TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01332

N° Portalis DBX4-W-B7J-UBQF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Octobre 2025

S.A. CITE JARDINS

C/

[B] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Octobre 2025

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 16 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marie DUPEYRON de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE,

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [Z]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 04 septembre 2019, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Monsieur [B] [Z] un appartement à usage d’habitation n°11 situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 498,54 euros, une provision sur charges mensuelle de 66 euros et une mensualité pour un contrat d’entretien multi-service de 10,16 euros.

Le 15 février 2024, la SA CITE JARDINS a fait signifier à Monsieur [B] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA CITE JARDINS a saisi la CCAPEX le 16 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, la SA CITE JARDINS a ensuite fait assigner Monsieur [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 7.000 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 25 janvier 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 février 2025.

A l’audience du 02 septembre 2025, la SA CITE JARDINS, représentée par la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 10.946,66 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2025 comprise.

Monsieur [B] [Z] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, précisant toutefois qu’il a fait un règlement de 800 euros le jour-même à 14h. Monsieur [B] [Z] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant la somme mensuelle de 800 euros, en incluant son loyer et ses charges courants, soit environ 130 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il explique qu’il a eu un enfant avec sa compagne et que celle-ci n’a pas pu travailler, jusqu’à ce que l’enfant obtienne une place en crèche. Il fait valoir qu’elle perçoit actuellement 900 euros d’allocation de retour à l’emploi et que lui-même perçoit 2.060 euros par mois environ. Il indique qu’en plus des charges courantes, il verse 200 euros de pension alimentaire pour sa fille aînée, 133 euros pour la crèche et 375 euros de crédit. Il ajoute qu’il dispose de 2.000 euros d’épargne bloquée auprès de son entreprise et qu’il pourrait débloquer cette somme en déposant un dossier de surendettement, démarche qu’il n’a pas faite actuellement.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

A la demande du juge, la SA CITE JARDINS a produit le 09 septembre 2025 un décompte actualisé, démontrant la bonne réception du versement allégué par Monsieur [B] [Z].

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CITE JARDINS justifie justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 février 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 04 septembre 2019 contient une clause résolutoire (article « La résiliation pour défaut de paiement ») prévoyant la résiliation en cas d’impayé de loyers et de charges d’un montant égal à trois fois le loyer résiduel, non-régularisé dans un délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 5.650,00 euros a été signifié le 15 février 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [B] [Z] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 700 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 avril 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA CITE JARDINS produit un décompte du 5 septembre 2025 démontrant que Monsieur [B] [Z] reste devoir la somme de 9.830,52 euros, mensualité d’août 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite et du règlement de 800,66 euros réalisé par Monsieur [B] [Z].

Pour le surplus, Monsieur [B] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 9.830,52 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Monsieur [B] [Z] a repris le paiement de ses loyers courants en faisant un virement de 800,66 euros le jour de l’audience.

Toutefois, il apparaît qu’il n’a pas été régulier pour payer son loyer et ses charges depuis son entrée dans les lieux, ce qui interroge sur le caractère récurrent des difficultés et la capacité de Monsieur [B] [Z] à respecter des délais de paiement. En outre, sa présente dette locative est née en juin 2022, sans jamais avoir été intégralement apurée depuis et n’a fait que se creuser en trois ans, atteignant une somme très importante. Monsieur [B] [Z] ne peut pas apurer cette somme en faisant des versements limités à 130 euros par mois et n’est pas en capacité de verser les 270 euros mensuels qui seraient nécessaires pour régler la dette dans les délais légaux. Par ailleurs, il n’a pas déposé de dossier de surendettement, qui aurait permis d’améliorer sa situation, alors qu’il a une dette importante depuis plus de 2 ans.

Aussi, faute pour le locataire de justifier de sa capacité à régler la dette dans les délais légaux, il convient de rejeter la demande de délai de paiement.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 16 avril 2024 et Monsieur [B] [Z] est depuis occupant sans droit ni titre. Il convient de lui ordonner de quitter les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, rien ne justifiant de supprimer le délai légal dont il bénéficie de droit. A défaut de départ volontaire, il convient de prononcer l’expulsion de Monsieur [B] [Z] ainsi que de tous les occupants de leur chef.

Monsieur [B] [Z] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 16 avril 2024 au 31 août 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [B] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CITE JARDINS, Monsieur [B] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 septembre 2019 entre la SA CITE JARDINS et Monsieur [B] [Z] concernant un appartement à usage d’habitation n°11 situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 16 avril 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [Z] à verser à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 9.830,52 euros (décompte arrêté au 5 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 comprise) ;

DEBOUTONS Monsieur [B] [Z] de sa demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [B] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [B] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CITE JARDINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [Z] à payer à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [Z] à verser à la SA CITE JARDINS une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,