

— une importante humidité de condensation en raison d’une aération permanente inexistante et la présence de moisissures dans la chambre, la salle de bain et sur le mur séparatif entre la chambre et le séjour ;

— l’infestation de rongeurs, notamment dans le logement.

Elle verse également aux débats un procès-verbal en date du 16 octobre 2023 aux termes duquel le commissaire de justice a notamment constaté :

— la présence de pièges installés depuis le 13 octobre 2023 ;

— l’absence de radiateur fixe dans l’appartement ;

— le logement dispose de fenêtres avec double vitrage ;

— s’agissant de la porte d’entrée, le cadre et la gâche de la serrure sont branlants ;

— des éclats avec fissurations dans le revêtement du mur aux abords de l’accès à la chambre ;

— dans la chambre, la peinture est écaillée et présente des fissures et des traces de moisissures et de coulures ;

— dans la cuisine, la peinture est écaillée et fissurée et présente des traces de moisissures ; la grille de la VMC est encrassée et la VMC ne fonctionne pas ;

— dans la salle de bain, la présence de deux grilles d’aération, l’une encrassée, l’autre masquée par de l’adhésif, les deux ne fonctionnent pas ; les finitions de la baignoire sont grossières et de la moisissure est visible en partie basse ; la porte est branlante.

Dans son rapport du 20 décembre 2024, le technicien de la société LIVEL ENVIRONNEMENT a constaté la présence d’amiante dans la colle/carrelage de la salle de bain.

S’agissant de la présence d’humidité et de moisissures et de l’absence de système de ventilation fonctionnel, ces désordres sont constatés tant par le service technique de l’habitat que par le commissaire de justice. Cependant, ce dernier précise que les grilles sont encrassées et que l’une des trois grilles est masquée par de l’adhésif. La présence de cet adhésif démontre que le système de ventilation fonctionne mais que la circulation de l’air gênait les occupants qui ont donc obstrué la grille. L’entretien des grilles et des conduits d’aération relève de la responsabilité du locataire. Madame [Y] [F] est présumée avoir pris les lieux en bon état de réparations locatives. Compte tenu de la durée d’occupation des lieux, elle ne rapporte pas la preuve que les désordres résultent de la vétusté. Aucun désordre n’étant constaté sur les fenêtres en double vitrage et les murs extérieurs, l’humidité et la moisissure résultent de ce mauvais entretien du système de ventilation. Les désordres relatifs à la peinture, dont l’entretien relève du locataire, résultent de l’humidité des lieux de sorte qu’ils ne sont pas de la responsabilité du bailleur.

S’agissant de l’absence de radiateur fixe, il convient de constater que ce désordre n’existait pas lors de la visite des services technique de l’habitat de la ville de [Localité 8]. Madame [Y] [F] ne justifie pas d’une intervention du bailleur tendant à désinstaller le système de chauffage qui existait en juin 2022. Dès lors, ce désordre et son imputation au bailleur ne sont pas démontrés.

S’agissant des finitions de la baignoire, si les finitions sont grossières il n’est pas allégué et établi de dysfonctionnement de sorte que ce poste est écarté.

S’agissant de la porte d’entrée et de la porte de la salle de bain, les désordres constatés dépassent le cadre des réparations locatives et relèvent de la responsabilité du bailleur.

S’agissant de la présence d’amiante, les photographies annexées au procès-verbal de constat démontrent le mauvais état du carrelage où de l’amiante a été constatée de sorte que le danger pour la santé des locataires est caractérisé en méconnaissance de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant enfin de la présence des rongeurs, elle est constatée par les services de la ville en juin 2022. En octobre 2023, le commissaire de justice a constaté la présence de pièges. La SA [Adresse 5] justifie avoir mandaté une entreprise pour mettre fin à la présence de nuisible. Cependant, cette entreprise n’est finalement pas intervenue dans le logement de Madame [Y] [F]. La SA D’HLM IMMOBILIERE 3F produit un courrier de son prestataire aux termes duquel celui-ci aurait vainement tenter de contacter Madame [Y] [F] en juin 2023. Cependant, le numéro utilisé n’est pas justifié de sorte que cette vaine tentative n’est pas démontrée. Ainsi, ce désordre est caractérisé. La présence de nuisibles caractérise un manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SA [Adresse 5] doit être condamnée à réaliser les travaux de remise en état de la porte d’entrée, de la porte de la salle de bain et les travaux de nature à mettre fin à la présence de rongeurs et d’amiante dans le logement.

