TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02401

N° Portalis DBX4-W-B7J-UKRD

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 11 Décembre 2025

La S.A. ERILIA

C/

[L] [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e TAMAIN

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 11 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. ERILIA,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Olivier TAMAIN de MTBA AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [K],

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 octobre 2020, la SA ERILIA a donné à bail à Monsieur [L] [K] un appartement à usage d’habitation (Bâtiment A, Etage 1) et un emplacement de parking situés [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 371,57 euros pour l’appartement et 20,71 euros pour l’emplacement de parking et une provision sur charges mensuelle de 57,66 euros euros.

Le 15 novembre 2024, la SA ERILIA a fait signifier à Monsieur [L] [K] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA ERILIA a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 novembre 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 15 avril 2025, la SA ERILIA a ensuite fait assigner Monsieur [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 5.063,62 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 7 mars 2025, mensualité de février incluse, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, de tous les frais de l’instance et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 avril 2025.

A l’audience du 14 octobre 2025, la SA ERILIA, représentée par par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.658,31 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par acte de Commissaire de justice remis à étude le 15 avril 2025, Monsieur [L] [K] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 avril 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 29 octobre 2020 contient une clause résolutoire (article 9.1 Clause résolutoire pour défaut de paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 15 novembre 2024, pour la somme en principal de 3.782,89 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [L] [K] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 janvier 2025.

La résiliation est intervenue le 16 janvier 2025 et Monsieur [L] [K] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [L] [K] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA ERILIA produit un décompte du 2 octobre 2025 démontrant que Monsieur [L] [K] reste devoir la somme de 3.658,31 euros, mensualité de septembre 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (134,56 + 180,05 + 248,75 + 134,24).

Monsieur [L] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.658,31 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Monsieur [L] [K] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 16 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 16 janvier 2025 au 30 septembre 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [L] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ERILIA, Monsieur [L] [K] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 2020 entre la SA ERILIA et Monsieur [L] [K] concernant un appartement à usage d’habitation (Bâtiment A, Etage 1) et un emplacement de parking situés [Adresse 8] sont réunies à la date du 16 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA ERILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [K] à verser à la SA ERILIA à titre provisionnel la somme de 3.658,31 euros (décompte arrêté au 2 octobre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [K] à payer à la SA ERILIA à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [K] à verser à la SA ERILIA une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Céline GARRIGUES, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,