TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [W] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nathalie BUNIAK

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05099 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54YR

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 26 mai 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], Représenté par son syndic le cabinet G.IMMO dont le siège social est sis – [Adresse 1]

représenté par M^e Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1260

DÉFENDERESSE

Madame [W] [R], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mai 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 26 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05099 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54YR

EXPOSE DU LITIGE

Mme [W] [R] est propriétaire des lots n° 50 et 150 dans l’immeuble situé [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic la société G. IMMO, a assigné Mme [W] [R] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4633,63 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés au 12 août 2024 pour la période du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2024, appel de charges du 3è trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  800 euros à titre de dommages-intérêts,

— avec capitalisation des intérêts,

—  2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût de signification de l’assignation et du jugement à intervenir.

A l’audience du 6 mars 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 2450,12 euros arrêtée au 24 février 2025. Il s’en remet s’agissant de la demande de délais de paiement et sollicite dans l’hypothèse où ils seraient accordés une déchéance du terme en cas d’impayé.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires à laquelle il s’en est rapporté oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

Mme [W] [R] comparant en personne, reconnait le montant de la dette qu’elle demande à pouvoir régler en 24 mensualités. Elle expose que son époux vient de reprendre le travail après des problèmes de santé, qu’elle-même travaille en intérim mais est actuellement en arrêt de travail, qu’elle doit s’occuper de sa mère et de son fils malades. Elle ajoute que de nombreux travaux inutiles ont été votés par la copropriété et avoir mis le bien en vente.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (relevé de propriété, appels de fonds, décompte pour la période du 1er juillet 2023 au 24 février 2025, procès-verbaux d’assemblée générale des 9 janvier 2024 et 13 janvier 2025) la créance de ce dernier est établie à hauteur de 2258,12 euros pour la période du 1er juillet 2023 au 24 février 2025, déduction faite de la somme de 192 euros ne correspondant pas à des charges de copropriété.

Décision du 26 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05099 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54YR

Mme [W] [R] sera en conséquence condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et ce à compter du 10 septembre 2024 date de l’assignation sur la somme de 311,64 euros (4633,63 euros – 192 euros de frais – les sommes portées au crédit en application de l’article 1342-10 du code civil) et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 192 euros au titre des frais de relance et de mise en demeure.

Le coût de la relance du 12 septembre 2023 qui est antérieure à la mise en demeure, sera écarté. Il est justifié du coût de la mise en demeure par avocat.

Mme [W] [R] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 156 euros au titre des frais de mise en demeure.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Mme [W] [R] a effectué de multiples paiements depuis le 1er juillet 2023 pour un total de plus de 5000 euros. Sa mauvaise foi n’est ainsi pas établie.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, eu égard à la situation financière de Mme [W] [R] dont elle a justifié, il y a lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement selon les modalités précisées au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile Mme [W] [R] qui succombe à la cause sera condamnée aux dépens en ce compris le coût de signification de l’assignation et du présent jugement.

En équité, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe

CONDAMNE Mme [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic la société G.IMMO les sommes de :

2258,12 euros au titre des charges de copropriété, provisions sur charges et travaux impayés pour la période du 1er juillet 2023 au 24 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024 sur la somme de 311,64 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,156 euros au titre des frais nécessaires ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISE Mme [W] [R] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 100 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic la société G.IMMO de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme [W] [R] aux dépens en ce compris le coût de signification de l’assignation et du présent jugement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic la société G.IMMO de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT