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Jugement N°

du 06 Novembre 2024

N° RG 24/00208 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GF7G

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[Z] [B]

C/

[L] [P], [J] [W], [C] [R]

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— ODEXI AVOCATS T29

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [B],

né le 02 avril 1960 à [Localité 6] ; demeurant [Adresse 5] ;

représenté par la SCP ODEXI AVOCATS, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [P],

né le 26 mai 1972 à [Localité 6] ; demeurant [Adresse 1] ;

non comparant ni représenté

Monsieur [J] [W],

né le 03 janvier 1981 à [Localité 9] (78) ; demeurant [Adresse 4] ;

non comparant ni représenté

Madame [C] [R] épouse [W]

née le 02 mai 1981 à [Localité 7] (56) ; demeurant [Adresse 4] ;

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sophie PONCELET

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 18 aôut 2024, à l’audience du 11 Septembre 2024 où siégeait le magistrat susnommé, l’avocat de la partie demanderesse a été entendu en sa plaidoirie. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 06 Novembre 2024.

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 06 Novembre 2024

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Sophie PONCELET, Présidente, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 07 décembre 2022 reçu par Maître [I] [K], notaire, une promesse unilatérale a été conclue entre, d’une part, Monsieur [Z] [B], promettant, et, d’autre part, Monsieur [L] [P], Monsieur [J] [W] et Madame [C] [R] épouse [W], bénéficiaires, portant sur les lots n°8 et 15 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6] (28), cadastré section AL n°[Cadastre 2], moyennant le prix de 120.000 euros.

La promesse de vente a été conclue pour une durée expirant le 07 mars 2023 et assortie d’une condition suspensive de prêt, à savoir, l’obtention, par les bénéficiaires, d’une ou plusieurs offres écrites de prêt d’un montant maximal de 100.700,00 euros au plus tard le 07 février 2023.

Les parties ont convenu de fixer une indemnité d’immobilisation d’un montant de 12.000 euros laquelle devait être versée entre les mains du notaire du promettant à titre de nantissement à concurrence de 6.000 euros dans les dix jours suivant la signature de la promesse.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 27 avril 2023, le notaire du promettant a indiqué aux bénéficiaires que faute d’avoir justifié d’une offre de prêt dans le délai imparti, la promesse de vente était caduque et a sollicité le versement d’une somme de 6.000 euros correspondant au solde de l’indemnité d’occupation.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2024, Monsieur [B] a assigné Monsieur [P], Monsieur [W] et Madame [R] épouse [W] devant le tribunal judiciaire de Chartres. Il demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Le dire recevable et bien fondé en ses demandes ;

— Condamner solidairement Monsieur [P], Monsieur et Madame [W] à lui payer la somme globale de 12.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— Dire que la somme de 6.000 euros séquestrée entre les mains du notaire lui sera remise ;

— Condamner solidairement Monsieur [P], Monsieur et Madame [W] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Monsieur [P], Monsieur et Madame [W] aux dépens qui seront recouvrés par la SCP ODEXI AVOCATS conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Monsieur [P], Monsieur [W] et Madame [R] épouse [W] valablement assignés par actes remis à l’étude, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera en conséquence réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence à l’assignation susvisée quant à l’exposé détaillé des prétentions et moyens du demandeur.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 avril 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 11 septembre 2024 et mise en délibéré au 06 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ; les demande tendant à voir dire et juger ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer.

1. Sur les demandes de Monsieur [B] au titre de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente par le promettant qui est seul obligé. Le versement effectué par le bénéficiaire de la promesse représente le prix de l’option, et non une clause pénale qui a pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de l’obligation, en fixant une indemnité forfaitaire en cas de violation de celle-ci.

Lorsqu’une indemnité d’immobilisation a été stipulée et que les conditions de sa mise en jeu sont réunies, le juge ne dispose d’aucun pouvoir modérateur. Son versement est automatique, du seul fait de la non levée d’option par le bénéficiaire, et sans que le promettant n’ait à justifier d’un quelconque préjudice.

Enfin, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [B] sollicite le paiement de l’indemnité d’immobilisation ainsi stipulée à la promesse :

« Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de DOUZE MILLE EUROS (12 000,00 EUR).

De convention expresse entre les parties, cette somme sera versée par le BENEFICIAIRE qui s’y oblige, à concurrence de SIX MILLE EUROS (6 000,00 EUR), au plus tard dans les dix jours qui suivent la signature des présentes.

Cette somme est affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte.

A cet effet, avec l’accord des parties, elle sera versée entre les mains du notaire du PROMETTANT.

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de SIX MILLE EUROS (6 000,00 EUR) le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans les dix jours qui suivent la caducité des présentes.

Le sort de l’indemnité sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

*elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise,

*Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la no-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

*Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le tiers convenu conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies. (…)

En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d’entre elles de se pourvoir en justice afin qu’il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre.

Le tiers convenu est dès à présent autorisé par les cocontractants à consigner l’indemnité d’immobilisation à la Caisse des Dépôts et Consignations en cas de difficultés.

Le tiers convenu sera déchargé de plein droit de sa mission par la remise des fonds dans les conditions sus-indiquées. "

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [P], Monsieur [W] et Madame [R] épouse [W] n’ont pas réitéré la vente et n’ont pas dans les délais prescrits à la promesse de vente, justifié de l’obtention d’une offre de prêt. La condition suspensive est en conséquence réputée défaillie. Les défendeurs ne justifient aucunement que ceux-ci ont accompli les démarches nécessaires pour l’obtention d’un prêt et que la condition n’est pas défaillie de leur fait. Le requérant est donc en droit d’obtenir l’allocution de la somme de 12 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation.

En application des dispositions contractuelles, les défendeurs seront donc condamnés à payer cette somme au demandeur en deniers ou quittances.

S’imputera sur cette somme, celle de 6000 euros séquestrée entre les mains de Maître [I] [K], notaire à [Localité 8], laquelle sera remise à Monsieur [Z] [B].

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

a) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge des défendeurs qui succombent à l’instance et ce avec recouvrement direct au profit de la SCP ODEXI AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

b) Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de condamner les défendeurs au paiement d’une somme de 1500 euros au requérant sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

c) Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [L] [P], Monsieur [J] [W] et Madame [C] [R] épouse [W] à payer à Monsieur [Z] [B], la somme de 12.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et ce en deniers ou quittances ;

DIT que s’imputera sur cette somme, celle de 6000 euros séquestrée entre les mains de Maître [I] [K], notaire à [Localité 8], laquelle sera remise à Monsieur [Z] [B] ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P], Monsieur [J] [W] et Madame [C] [R] épouse [W] à payer à Monsieur [Z] [B], la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P], Monsieur [J] [W] et Madame [C] [R] aux dépens et ce avec recouvrement direct au profit de la SCP ODEXI AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

REJETTE le surplus des prétentions.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Vincent GREF Sophie PONCELET