TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04411 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TREU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Juin 2025

[H] [C]

C/

[B] [I]

[M] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Juin 2025

à M^e DE JAEGER

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 12 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Olga ROUGEOT Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 11 Avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [H] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christine DE JAEGER, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [B] [I], demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Amin FLISSI de la SELAS MINGUS AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [M] [I], demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Amin FLISSI de la SELAS MINGUS AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [C] a donné à bail à Madame [M] [I] et à Monsieur [B] [I] une maison à usage d’habitation (n°V8), avec terrasse et jardin, et une place de parking aérien situés [Adresse 8] à [Localité 9] par contrat en date du 23 mars 2021, moyennant un loyer initial de 750 euros et une provision pour charges de 20 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [H] [C] leur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 mai 2023 pour un montant en principal de 2.629,85 euros.

Monsieur [H] [C] a ensuite fait assigner Madame [M] [I] et Monsieur [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé le 30 octobre 2024 et par avenir d’audience en date du 5 novembre 2024.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et de fait la résiliation de plein droit du bail ;

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [M] [I] et Monsieur [B] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux ;

— les condamner solidairement par provision au paiement de la somme de 2.981,77 euros au titre de l’arriéré locatif (somme arrêtée au 30 octobre 2024 à parfaire au jour de l’audience) ;

— les condamner solidairement par provision au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel outre provision sur charges soit la somme de 916,31 euros (816,31 euros + 100 euros ) jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement au paiement des entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût des commandements de payer, de l’assignation, les frais de dénonce à la CCAPEX ainsi que toutes sommes au titre de l’article 10 du décret du 08/03/2001-2012 modifié par le décret 207-1851du 26/12/2007, avec distraction au profit de Maître Christine de JAEGER, avocat en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Après renvois, à l’audience du 11 avril 2025, Monsieur [H] [C], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.748,53 euros au 10 avril 2025.

Il a demandé de rejeter toutes les demandes des défendeurs et indiqué que les régularisations de charges avaient été communiquées et précisé que l’augmentation du montant des charges était due à l’augmentation des prix des fluides et a souligné que les défendeurs n’avaient jamais contesté les charges auprès du gestionnaire et a donc sollicité le rejet de toutes contestations au niveau de la dette à ce titre et s’est opposé à tous délais.

Madame [M] [I] et Monsieur [B] [I] ont comparu représentés par leur conseil, ont demandé de constater l’existence d’une contestation sérieuse eu égard au montant des charges et de débouter le demandeur de l’intégralité de ses demandes.

Il a en outre demandé de constater le règlement par les époux [I] d’un montant de 303,38 euros correspondant à l’arriéré des loyers indexés depuis le mois de février 2024.

A titre subsidiaire, il a demandé d’accorder au époux [I] un délai de paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 2.693,53 euros au 27 mars 2025 en huit échéances de 336,70 euros à compter du 15 avril 2025 versées le 15 de chaque mois et de suspendre l’exécution de la clause résolutoire.

En tout état de cause, il a demandé de débouter le demandeur du surplus de ses demandes et de juger que les parties supporteront leurs frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant leur situation personnelle, il a indiqué que le couple avait 3 enfants à charge, il a justifié que Monsieur et Madame [I] avaient respectivement une activité professionnelle en versant aux débats leur bulletin de salaire respectif de décembre 2024 et précisé qu’ils étaient donc en capacité de faire face à la dette en tant que de besoin.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I -SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 6 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 16 mai 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 mai 2023 pour un montant en principal de 2.629,85 euros

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois et n’a pas été contesté devant le juge de l’exécution, seul compétent en la matière, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 juillet 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [H] [C] produit un décompte en date du 10 avril 2025 faisant état d’un arriéré locatif d‘un montant de 2748,53 euros, mensualité d’avril 2025 incluse.

Madame [M] [I] et Monsieur [B] [I] ont contesté le montant de la dette concernant le montant des charges et ont précisé que les autres locataires ne payaient pas le même montant qu’eux.

Il convient de relever cependant que toutes les régularisations de charges ont été versées aux débats et que les défendeurs ne démontrent pas leur caractère excessif ou indu.

Il n’y a pas lieu en conséquence de constater l’existence de contestations sérieuses eu égard au montant de la dette.

Monsieur et Madame [I] seront en conséquence condamnés solidairement et à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2.748,53 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant soit celui d’avril 2025 a été réglé par Madame [M] [I] et Monsieur [B] [I] avant l’audience en ce compris la part de la CAF.

En conséquence, Madame [M] [I] et Monsieur [B] [I] étant par ailleurs en situation de régler leur dette locative, il convient de préserver leur droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Madame [M] [I] et Monsieur [B] [I] seront en conséquence autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui sont précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Madame [M] [I] et Monsieur [B] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [M] [I] et Monsieur [B] [I] , parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, du signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [H] [C], Madame [M] [I] et Monsieur [B] [I] devront lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront condamnés solidairement.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 23 mars 2021 conclu entre Monsieur [H] [C] d’une part et Madame [M] [I] et Monsieur [B] [I] d’autre part concernant une maison à usage d’habitation (n°V8), avec terrasse et jardin, et une place de parking aérien situés [Adresse 6], [Adresse 4] à [Localité 9] , sont réunies à la date du 12 juillet 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [M] [I] et Monsieur [B] [I] à verser à Monsieur [H] [C] à titre provisionnel la somme de 2.748,53 euros, selon décompte en date du 10 avril 2025, mensualité d’avril 2025 incluse ;

AUTORISONS Madame [M] [I] et Monsieur [B] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités de 336,70 euros et une 8ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais

accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [M] [I] et Monsieur [B] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [H] [C] ;

* que Madame [M] [I] et Monsieur [B] [I] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [H] [C] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement Madame [M] [I] et Monsieur [B] [I] à verser à Monsieur [H] [C] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [M] [I] et Monsieur [B] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente