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DOSSIER : N° RG 24/00051 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TMUE

JUGEMENT DU: 09/09/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

[Localité 10] METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

S.A.R.L. BOUCHERIE NOUR représentée par son gérant M. [M] [R], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Guillaume TOUBOUL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 327

Jean-Luc ESTEBE,Vice-Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 29 Novembre 2024 et plaidoirie du 10 Juin 2025

En présence de Charlotte [B], Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 9] SUIT,

FAITS ET PROCÉDURE

Le projet de renouvellement urbain du [Adresse 8] à [Localité 10] engagé par [Localité 10] MÉTROPOLE a été déclaré d’utilité publique suivant arrêté du 29 décembre 2023 rectifié le 12 janvier 2024, [Localité 10] MÉTROPOLE étant autorisée à acquérir amiablement ou par voie d’expropriation les immeubles nécessaires à sa réalisation.

Dans le cadre de ce projet, le Juge de l’expropriation de la Haute-Garonne, par ordonnance du juin 2024, a transféré la propriété de locaux sur lesquels la SCI GASCOGNE INVESTISSEMENT IMMOBILIER dispose de droits emprhythéotiques, et dans lesquels la Sarl BOUCHERIE NOUR exerce un commerce d’alimentation générale suivant bail en date du 31 juillet 2022.

[Localité 10] MÉTROPOLE et la Sarl BOUCHERIE NOUR n’ont pu s’accorder sur le montant de l’indemnisation.

Le 1er octobre 2024, [Localité 10] MÉTROPOLE a saisi le Juge de l’expropriation de la Haute-Garonne aux fins de fixation de l’indemnité.

La Sarl BOUCHERIE NOUR a constitué avocat.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 29 novembre 2024, à l’issue duquel les parties ont été informées de la date de l’audience de jugement.

L’affaire a été plaidée et le commissaire du Gouvernement entendu au cours de l’audience du 10 juin 2025.

Il est renvoyé à l’acte de saisine pour l’exposé des demandes et des moyens de [Localité 10] MÉTROPOLE, et aux conclusions du commissaire du Gouvernement pour celui des éléments nécessaires à l’information de la juridiction qu’il a recueillis et l’évaluation qu’il propose.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA CONSISTANCE DU BIEN À LA DATE DE L’ORDONNANCE D’EXPROPRIATION

L’article L 322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés selon leur usage à la date de référence et leur consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation.

En l’espèce, le bien exproprié cadastré [Cadastre 5] BN [Cadastre 2], lot [Cadastre 3], est situé dans le [Adresse 7] [Adresse 6] Il a une surface de 148 m², dont 102 m² de surface de vente.

SUR LE MONTANT DE L’INDEMNITÉ D’ÉVICTION

Selon l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date du jugement.

Aux termes de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En l’espèce, il convient de déterminer le montant des indemnités revenant à la Sarl BOUCHERIE NOUR en réparation du préjudice résultant de l’extinction du bail commercial dont elle était titulaire.

Elle communique les comptes des exercices 2024 et 2025 retraçant un chiffre d’affaire moyen de 579 328 euros, qu’elle a déposés respectivement le 14 janvier 2025 et le 7 mai 2025. c’est-à-dire postérieurement à l’ordonnance d’expropriation.

L’expert-comptable mandaté par la société, considérant qu’il n’était pas en mesure d’attester de leur cohérence et de leur vraisemblance, a refusé de les certifier en l’absence de facturation fiable et du fait de créances clients à la clôture non justifiées, de factures fournisseurs manquantes et de l’utilisation du compte bancaire professionnel pour des dépenses personnelles, rendant la comptabilité complexe et confuse.

Ces documents comptables ne permettent donc pas de déterminer de manière fiable le chiffre d’affaires de la société.

Il résulte toutefois des photographies versées aux débats et il n’est d’ailleurs pas discuté que le commerce de la Sarl BOUCHERIE NOUR a pris la suite de celui qui s’exerçait dans des conditions semblables, dans les mêmes lieux, depuis 2015 au moins, avec un chiffre d’affaire de 455 000 euros en 2015, à 410 000 euros en 2016 et à 412 000 euros en 2017, soit une moyenne annuelle de 425 666 euros, ainsi que cela ressort du site pappers.fr.

Ces chiffres ne pêchent sans doute pas par excès, puisqu’à ce moment là le projet de réaménagement était encore dans les limbes, et on peut au contraire envisager qu’ils minorent une activité plus soutenue en réalité, pour d’évidentes raison fiscales, mais c’est le cas de n’importe quelle comptabilité, de sorte que ces chiffres constituent une base aussi fiable que possible pour déterminer l’activité de même nature qui s’exerçait dans les lieux pendant la période considérée.

Après la conclusion du bail en 2022, les lieux et la zone de chalandise sont demeurés ce qu’ils étaient en 2016 et dans les années suivantes, ce qui signifie que la valeur du fonds de commerce de la Sarl BOUCHERIE NOUR peut être chiffrée sur la base d’un chiffre d’affaire moyen annuel de 425 666 euros.

Les 7 cessions de fonds de commerce comparables de 2021 à 2024 relevées par le commissaire du gouvernement mettent en évidence un rapport de proportionnalité médian entre le chiffre d’affaire moyen et le prix de vente s’élevant à 36 %.

En conséquence, les indemnités revenant à la Sarl BOUCHERIE NOUR sont les suivantes :

— indemnité principale : 425 666 euros x 36 % = 153 239,76 euros

— indemnité de remploi :

. 23 000 x 5 % = 1 150,00 euros

. (153 239,76 -23 000) x 10 % = 13 023,97 euros

Total 14 173,97 euros

— indemnités de licenciement dues aux salariés : sur justificatif.

SUR LES DÉPENS

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriant.

DÉCISION

Par ces motifs, le juge de l’expropriation,

Statuant par jugement susceptible d’appel,

— fixe comme suite les indemnités revenant à la Sarl BOUCHERIE NOUR :

. indemnité principale : 153 239,76 euros

. indemnité de remploi : 14 173,97 euros

. indemnités de licenciement dues aux salariés : sur justificatif,

— laisse les dépens à la charge de l’expropriant.

LA GREFFIÈRE LE JUGE

Marie GIRAUD Jean-Luc ESTÈBE