TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/51746 – N° Portalis 352J-W-B7I-C37WX

N° : 9

Assignation du :

01 Mars 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 décembre 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société CABINET PIERRE [Localité 7]

C/O la société Cabinet Pierre [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Nicolas VENNER de l’AARPI AEVEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #A0480

DEFENDERESSE

La SCI PATRIMOINE DE PICPUS

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Joanna GABAY de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocats au barreau de PARIS – #L0107

DÉBATS

A l’audience du 06 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

La SCI PATRIMOINE DE PICPUS est propriétaire, depuis le 5 octobre 2023, du lot n°189 de l’immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint de ce que la société SCI PATRIMOINE DE PICPUS réalisait dès le mois de novembre 2023 des travaux d’ampleur dans le local, impactant les parties communes, sans autorisation préalable.

C’est dans ces conditions que par acte du 1er mars 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a fait assigner la société SCI PATRIMOINE DE PICPUS devant le juge des référés afin de demander notamment :

La cessation des travaux sous astreinteLa communication de différents documents en lien avec ces travaux sous astreinteLa remise en état des parties communes, sous astreinteSubsidiairement une expertise judiciaire.

Les parties ont tenté de se rapprocher, et 7 renvois ont été accordés à leur demande.

L’affaire a été retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], qui précise que les travaux sont terminés et qui ne maintient pas sa demande de communication de documents, demande au juge des référés de :

condamner la société SCI PATRIMOINE DE PICPUS à remettre en état les parties communes, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, notamment :Dépose de tout conduit ou canalisation du lot 189 raccordée aux canalisations communes d’eaux usées ou pluvialesReconstruction de la dalle du sous-sol percéeRemise en état du local techniqueDépose des installations sanitaires des 2 appartements du lot 189Dépose de la VMC installée dans les 2 appartementsDépose des couvertines en aluminium et remise en état de la façade sur rueDépose de toute installation électrique qui serait raccordée au tableau électrique du local technique de l’immeubledire que le juge se réserve la liquidation de l’astreintesubsidiairement ordonner une expertise judiciaireen tout état de cause condamner la défenderesse à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du procès-verbal de constat du 22 décembre 2023.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement la société SCI PATRIMOINE DE PICPUS a demandé :

le rejet de toutes les prétentions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]la condamnation du demandeur à la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusivela condamnation du demandeur à une indemnité de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur les demandes de remises en état

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En vertu de l’article 25 de la même loi, « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant […] L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Sur la demande de dépose de tout conduit ou canalisation du lot 189 raccordée aux canalisations communes d’eaux usées ou pluviales et de dépose des installations sanitaires des 2 appartements du lot 189

Le raccordement à un réseau commun de l’immeuble nécessite en principe une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 28 mars 2007, n° 06-11.947 ; 12 mai 2016, n° 15-12.433). S’agissant de la détermination de la nature des travaux affectant les parties communes, il est constant que les travaux d’installation d’un conduit, qui rendent nécessaire le percement de parties communes, doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 11 février 1975, n° 73-13.337, publié au bulletin). En revanche, s’agissant du seul branchement sur une canalisation commune, aucune autorisation n’est en principe nécessaire (ex. : Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28.476).

En l’espèce il est établi que les locaux achetés par la défenderesse comportaient déjà des installations sanitaires avec arrivée et évacuation des eaux (WC avec lavabos).

S’il n’est pas contesté que la société SCI PATRIMOINE DE PICPUS a créé dans les locaux, transformés en logements, des sanitaires supplémentaires, le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer, avec l’évidence requise en matière de référé, que la création de ces nouveaux sanitaires dans les parties privatives a entrainé le percement de parties communes, ou la création de nouveaux réseaux traversant les parties communes. Au contraire la défenderesse produit l’avis technique de la société TECH SANTE HABITAT du 7 octobre 2025 qui confirme que « les raccordements ont été faits sur l’existant ».

Les demandes de dépose relatives aux canalisations et aux installations sanitaires seront donc rejetées.

Sur la demande de reconstruction de la dalle du sous-sol percée

Le demandeur soutient qu’une dalle du sous-sol a été percée par la défenderesse, et non rebouchée. La défenderesse soutient qu’il existe plusieurs trous anciens dont elle n’est pas responsable.

Différentes pièces produites aux débats démontrent que plusieurs trous, pour certains anciens, sont visibles dans cette dalle, de telle sorte que le demandeur échoue à démontrer la responsabilité de la société défenderesse.

La demande sera rejetée.

Sur la demande de remise en état du local technique

Le syndicat des copropriétaires demande la remise en état du local technique en s’appuyant sur le constat réalisé en décembre 2023, pendant les travaux, dans lequel il apparaît des « traces de dépose » d’un mur.

La défenderesse explique que cette remise en état a déjà été réalisée (précisant qu’elle avait immédiatement reconnu l’erreur de son entrepreneur) et produit un constat réalisé en septembre 2025 qui relève la présente d’un « mur de séparation, avec porte d’accès fonctionnelle, entre le sas des gaines techniques et le dégagement d’accès aux deux appartements ».

Par conséquent la demande sera rejetée.

Sur la demande de dépose de la VMC installée dans les 2 appartements

Sur ce point le demandeur échoue à apporter la preuve de l’existence de ces VMC contestées.

S’il apparaît, au vu des pièces versées, que l’installation d’une VMC était envisagée par la défenderesse, celle-ci a manifestement tenu compte du refus de l’assemblée générale en 2024, et produit à ce jour le constat de commissaire de justice du 8 septembre 2025 et l’avis technique de la société TECH SANTE HABITAT du 7 octobre 2025 qui démontrent que les appartements litigieux sont seulement équipés de climatiseurs.

