TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

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N° RG 24/55001 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C46KC

N° : 2

Assignation du :

08, 10 Juillet 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 avril 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Adresse 17] [Localité 1]) représenté par son Syndic, le Cabinet VAVAK IMMOBILIER

[Adresse 11]

[Localité 14]

représenté par Maître Francis MARTIN de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0466

DEFENDEURS

LA VILLE DE [Localité 16] [Adresse 18] et pour les besoins de la présente signification

[Adresse 10]

[Localité 12]

non représentée

Société AIRBNB IRELAND

[Adresse 9]

[Localité 15], IRLANDE

représentée par Maître Yves ARDAILLOU de la SELAS Ginestié Paley-Vincent, avocats au barreau de PARIS – #R0138

Monsieur [H] [M]

[Adresse 5]

[Localité 13]

Madame [V] [M]

[Adresse 2]

[Localité 13]

représentés par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 25 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Monsieur [H] [M] et Madame [V] [M] sont propriétaires d’un appartement au sein d’un immeuble situé [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété.

Les époux [M] ont mis en location courtes durées leur appartement.

Exposant que ces locations troublent la tranquillité des autres occupants de l’immeuble, sont contraires au règlement de copropriété ainsi qu’aux dispositions d’ordre public en la matière, les époux [M] n’habitant pas les lieux, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] a, par exploit délivré le 10 juillet 2024, fait citer Monsieur [H] [M] et Madame [V] [M] d’une part, et la société Airbnb Ireland UC d’autre part, ainsi que la Ville de Paris devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins essentielles de communication de pièces.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et l’affaire a été plaidée à l’audience du 25 mars 2025.

A cette audience et dans le dernier état de ses prétentions, le requérant conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, de :

— ordonner la communication par la société Airbnb, sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter d’un délai de huit jours passé la signification de l’ordonnance à intervenir, de l’ensemble des jours de mise en location et des revenus perçus au titre desdites locations du logement inscrit sur ses plates-formes en France, en Suisse et en Espagne, depuis l’inscription des époux [M] sur ses sites, jusqu’au jour du prononcé de l’ordonnance,

— ordonner la communication par les époux [M], sous astreinte de 1000€ par jour de retard à compter d’un délai de huit jours passé la signification de l’ordonnance à intervenir, de l’ensemble des factures d’électricité de leur appartement situé [Adresse 3] à compter du 1er juillet 2022 jusqu’au jour du prononcé de l’ordonnance,

— ordonner la communication par les époux [M], sous astreinte de 1000€ par jour de retard à compter d’un délai de huit jours passé la signification de l’ordonnance à intervenir, de l’ensemble des déclarations fiscales effectuées dans le cadre des revenus perçus dans le cadre des locations Airbnb consenties sur leur logement depuis le 1er juillet 2022 jusqu’au jour du prononcé de l’ordonnance,

— réserver les dépens.

En réponse, les époux [M] concluent au rejet des prétentions adverses et sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Enfin, la société Airbnb Ireland UC conclut au non lieu à référé et à titre subsidiaire, qu’elle soit enjointe uniquement à communiquer le relevé de transactions relatives au logement dont sont propriétaires les époux [M] situé [Adresse 8] et portant sur l’annonce publiée par ces derniers sur la plateforme Airbnb. En tout état de cause, elle conclut au rejet de l’astreinte.

La Ville de [Localité 16], bien que régulièrement citée, n’a pas constitué avocat mais a fait parvenir un courrier au juge des référés s’en remettant à sa décision et se réservant la possibilité d’agir à l’encontre des époux [M].

En vertu des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties ainsi qu’aux notes d’audience pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, il convient de préciser que les demandes aux fins de “juger”, formulées dans les écritures des parties, qui consistent en réalité en la reprise de simples moyens ou arguments au soutien de véritables prétentions, ne revêtent pas les caractéristiques de la demande au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la demande de communication de pièces

Le syndicat des copropriétaires expose que l’immeuble est un immeuble de standing situé dans un secteur résidentiel et qu’il dispose d’une clause d’habitation bourgeoise qui s’oppose à la location meublée pour de courtes durées à des locataires de passage et à la transformation de la destination de l’immeuble en hôtel.

Il ajoute que les locations violent, soit l’article L.324-1-1 du code du tourisme en ce que le nombre de nuitées dépasse la durée légale de 120 jours, soit l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, en ce que l’appartement ne constitue plus la résidence principale des défendeurs depuis le mois de juillet 2022. Il rappelle qu’il est fondé à invoquer le manquement aux dispositions d’ordre public précitées, comme lui en donne l’obligation le règlement de copropriété.

Enfin, il conteste le fait que la communication des éléments demandés puisse porter atteinte à la vie privée des époux [M], dès lors qu’ils peuvent masquer les éléments qui ne concernent pas les revenus dégagés par les locations et que cette information lui est indispensable, les défendeurs ayant pu proposer leurs biens sur d’autres plateformes que la plateformes Airbnb.

