TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.C.I. ALLERAY-LABROUSTE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eléonore DANIAULT

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02491 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XYQ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 22 août 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic Le Cabinet LOISELET PERE FILS & F. DAIGREMONT sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0282

DÉFENDERESSE

S.C.I. ALLERAY-LABROUSTE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 août 2025 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 22 août 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02491 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XYQ

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ALLERAY-LABROUSTE est propriétaire des lots n° 86, 87, 51 et 90 dans l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet LOISELET PERE FILS & F. DAIGREMONT, a assigné la SCI ALLERAY-LABROUSTE devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4301,65 euros au titre des charges dues pour la période allant du 1er avril 2024 au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 1835,37 euros à compter du 1er juillet 2024 date de la sommation de payer, sur la somme de 3079,42 euros à compter du 8 octobre 2024 date de la mise en demeure par avocat, et pour le surplus à compter de l’assignation,

—  1175,24 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 1er juillet 2024.

A l’audience du 28 mai 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI ALLERAY-LABROUSTE n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, à l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a produit :

— le relevé de propriété,

— deux relevés de compte individuel copropriétaire pour une période totale comprise entre le 30 septembre 2020 et le 1er avril 2025. Il ressort de ces documents que le solde est en réalité débiteur depuis le 30 septembre 2024 seulement lors de l’appel des quotes-parts charges courantes et opérations exceptionnelles incluses – et non le 1er avril 2024 puisque les sommes dues au 1er juillet 2024 (les sommes comprises entre le 13 juillet 2024 et le 12 septembre 2024 ne relèvent pas des charges de copropriété) ont été réglées par deux remboursements sur provisions effectués le 30 septembre 2024.

— la répartition des charges pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,

— l’exercice comptable 2023/2024,

— les appels de fonds 2024/2025,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 13 avril 2023 et 18 décembre 2024 ainsi que les attestations de non-recours correspondantes.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires est établie.

La SCI ALLERAY-LABROUSTE sera en conséquence condamnée à lui payer la somme de 4301,65 euros au titre des charges de copropriété pour la période allant du 30 septembre 2024 – quotes-parts charges courantes et opérations exceptionnelles incluses – au 1er avril 2025, appels pour provisions et fonds travaux n° 3/4 pour 2024/2025 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967 à compter de l’assignation et non de la sommation de payer dont les causes au titre des charges de copropriété ont été entièrement réglées le 30 septembre 2024 ni de la mise en demeure du 8 octobre 2024 compte tenu de l’absence de décompte joint de sorte qu’il s’avère impossible de vérifier si la somme porte uniquement sur les charges de copropriété et non des frais de recouvrement.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, seront retenus les frais de mise en demeure des 26 avril 2024 (43,97) et 9 octobre 2024 (102), de la sommation de payer (129,93), de la relance du 27 mai 2024 (37,40) et du 27 août 2024 (37,40).

En revanche le coût de la mise en demeure du 27 juillet 2024, 20 jours seulement après la sommation de payer et celui de la mise en demeure du 28 octobre 2024, 20 jours seulement après la mise en demeure par avocat, sont des choix appartenant au syndicat des copropriétaires et seront écartés.

Par ailleurs le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante de sorte que les frais d’ouverture contentieux seront écartés.

Enfin les frais d’avocat (514 euros) ne relèvent pas des frais nécessaires mais des frais irrépétibles.

La SCI ALLERAY-LABROUSTE sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 350,70 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SCI ALLERAY-LABROUSTE n’a effectué aucun règlement pour la période correspondant à la demande, les seules sommes portées au crédit correspondant à des remboursements sur provisions. La demande de dommages-intérêts sera en conséquence accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile la SCI ALLERAY-LABROUSTE qui succombe à la cause sera condamnée aux dépens, hors coût de la sommation de payer compte tenu de son remboursement au titre des frais nécessaires.

Elle sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI ALLERAY-LABROUSTE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet LOISELET PERE FILS & F. DAIGREMONT, les sommes suivantes :

-4301,65 euros au titre des charges de copropriété, provisions sur charges et travaux impayés pour la période allant du 30 septembre 2024 – quotes-parts charges courantes et opérations exceptionnelles incluses – au 1er avril 2025, appels pour provisions et fonds travaux n° 3/4 pour 2024/2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2025,

-350,70 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2025,

-300 euros à titre de dommages-intérêts ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE la SCI ALLERAY-LABROUSTE aux dépens lesquels ne comprennent pas le coût de la sommation de payer du 1er juillet 2024;

CONDAMNE la SCI ALLERAY-LABROUSTE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3],représenté par son syndic le cabinet LOISELET PERE FILS & F. DAIGREMONT, la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière La présidente