La demande sera rejetée.

Sur la demande de dépose des couvertines en aluminium et remise en état de la façade sur rue

Il n’est pas contesté par la défenderesse qu’elle a fait installer des couvertines en aluminium sur des murets en marbre devant la façade de l’immeuble. Ces couvertines sont visibles sur les constats produits.

Si la société SCI PATRIMOINE DE PICPUS explique qu’elle a fait cette installation en accord avec un membre du Conseil syndical, et dans l’objectif de parfaire l’étanchéité des murets, ce qui semble cohérent, ces travaux n’ont effectivement pas été autorisés par l’assemblée générale. Il convient aujourd’hui de prendre acte de la position du syndicat des copropriétaires et d’ordonner en conséquence la dépose des ces installations, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision.

Le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas justifié alors que la défenderesse a déjà effectué amiablement certaines remises en état.

Sur la demande de dépose de toute installation électrique qui serait raccordée au tableau électrique du local technique de l’immeuble

Il n’est pas contesté que des câbles dénudés sont raccordés au tableau électrique de l’immeuble, qui se trouve dans le local technique à côté de l’entrée des deux appartements litigieux.

Ces câbles ont été constatés tant en décembre 2023 qu’en septembre 2025.

Cependant la société SCI PATRIMOINE DE PICPUS conteste que ces câbles dénudés lui sont imputables. Elle produit une attestation du 26 mai 2025 de la société AB RENOVATION qui a réalisé les travaux, qui affirme que le local est toujours raccordé sur le même compteur électrique, individuel.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] échoue à démontrer que la société SCI PATRIMOINE DE PICPUS serait responsable des câbles dénudés raccordés au tableau électrique de l’immeuble.

La demande sera rejetée.

II – Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être légalement ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur les responsabilités éventuelles des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès, sauf à ce qu’il soit manifestement voué à l’échec, du procès susceptible d’être engagé, mais d’ordonner une mesure d’instruction sans aucun préjugé quant à leur responsabilité; qu’il lui suffit pour cela de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et aux libertés fondamentales d’autrui.

Si le litige au fond peut n’être qu’éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] n’apporte la preuve d’aucun faits précis, permettant notamment de caractériser un désordre possible, en lien avec les travaux reprochés à la défenderesse.

S’agissant particulièrement de la façade, les pièces produites par le demandeur ne permettent absolument pas de retenir que le trou effectué en façade au RDC en 2023, et rebouché depuis, pourrait avoir un lien quelconque avec les fissures affectant cette façade au 4ème étage. Au contraire la conclusion du rapport d’audit du BUREAU VERITAS du 3 octobre 2025 qu’il produit indique : « il n’est pas possible d’établir un lien de causalité directe entre les travaux ponctuels réalisés en rez-de-chaussée et les fissures ou infiltrations observées au 4è étage ».

Les attestations de deux habitants, sur des odeurs en provenance du RDC, ne sont pas plus concluantes pour caractériser le motif légitime d’une expertise.

Concernant la question d’une utilisation plus importante des réseaux d’eaux, le demandeur n’apporte aucun élément qui caractériserait à ce jour un désordre quelconque. Au contraire la défenderesse produit un rapport qui atteste de la réalisation des évacuations dans les règles de l’art, et des constats sur l’absence de toute fuite visible.

Enfin s’agissant du tableau électrique commun, la présence de fils dénudés pose nécessairement une question de sécurité, pour laquelle le syndicat des copropriétaires a la responsabilité d’agir, en faisant intervenir un professionnel qualifié, sans que cela justifie non plus le prononcé d’une expertise judiciaire.

La demande d’expertise judiciaire sera donc rejetée.

III – Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive

La société SCI PATRIMOINE DE PICPUS sollicite la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile qui dispose que « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

Il résulte de cette disposition, applicable devant le juge des référés, que des dommages et intérêts ne sont dus que si une faute du demandeur est caractérisée, faisant dégénérer son droit d’agir en justice en abus, et causant à l’autre partie un préjudice. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute

En l’espèce, même si le demandeur est débouté de la quasi-totalité de ses demandes, il n’est pas établi qu’il a agi avec une intention abusive ou dilatoire.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

IV- Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il y a lieu de préciser que, s’agissant des frais antérieurs à l’engagement de l’instance, constituent des dépens uniquement les frais qui ont un rapport étroit et nécessaire avec l’instance, comme une sommation ou un commandement légalement obligatoire avant l’introduction d’une instance.

Mais les frais des constats de commissaire de justice exposés avant l’instance par une partie pour faire constater un fait au soutien de son action, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constituent ni des dépens ni un préjudice réparable, mais seulement des frais non compris dans les dépens, entrant dans le champ de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande visant à inclure les coûts des constats dans les dépens sera donc écartée.

En l’espèce, compte-tenu du contexte de l’affaire, et du rejet de la quasi-totalité des demandes du syndicat des copropriétaires, chaque partie gardera la charge des dépens qu’elle a engagés.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Pour les motifs déjà évoqués à propos des dépens, il est équitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à la SCI PATRIMOINE DE PICPUS de déposer les couvertines en aluminium sur les murets en marbre devant la façade de l’immeuble, et de remettre en état ces murets, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rejetons les autres demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de remises en état ;

Rejetons la demande subsidiaire en expertise judiciaire ;

Rejetons la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Rejetons les demandes présentées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons à chaque partie les dépens de l’instance qu’elle a engagés ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 8] le 05 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