Compte tenu de l’ancienneté des désordres, qui ont été constatés dès le 24 juin 2022, il convient d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 15 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de trois mois à compter du présent jugement afin de tenir compte du délai normal d’intervention des entreprises spécialisées. Eu égard à la nature des travaux à entreprendre et des désordres constatés, il convient de réduire le loyer à la somme de 649,06 euros du 7 décembre 2023, date de l’assignation, jusqu’à la réalisation des travaux.

L’ancienneté des désordres, leur nature et leur persistance permettent de caractériser un préjudice de jouissance subi par Madame [Y] [F]. Contrairement à ce qui est allégué en défense, il n’est pas démontré que celle-ci n’occupe pas les lieux. Par conséquent, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F est condamnée à payer à Madame [Y] [F] la somme de 1500 euros.

La demande subsidiaire d’expertise est rejetée, les éléments produits étant suffisants pour permettre d’établir les différentes responsabilités.

Sur la demande relative à la justification des charges provisionnées en 2022 et 2023,

Selon les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, Madame [Y] [F] sollicite la condamnation de la SA [Adresse 5] à justifier des charges provisionnées pour 2022 et 2023 sans motiver sa demande. Elle ne conteste notamment pas avoir reçu les courriers en date du 23 novembre 2024 ayant annoncé la régularisation des charges pour les années 2022 et 2023. En tout état de cause, ces pièces ont été produites à l’audience de sorte que Madame [Y] [F] dispose du décompte de ces régularisations de charges. Elle ne justifie pas avoir tenté vainement de consulter les pièces justificatives visées par ce courrier.

Par conséquent, Madame [Y] [F] est déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F, qui perd le procès, est condamnée aux dépens.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la SA [Adresse 5] est condamnée à payer à Madame [Y] [F] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande, au regard de la situation respective des parties, de rejeter la demande de frais irrépétibles formée à l’encontre de Monsieur [U] [F].

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

DECLARE Monsieur [U] [F] irrecevable en ses demandes ;

DECLARE Madame [Y] [F] irrecevable en ses demandes portant sur la période antérieure au 7 décembre 2020 ;

DEBOUTE la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F de ses demandes tendant à la résiliation judiciaire du bail et à l’expulsion de Madame [Y] [F] ;

DIT que la clause fixant la durée du bail est réputée non écrite de sorte que le bail a été conclu pour une durée de trois ans à compter du 1er janvier 2020 ;

FIXE le montant du loyer dû en application du bail conclu le 1er janvier 2020 portant sur les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 9] à la somme de 749,06 euros à compter de cette date ;

CONDAMNE la SA [Adresse 5] à payer à Madame [Y] [F] la somme de 1390,73 euros au titre du trop-perçu de loyers pour la période du mois de février 2022 au mois de juin 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2023 ;

CONDAMNE la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F à remettre en état la porte d’entrée du logement et la porte de la salle de bain, à mettre fin à la présence d’amiante et de nuisible dans le logement sous astreinte de 15 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de trois mois à compter du présent jugement :

DIT que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour Madame [Y] [F], à défaut d’exécution des travaux à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

REDUIT le montant du loyer à la somme de 649,06 euros du 7 décembre 2023 à la réalisation des travaux ;

CONDAMNE la SA [Adresse 5] à payer à Madame [Y] [F] la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F à payer à Madame [Y] [F] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SA [Adresse 5] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est transmis au représentant de l’État dans le département en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La juge des contentieux de la protection