En réponse, les époux [M] soutiennent que le syndicat des copropriétaires ne dispose d’aucun intérêt pour vérifier la conformité des locations touristiques à la réglementation prévue par le code du tourisme et par le code de la construction et de l’habitation, soutenant en outre que le logement litigieux constitue leur résidence principale.

Ils estiment que les locations meublées ne sont pas contraires au règlement de copropriété, qui ne stipule qu’une clause d’habitation bourgeoise « simple » et qui permet l’activité de location meulée sur un logement entier à des personnes de bonnes vie et mœurs, rappelant à ce titre que l’activité de locations meublées est par nature civile lorsqu’elle n’est pas accompagnée de prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière définies à l’article 261 D du code général des impôts. Ils font observer que les éléments communiqués par le requérant ne permettent pas d’établir le trouble anormal de voisinage. Enfin, ils estiment que la communication de leurs revenus porte atteinte à leur vie privée et qu’en tout état de cause, ces éléments sont sans incidence sur les actions potentielles du syndicat des copropriétaires.

Enfin, la société Airbnb Ireland UC rappelle qu’en vertu de la politique de confidentialité, elle ne peut divulguer les informations d’un client qu’aux tribunaux, aux autorités policières, aux autorités gouvernementales ou publiques, aux autorités fiscales, à des tiers autorisés, ce que n’est pas le syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 4, 9° du RGPD ; qu’en outre, la divulgation des données sollicitées par le requérant est susceptible de caractériser le délit de l’article 226-22 du code pénal. La société défenderesse ajoute que le requérant ne justifie pas le fondement juridique du procès qu’il envisage d’initier à l’encontre des époux [M] et qu’en tout état de cause, il est manifestement voué à l’échec sur le fondement du code de la construction et de l’habitation, ainsi que sur le fondement du code du tourisme, rappelant que la location meublée touristique revêt une nature civile.

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Si cette disposition ne vise expressément que les mesures d’instruction légalement admissibles, son champ d’application a été étendu à toutes les mesures tendant à conserver ou établir la preuve des faits ; sont ainsi concernées non seulement les mesures d’instructions proprement dites mais aussi les mesures de production de pièces.

Il est rappelé que la production forcée doit porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables.

Le recours aux dispositions de l’article 145 du code de procédure civile suppose la démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel. Il suppose ainsi la démonstration, par le demandeur, d’un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

A ce stade, le juge n’est pas tenu de caractériser l’intérêt légitime du demandeur au regard des règles de droit éventuellement applicables ou des différents fondements juridiques des actions que ce dernier envisage d’engager, puisqu’il s’agit seulement d’analyser le motif légitime qu’a le demandeur de conserver ou établir l’existence de faits en prévision d’un éventuel procès, lequel peut être de nature civile ou pénale.

La communication des pièces doit être utile et pertinente au regard des pièces dont dispose déjà le requérant.

Enfin, les critères de l’urgence et de l’absence de contestation sérieuse ne sont pas des conditions d’application de l’article 145 du code de procédure civile, de sorte que les développements opposés par les époux [M] sur l’existence de contestations sérieuses sont inopérants et ne seront pas examinés dans la mesure où le requérant ne fonde pas ses prétentions sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule que « 3) Les logements et locaux sus-désignés ne pourront sauf autorisation de l’assemblée des propriétaires, être occupés et habités que bourgeoisement et par des personnes honorables et de très bonnes mœurs, qui ne devront rien faire ni laisser faire qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison. Ils pourront être consacrés à la location meublée mais par logements ou locaux entiers, seulement à des personnes de bonnes vie et mœurs, et à charge de satisfaire aux règlements de police alors en vigueur. »

Il convient d’observer que si la location touristique de courtes durées a été jugée comme étant un activité de nature civile si elle ne propose pas au moins trois des prestations para-hôtelières définies par l’article 261 D du code général des impôts, la nature de l’activité est sans incidence sur la violation de la clause d’habitation bourgeoise qui est appréciée, par les juges du fond, en fonction du standing de l’immeuble, de son caractère résidentiel et des clauses du règlement de copropriété.

Dès lors, l’invocation de la jurisprudence de la Cour de cassation du 25 janvier 2024 en cette matière ne permet pas de démontrer que le litige en germe serait manifestement voué à l’échec.

En outre, si la clause d’habitation bourgeoise autorise la location meublée, c’est seulement à charge de satisfaire aux règlements de police alors en vigueur.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires justifie d’un motif légitime à obtenir des informations sur le respect par les époux [M] des règlements de police que sont les articles L.324-1-1 du code du tourisme et L.631-7 du code de la construction et de l’habitation.

