Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 16 septembre 2025, n° 25/01801

TJ Toulouse 16 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement du loyer et des charges
Le juge a constaté que le locataire devait effectivement la somme de 217,42 euros, montant reconnu par ce dernier, et a donc ordonné le paiement de cette somme.
Autre
Acquisition de la clause résolutoire
Le juge a estimé qu'il existait une contestation sérieuse sur l'acquisition de la clause résolutoire, rendant impossible de statuer sur l'expulsion en référé.
Autre
Indemnité d'occupation due en cas d'expulsion
Le juge n'a pas statué sur cette demande en raison de l'absence de décision sur l'expulsion.
Accepté
Charge des dépens pour la partie perdante
Le juge a condamné le locataire aux dépens, incluant les frais liés au commandement de payer et à l'assignation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 16 sept. 2025, n° 25/01801
Numéro(s) :	25/01801
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Cécile NIERENGARTEN-MAALEM

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01801 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UE3J

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Septembre 2025

[L] [C]

[J] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Septembre 2025

à M^e NIERENGARTEN-MAALEM

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [L] [C], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Marie-cécile NIERENGARTEN-MAALEM, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [J] [R], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 septembre 2021, Monsieur [W] [E] a donné à bail à Monsieur [J] [R] un appartement à usage d’habitation n°1, situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 510 euros et une provision sur charges mensuelle de 10 euros.

Le 20 mars 2025, Monsieur [L] [C] a fait signifier à Monsieur [J] [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2025, Monsieur [L] [C] a ensuite fait assigner Monsieur [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion de corps et bien et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 781,50 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers jusqu’au mois d’avril 2025 inclus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer actualisé, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 mai 2025.

A l’audience du 10 juillet 2025, Monsieur [L] [C], représenté par Maître [Localité 7]-Cécile NIERENGARTEN-MAALEM, maintient les demandes de son assignation et indique actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 217,42 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juillet 2025 comprise. Monsieur [L] [C] ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement.

S’agissant de ses demandes, Monsieur [L] [C] fait valoir oralement qu’il y a eu des impayés de loyers. Il estime que la clause résolutoire est acquise. Interrogé par le juge sur le délai d’acquisition de la clause résolutoire, il indique ne pas disposer de la notice annexée au contrat et fixant les modalités de la clause résolutoire, ayant acquis l’appartement en cours de location.

Monsieur [J] [R] comparaît en personne et demande oralement à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 217,42 euros en une mensualité en règlement de l’arriéré.

Monsieur [J] [R] fait valoir qu’il a rencontré des difficultés de paiement ponctuelles, car il a été licencié par son employeur en octobre 2024 et n’a perçu le RSA qu’à partir de janvier 2025. Il indique qu’il a repris le travail depuis juillet, qu’il perçoit le SMIC et qu’il a un crédit de 62 euros par mois, en plus des charges courantes.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 I de la loi °89-462 du 06 juillet 1989 a été modifiée par la loi du 27 juillet 2023 et est désormais rédigé de la façon suivante : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Cass, avis du 13 juin 2024, n°15007).

En l’espèce, le bail conclu le 17 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) qui prévoit que le contrat sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions sur charges ou de la régularisation annuelle de charge, « selon les modalités décrites au paragraphe 4.3.2.1. (« Mise en œuvre de la clause résolutoire de plein droit ») de la notice d’information jointe au présent bail.) »

Or, cette notice d’information n’a pas été produite à la cause, malgré un délai laissé aux parties pour ce faire. Ainsi, le juge ne peut déterminer le délai applicable à la présente instance, faute de connaître les modalités convenues par les parties.

Dans cette mesure, il existe une contestation sérieuse qui fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Cette contestation est d’autant plus sérieuse que le commandement de payer signifié le 20 mars 2025, qui porte sur la somme de 1.953,86 euros, a été régularisé à hauteur de 1.802 euros dans le délai de 6 semaines et totalement dans le délai de deux mois, à la suite d’un versement complémentaire de 301 euros du 05 mai 2025.

Aussi, il convient de dire n’y avoir lieu à statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire en référé et de renvoyer les parties à mieux se pourvoir sur ce point.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [L] [C] produit un décompte du 08 juillet 2025 démontrant que Monsieur [J] [R] reste devoir la somme de 217,42 euros, mensualité de juillet 2025 comprise.

Monsieur [J] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 217,42 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. ».

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [J] [R], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement d’une mensualité dans le mois suivant la signification de la décision.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [J] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture, à l’exclusion des frais au titre des actes conservatoires, lesquels n’ont pas été justifiés.

L’équité commande de débouter Monsieur [L] [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à statuer en référé sur l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 septembre 2021, sur l’expulsion et sur l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [R] à verser à Monsieur [L] [C] à titre provisionnel la somme de 217,42 euros (décompte arrêté au 08 juillet 2025, incluant une dernière facture de juillet 2025) ;

AUTORISONS Monsieur [J] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 1 mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, qui devra intervenir avant le 31 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que si cette mensualité reste impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTONS Monsieur [L] [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, greffière.

Le Greffier, Le juge,