En outre, le syndicat des copropriétaires produit des éléments rendant plausibles les nuisances résultant des locations touristiques, l’un des témoins précisant que « les occupants ont faite des fêtes bruyantes jusqu’à très tard » certes, « dans le passé » et « laissent souvent leurs déchets et bouteilles vides dans la cage d’escaliers et dans les espaces communes ou dehors », ce que confirme la gardienne pour ce dernier grief.

Quatre témoins occupant l’immeuble ainsi que la gardienne attestent que les époux [M] ont déménagé au mois de juillet 2022 et qu’ils n’occupent plus l’appartement mis en location, ce qui rend plausible une violation par ces derniers de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation prohibant la mise en location touristique d’une résidence secondaire, à condition de démontrer que les locaux étaient à usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Au contraire de ce qui est soutenu en défense, ces témoignages sont circonstanciés et ne sont pas rédigés dans des termes identiques. Il en est de même de l’attestation de la gardienne, qui ne fait que confirmer les quatre autres attestations dont la valeur probante n’est pas utilement contredite par la taxe sur les locaux vacants invoquée en défense.

Dès lors, la communication du nombre de locations depuis le 1er juillet 2022 est de nature à permettre d’améliorer la situation probatoire du requérant quant au caractère persistant et régulier des locations, le trouble anormal se caractérisant notamment, mais pas uniquement, par une persistance des faits, et la récurrence des locations étant susceptible de caractériser d’une part, la violation de la clause d’habitation bourgeoise et d’autre part, le non respect des règlements de police.

L’article 11 du code de procédure civile permet au juge, à la requête de l’une des parties, de demander ou ordonner, au besoin à peine d’astreinte, la production de tous documents détenus par des tiers, s’il n’existe pas d’empêchement légitime.

Si la société défenderesse ne peut communiquer aux tiers autorisés des données personnelles, il en est autrement si une décision de justice l’y contraint sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Le relevé des nuitées ne pouvant être obtenu qu’auprès de la société Airbnb Ireland UC et des époux [M] et celui-ci étant nécessaire pour améliorer la situation probatoire du syndicat des copropriétaires quant au respect des dispositions du code du tourisme ou du code de la construction et de l’habitation, la demande n’apparaît pas disproportionnée aux obligations de confidentialité dont se prévaut la société défenderesse.

Il sera donc fait droit à la demande de communication du nombre de jours de mise en location depuis l’inscription des époux [M] sur le site Airbnb (la société défenderesse n’hébergeant qu’un seul site), ainsi qu’à la communication des factures d’électricité de l’appartement des défendeurs, [Adresse 19].

En effet, sur cette demande, il convient de relever que la preuve de l’occupation de l’appartement [Adresse 19] à titre de résidence principale est l’un des seuls moyens de démontrer la violation (éventuelle, puisqu’il doit être démontré que les locaux étaient à usage d’habitation au 1er janvier 1970) des dispositions du code de la construction et de l’habitation. Cette communication nécessaire ne porte pas une atteinte disproportionnée au respect à la vie privée des défendeurs.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’éléments rendant crédible la mise en location du bien par les époux [M] sur une autre plateforme numérique et ne justifie pas autrement de l’utilité d’obtenir les informations relatives aux revenus tirés de ces mises en location.

La demande relative aux revenus perçus sera rejetée, le requérant ne démontrant pas l’utilité d’obtenir les revenus tirés des locations touristiques, dès lors qu’il est fait droit à sa demande de transmission du relevé des nuitées.

Les époux [M] n’ayant jamais été mis en demeure de transmettre les éléments sollicités par le syndicat des copropriétaires avant la présente procédure, leur résistance à exécuter l’injonction prononcée à leur encontre n’est pas établie. De la même manière, il n’est pas justifié d’une résistance particulière de la société Airbnb Ireland UC, la société ne pouvant communiquer, sans autorisation judiciaire, le relevé de nuitées des époux [M] à un syndicat des copropriétaires.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La demande de communication de pièces ayant pour objet d’améliorer la situation probatoire du requérant, sans préjuger à ce stade du bien fondé de ses éventuelles demandes, celui-ci conservera la charge des dépens, l’article 491 du code de procédure civile prévoyant que les dépens de l’instance en référé soient liquidés.

Succombant partiellement à l’instance, les époux [M] seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à la société Airbnb Ireland UC de communiquer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision, le relevé de l’ensemble des jours de mise en location au titre des locations meublées touristiques de courte durée de l’appartement situé [Adresse 6] dont sont propriétaires les époux [M], depuis leur inscription sur le site Airbnb jusqu’à ce jour ;

Ordonnons à Monsieur [H] [M] et Madame [V] [M] de communiquer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision, l’ensemble des factures d’électricité de leur appartement situé [Adresse 4] à compter du 1er juillet 2022 jusqu’au jour de la présente ordonnance ;

Rejetons les demandes d’astreinte ;

Rejetons le surplus des demandes de communication de pièces ;

Rejetons la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], le paiement des dépens ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 16] le 30 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN